一直以來，很多人都說中國國企效率低、大而不強。
然而在房地產領域卻好像不是這樣。
我見過中建八局兩天蓋一層樓，見過金茂府預售擠爆售樓處，還見過保利大跨步誓要重回前三的豪言 。
看來，國企不都是紅旗這種坑隊友。
文 | 濤哥雜談
萬億大萬科
很久以來，萬科都是中國民營企業治理的標杆和典範，以最強的職業經理人體系而聞名。
沒想到風光無限的“萬億大萬科”，卻被賣菜起家的寶能霸王硬上弓，無奈之下只好委身國企，與深圳地鐵合併。
如今深鐵持有萬科30%股份，總裁也換成具有近20年國企經驗，曾擔建行副行長的祝九勝，有人這樣評價：現在的萬科，從股權到顏值，都可以說是很國企了。
股權的變化只是表面，國企萬科的內在也確實變得不同。比如各地建立起了黨支部，有時組織大家一起學學官方精神，用人方面也開始能夠接受一些職業化不強的資源型人才，很多人說萬科變了，但是在這個時代，誰又能不變呢？
不管怎樣，讓出了“宇宙第一房企”寶座的萬科，如今紮紮實實的坐穩了“地產第一國企”的寶座，2018年1-5月已經賣出2400億，全年破6000億毫無懸念。
更重要的是，通過與深鐵的合併，萬科拿到了未來更大的籌碼。國企背書，融資成本更低，與政府溝通更有優勢，勾地和各類新業務開展都會更加順暢，同時也具備了TOD市場最強的資源背景。
今天我們看到，萬科的新業務全面開花，幾乎佔領了未來地產的各個風口，商業、養老、租賃、裝修、產業、物業、教育、物流，什麼都做了，而且做的都很牛逼。
在我看來，萬科是一家不斷追求均好的公司，而融入了國企血液的萬科，變得更加沒有死角。
利潤之王 中海
中海地產的利潤是如此優秀，即使銷售額從巔峰時的行業第三，掉到今天的第七，但中海從未讓出過利潤之王的寶座。
2017年，中海淨利潤326億，蟬聯行業第一，這個數字有多牛？
1、行業三甲碧桂園、萬科、恆大，銷售額是中海的2.5倍，利潤卻遠輸給中海；
2、融創(第四)、龍湖(第八)、華夏(第九)三家標杆房企，利潤加起來都沒中海多。
除了賺錢能力一流，中海在人才培養方面也是獨樹一幟，包括萬科、龍湖、碧桂園、陽光城在內的各個標杆房企，都大量引入過中海背景的高管。
中海在郝建民時代，經歷了一系列的分分合合，比如收購中建、中信地產業務，成立工程、營銷公司等，不斷的組織變化讓這家實力雄厚的國企元氣大傷，錯過了房價暴漲的黃金三年。
如今隨著顏建國迴歸，中海重新找到了定心丸。據濤哥瞭解，顏建國重整中海組織架構，恢復到郝建民動刀前的狀態，很多前兩年離職老同志紛紛考慮迴流，而中海內部也適當放開了拿地時的利潤限制，對規模有了更高追求。
有人說，“中海是一頭沉睡的雄獅”。
在我看來，像中海這樣一個人才雄厚、產品優秀、資金無憂的隱形霸主，只要稍微放棄些利潤率，提高些負債率，完全可以秒天秒地秒恆碧。
產品之王 金茂
中化集團旗下的金茂，一直是國企中相對激進的異類，沒想到今年突然炸了，驚掉了所有人的下巴。
2014年，金茂砸了101億拿下上海大寧地王，地價相當於其前一年銷售額的一半，當時震驚整個地產圈，大家無不佩服道，國企就是牛逼！
時至今日，如今，金茂府仍然是大寧板塊的重要參考標的 。
然而，拿地牛逼不算真牛，拿了地王還能幹出來才叫人服氣，金茂做到了這一點。
今日地產圈，誰不知上海最牛逼的項目就是當年地王的大寧金茂府，放眼全國，誰不知道地產界產品系的NO.1就是金茂府。金茂有多牛？看下面這張圖你就明白了。
產品牛逼其實也算不上牛逼，當年上海星河灣開盤一天40億，產品那是沒得說，但今天還能聽到星河灣的名字嗎？
金茂卻不同，2013年只有200億，2017年幹到700億，而今年1-5月已經賣了568億，預計上半年幹到700億，全年1500億不是夢！
1500億什麼概念？今年世茂衝1500，旭輝衝1400，陽光城1200，金茂很可能直接超過他們。事實上，1-5月金茂的排名已經從去年底的29，飛昇至第13，在競爭最慘烈的30強中飆升16位，這已經不是跳躍，而是蹦極！
我覺得，金茂就是那種別人家的孩子，家庭出身比你好，學習沒你用功，加班比你少，結果人不僅產品單科滿分，總成績也甩你一大截，遇到這種人，真是想哭。
商業之王 華潤
華潤的背景那是真的牛，作為一家79年曆史的紅色央企，“華”代表中國，“潤”取自毛澤東的字“潤之”，華潤為新中國的成立作出了獨特貢獻。
在2017年世界500強中，華潤位列86位，萬科位列356位，碧桂園則位列467位。華潤還曾是萬科的大股東，在寶萬之爭中，王石曾請求華潤收購萬科，華潤大哥十分感動，然後拒絕了他。
濤哥猜測，可能是因為萬科的住宅實在太牛，如果跟華潤合併，那真搞不清誰收拾誰了。
不過要說商業，華潤是當今國內毫無爭議的王！
華潤分佈在全國一二線城市的25座萬象城和五彩城，很多朋友應該都去過，品質自然是不錯，但更強的是他背後的回報率。
華潤2017年報顯示，其2012年前開業的商場，年回報率高達31%，而2014年後開業的商場，年回報率為8.6%，預計華潤商業的整體回報率高達15%。
估計各位小白不理解這是什麼概念，大家只需知道龍湖商業的整體彙報率在6.3%，大悅城商業的整體彙報率在8.6%，華潤比他們高出一倍！
在我看來，很多房企都試圖玩商業，但能賺錢的鳳毛麟角，華潤有著超級母公司的不斷輸血，又具備中國商業地產之王的產品力，未來的發展不可限量。
央企之王 保利
國企之中，血統最純正的，稱為央企。而央企之外的那些，被稱為地方國企，比央企自然是低了不少。
地產央企中排名第一的，就是保利。這個央企第一的位置，中海盯了很多年，沒想到差距卻越來越大。
在競爭激烈的地產圈維持多年的高增長，保利自然有他牛逼之處。早期的保利藉著軍工背景，在全國輕鬆獲取了不少土地，而後來的保利則是憑藉市場化運作掙得了行業地位。
保利在央企中屬於比較激進的，負債率一直維持100%左右，憑藉著僅4.8%的融資成本，充分利用槓桿確實是明智的選擇。
保利的人員很精簡，總部據說不到200人，總體人均效能超過5000萬，與萬科有一拼，這點非常牛逼。
保利投資能力也很強，2017年拿了204塊地，一半是通過收併購獲取，總體土地儲備達到9090萬方，局部城市多達92個！
保利旗下的地產金融平臺信保基金，管理規模達到637億，保利物業完成新三板上市，保利代理則與合富輝煌合併，這些都使得保利如虎添翼。
看來，定位於中低端，城市分佈廣，週轉效率高的保利，最有機會抓住這一波三四線不限購限價的紅利，隨著今年保利地產和保利置業的整合，這家央企將爆發出更巨大的潛力。
星子簡介：傳說中的地產矮個兒王祖賢。關注地產3年，專注行業，深度剖析。
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