視唱練耳
基於本人從事房地產8年有餘，moon何馬希望我的回答能給予一定的幫助：
小編認為：公寓類產品不久的將來會成為投資熱點！
中國的房價一定是有政策導向型的，對於房價來講，某種程度上政策調控起到關鍵性的作用，目前政策例如首付比例提高、銀行貸款利率提高、限制徒弟性質等等因素結合、最終影響房價，影響投資方向。我也充分相信政府的決心，房子是用來住的不是炒的。住宅投資迷霧重重：投資的方向肯定是有的，但不清晰。可以參考（moon何馬）之前發文
那麼如何來看待公寓市場，首先公寓類產品出現一定是有它的原因，宏觀形勢向好，大需求，有潛力：資本主義發達國家公寓類產品租賃比例是非常高的，以美國為例公寓類產品佔據了租賃市場的50%以上，目前中國的公寓類產品租賃比例僅僅只有2%左右，想象一下48%意味著什麼，這是有多大的市場空缺啊，同樣也說明還有很長很長的路要走。如果哪天要是政策開了口子，明確了方向，我怕等反應過來的時候已經晚了。反而當時手上有閒錢投資了幾套公寓房那類人群會享受到政策給予紅利：
公寓類產品40年產權、商業用水、商業用電、（通常是2倍民用水電的價格）大多數房型南北不通透，其實這些缺點並不是真正意義上的缺點，把這些所謂的缺點拿來和住宅作比較本身的話是沒有可比性的，畢竟公寓總價和住宅相差很多，但是從滿足房屋首要屬性居住的角度來講，這些缺點可以說避重就輕符合當下大多數年輕人的生活習慣。
目前以一線二線城市為例：大多數本地土著以及外來打工者不管是藍領還是白領還是金領等、、、白天工作都很累，有時正常工作時間結束以後難免要還要加班，房價居高不下，購房首付比例很高，困難重重、短時間之內靠自己一個人的能力在買房基本不太可能。那麼公寓劣勢就成了可以理解的優勢。
符合投資特性：
從投資角度來看公寓類產品稅費比住宅高很多，短時間不能買賣，這點不可否認，但是政策一定是有導向性的，目前就算你手頭持有住宅，造完房子需要兩年，拿到房產證需要兩年，拿到房產證以後未滿2年需要繳稅、未滿5年還需要繳納另外一筆稅。其實換湯不換藥，住宅受到政策影響也無法另投資者快速變現，變相可以理解為政府不希望你買賣。公寓類產品40年產權：政府希望你把公寓類產品長期持有，用來補足租賃市場的空缺：那麼100萬買一套房子加上裝修租3000元和20萬買一套公寓外加裝修租1500元，這筆賬都會算。花100萬買套房子外加裝修你也不捨得1500就租出去。考慮到房屋價格會漲、公寓類產品也會漲價、有需求就會有供給目前公寓租賃市場還是比較空缺的。
商業用水商業用電：
那麼現在公寓類產品客群以年輕人為主：首要居住問題解決了。那麼用水用電，雖然說比民用水電價格高，但是按照年輕人的生活習慣來講白天上班，晚上睡覺，週六週日放假需要出去玩，用水用電的頻率其實並不高，所以水費電費其實開銷並不大。未來也很有可能商用改民用。有先例可以借鑑。
購置門檻低：
公寓類產品購置門檻相對來說比較低，總房價不高、通常手頭上有二三十萬就能付得起首付，首付比例通常50%、剩餘50%作貸款，月還款也比較低、只需拿出工資水平的一小部分還款，比較符合年輕人收入特點，能夠把資金合理分配。
城市CBD
一般公寓類產品屬於商業性質，常配有一些商業綜合體，電影院、美食街、一應俱全，比較符合年輕人的消費理念，滿足個性化需求、年輕人較為喜歡。
戶型設計缺陷
戶型設計沒有設立天然氣只能用電磁爐，這一點也符合現在年輕人的居住的生活理念、現在的年輕人生活往往以輕餐飲外賣為主，親自下廚燒菜吃飯的少之又少。對於當下年輕人來講有無廚房其實並不是很重要。其實這些以住宅的眼光來看待的缺陷並不是缺陷，反而是亮點。
產品功能
這一點其實目前來看越來越有壯大之趨勢、目前經濟在轉型、泡沫經濟必將趨於常理、很多公司都迫於運營重壓，被迫擺出輕資產、輕運營的姿態、這類公司現在越來越多、租賃公寓類產品開設會計事務所、律師事務所、私人影院、淘寶工作室、攝影工作室等、、、國內經濟形勢的大轉型。必定帶來一大波紅利、公寓類型正好符合當下輕運營其資產的理念。
時間有限空了我再來分享一下目前來說比較流行的養老類公寓產品
綜上所屬小編認為公寓類產品未來宏觀向好、市場需求大、具有良好的升值潛力！
純手打，不容易，覺得好的點個贊，買房不吃虧，關注（moon何馬）！時不時分享買房那點事！
moon何馬
優先買住宅，住宅買不了的話可以投資公寓。
5年房地產營銷經歷，2年國際品牌酒店全國拓展總監經歷。知乎閱讀量近40萬，主要都是問公寓能不能買？產權式酒店能不能投資？還有少數幾個人，問我投資產權式酒店項目跑路了怎麼辦的。
貼出此文，用來集中回覆猶豫是否要買公寓的網友。
#勸你不要買公寓的人，和勸你不要買房的竟是同一批人？#
當你有點閒錢，想買住宅要不沒資格，要不錢包不夠硬，但是存銀行又不心甘，這時候房產銷售們都會給你推薦公寓，比住宅便宜、面積小、總價低、貸款不受套數限制、不限購、租金回報率高，甚至有5米4層高的雙鑰匙買一套隔成兩套用，還有精裝包租的，讓你零負擔輕鬆做包租婆……
世上走不盡路，就是房產銷售員的套路。始終不放心的你，回去問朋友、問百度，最後呢，反對者佔到7成以上，不外乎這麼幾個理由：
1.商業性質，產權只有40年；
2.商業性質，按商業標準收水費、電費、物業費，沒有燃氣；
3.商業性質，銀行按揭只能貸5成；
4.商業性質，二手交易時，交易稅費比住宅高，預估要15%個點左右，不好轉手；
5.商業性質，不能落戶；
6.戶數多，一層超過20戶公寓很普遍，居住密度大，不舒適；
7.戶數多，公攤大；
8.……（歡迎補充）
為什麼大多數人都會告誡別人，不要買公寓呢？網上都是反對的信息呢？
因為大多數人根本就沒有機會買上一套公寓！
就和當初勸你不要買房的那波人一樣，他們沒有房子，所以每次見面都會重複他的經驗：房價有泡沫，別買！
那麼反對買公寓的理由是靠譜的嗎？
1.產權40年，比住宅少30年，但是我花點錢續期就行了！
我國建築物的使用年限一般都認同50年的說法，任志強甚至提到過只有30年。
《物權法》有相關規定內容，商業用地到期可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權，補交土地費用不超過5位數，最低可低至15.6元/平米。40年以後，主要不出現重大的危機，補交的費用相對於房價來說都是小錢。
2.沒有燃氣，商業用電用水物業費，相對於節省的房價，都是小錢！
單身公寓一兩個人住，沒有燃氣就用電磁爐，整棟樓沒有明火更加安全！
普通住宅2塊的水、5毛的電，一個月100塊錢，商業3塊的水、1塊5的電，一個月200塊錢，一年貴1000塊錢，40年呢？多花了4萬塊錢，公寓總價比住宅可不止便宜幾萬塊錢。
3.公寓按揭5成，但是不限套數，不看房貸呀！
如果你買過房，你就知道不能貸款有多難受了！首套房一般可以貸款7成，二套就降到3成了，第三套就不能貸款了。
甚至某些城市只要你有住宅貸款記錄，不管是否還清，只要有一次就算二套，首付7成，有兩次貸款記錄，就別想再貸款了。
公寓貸款輕鬆，不管多少套，通通都可以貸一半。
4.稅費高，讓中介給你想辦法規避呀！最主要的部分是增值稅，能不能做低交易價格？只要你誠心想賣，各種疑難雜症，中介通通有辦法。
5.不能落戶。有的城市買公寓、商鋪、寫字樓都可以落戶，比如長沙。
不過說實話，公寓你打算買來住一輩子嗎？人生漫長，難道你這輩子就甘心只買一套公寓？
住宅是人生標配，公寓落不了戶，買套住宅落。
6.居住密度大，舒適感差。你這麼年輕，身強體壯的，暫時又不夠錢買住宅，那就別用住宅的舒適度來對比公寓了！自己買來住也只是過渡一下嘛！
7.公攤大。公寓公攤一般30-40%，住宅公攤一般15-25%，公寓的公攤大，主要是因為戶數多，走廊、電梯間等公共區域面積多了。不過，你買個40、50㎡的公寓，室內面積差個4、5㎡，差距很大嗎？會因為這4、5個㎡，住的就不舒服了嗎？
8.還有各種花式理由，你回想下你自己的初衷：
我錢少，所以先買個公寓湊合下。公寓便宜，過渡一下湊活住，那就湊活著！
我錢多，不想存銀行買個公寓投資。公寓便宜，租金還可以，即時不算房價增值的部分，租金回報比存銀行划算吧？
我錢不多也不少，買不買公寓？
就我個人的理解，公寓投資的核心優勢是什麼？
基數便宜+2倍槓桿
基數便宜，意味著，有較大的增長空間。房價從5萬漲到10萬比較難，但是從1萬漲到2萬呢？絕大多數城市已經驗證過了。
2倍槓桿，意味著，房價漲30%，實際獲利60%，最牛的是這個槓桿可以無限次數用。
100萬的閒錢為例：
住宅：單價1萬，不能按揭，建倉100㎡，3年後漲價50%，100×50=獲利50萬，轉手成本扣除6%，投資回報44%；
公寓：單價0.8萬，首付50%，3年後漲40%，100÷50%×40%=獲利80萬，轉手成本扣除15%，3貸款成本15%，投資回報50%，
當基數便宜，又能無限次利用槓桿的時候，即使漲的慢、即使還有高額的稅費成本和5%的貸款利息成本，公寓投資仍不輸住宅。
是的，那些勸你不要買公寓的人，和當初勸你不要買房的人，就是同一批人。自己閒得蛋疼，不去問別人實際情況，當你跟他說你想買個什麼，他始終都是一副苦大仇深的表情，“唉唉，我跟你說呀，不能買！”
“你勸我別買，以後漲價了，損失你賠給我嗎？”
“呃，那怎麼可能……”
獨立觀察
這個問題不好回答，公寓型住宅不好說，一般來講只作為投資用途，用於出租的，因為不瞭解你所處的環境等其它因素，只能告訴你購買公寓型住宅需要注意的幾個要素
1、計算一下你購房的租金回報率，計算公式為
稅後月租金x11個月（百度只教你12個月，我這讓你算11個月是為了空置期或者一些小維修的費用）再除以購房總價（不計算契稅和維修基金）
2、瞭解購房所在直線方圓五公里的公寓出租率、瞭解周邊的消費以及居住人群是否是多數人願意接受上述租金租公寓
3、瞭解購買樓盤的市政規劃，一般不要去開發商瞭解，直接走一趟城市建設規劃局，開發成熟的區域一般有公示，如無公示就看能否找熟人瞭解一下未來規劃，以備心中有底這樓盤的升值潛力是否高
4、瞭解樓盤同戶型的房源多不多，瞭解房開的建設規劃以及園林規劃，這些都決定了這小區需要多久才達到入住率滿意的高度
暫時說那麼多吧，喜歡我的回答請關注我，有關房地產、金融借貸、法律上的問題我會盡力為你解答，謝謝
校長社會學
我作為從事中介行業十年的經驗建議你不要買公寓。
公寓的缺點：
1首先是高額的稅費，個稅3個點，契稅4個點，土地增值稅7個點，營業稅差額的5.8。買公寓必定為了投資，可是前後算一下稅費，增值的都交給了政府。
2其次公寓生活成本高，水電氣都是商用。
3再次產權年限40年
4貸款的話，首付一半，利率上浮，還款成本太大。
5最後一般公寓都是租的，住家氛圍不好。
如果你沒有更好的投資意向和理財產品，沒有購房資格，可以考慮你是自住還是出租，決定是否購買。
如果你有購房資格還是買主城區繁華地段房子。
樓市之聲
首先建議樓主能買住宅就買住宅，畢竟轉手的時候方便一些。另外公寓也並非不可買，買的時候要注意一些事項。
就拿武漢來說，目前武漢的限購政策，限制住了不少購房者的資格，可自住又可投資，不限購且不限貸的小戶型公寓逐漸成關注熱點，成為不少外來打工者和年輕一代的“過渡期”的居住選擇。
同時，公寓產品雖然使用年限不及住宅，但難得一直穩中有漲，靈活好持有，加上前年國務院下發通知“允許商業用房享用民用水電”，更是讓高房價時代下的購房者有了新選擇。
但按照國家《城鎮燃氣技術規範》規定：居民住宅用燃氣具不應設置在臥室內，燃具應安裝在通風良好、有給排氣條件的廚房或非居住房間內。
另外武漢市天然氣有限公司回答：天然氣安裝對房屋戶型結構、廚房所處位置，以及燃氣管道的敷設等都有嚴格要求。燃氣管道及燃氣灶具應安裝在獨立、自然通風和採光的廚房內，設置排氣扇，燃氣管道不能穿越臥室及起居室。有的小戶型廚房、臥室、客廳一體，不具備安裝條件。
所以，購房者在選擇公寓時，需要注意檢查房型在設計時是否考慮安裝天然氣，以免阻斷了後期安裝的可能。最好的選擇，當時是購買預先已經鋪設好天然氣管道的公寓。
億房網
在歐美非別墅類或獨立屋的住宅統稱公寓，如果一棟別墅裡樓下樓上有不同住戶也可以叫公寓，歐美公寓絕大多數都是個人和公司作為投資的，以出租為主，公寓是否升值和租金回報率密切相關，租金增加，公寓升值，相反則貶值，除了一些豪華公寓作為有錢人的第二住所可能不受租金影響，這類豪華公寓都是好地段好管理，擁有者不計較管理費及租售比。
但在中國卻將這類樓房分為住宅和公寓，通常公寓的管理費，水電費比同類住宅貴，結構像酒店，室內面積較小（有些豪華公寓面積很大）等因素影響，很少國人會把公寓當做家使用，最多是投資出租需求，所以升值比住宅低很多，不過購買價格也低於同面積的住宅樓很多，至於現在值不值得投資？主要看租售比，如果每年租金回報率低於3%，我覺得不值得投資，如果由於資金緊張，同樣的錢可以買面積更大的公寓自住的話，就看你能不能承受公寓的各項費用比住宅高這一事實，還有！有些城市的公寓二手只能賣給公司這一政策，使得公寓基本沒升值空間甚至貶值的可能。所以一定要三思！一定要注重地段及擁有時的租售比回報率。有錢人及豪華公寓另當別論。
luckyxdk
【請問買公寓投資好嗎？】這個要因人而異，如果說住宅和公寓進行比較的話，我認為住宅和公寓各有優點。
首先，住宅的產權年限比較長，使用民用水電、可以落戶、有學區等社會配套比較齊全，居住屬性比較強；公寓的優點是不限購不限貸，起步價不高，總價便宜，入手門檻低，租金回報率相對會高一些。綜上所述，住宅和公寓各有優缺點，住宅優點相對而言更多一些，也正式因為這樣一個因素，一般來書，住宅的售價比公寓高，公寓的價格一般是住宅的六七成左右，有的只有五成，也有個別的公寓的售價相對較高，關鍵要看公寓適合什麼人買。
什麼人適合買公寓呢？有以下幾類：
第一類人，在住宅市場被限購了，暫時買不了住宅，但手上有一些閒錢，這類人可以選擇買外地的一些住宅項目，或者本地市場上一些優質的公寓，主要看公寓的地段、客群以及租金回報率；
第二類人，年輕女性，手裡沒有特別多的錢，但又想擁有一個屬於自己的小房子的，可以買。這樣的公寓作為一個婚前財產，是可以考慮的，婚後自己不住以後對外出租，收租，也是作為未來額外收入的補充；
第三類人，家裡有老人在城市裡，但不想住一起，又考慮方便照顧的，或者自己買來以後養老的，有這樣一些過渡性的需求的人，可以買公寓，因為投入比較低，所以在南京比較大的樓盤邊上的公寓賣的其實都還不錯。
第四類人，是作為企業創業期過度的SOHO，在這樣的一個過渡期也是可以考慮的。
綜上，如果資金量有限，不建議都放在公寓上，因為公寓是作為資產配置的工具之一；如果資金充裕，當然也不建議全部都買住宅，畢竟住宅也有一定的流動性，如果住宅長期持有回報率也不夠。所以，從資產合理配置的角度而言，還是要合理配置資產，這是現實問題。
孟祥遠
投資公寓要看三個方面：
一 地段，所處的位置，交通，未來規劃決定了升值潛力有多大。
二 品牌，品牌好的開發商相對理加專業，項目爛尾的可能性較小。
三 運營，現在很多公寓都是帶包租或代運營協議的，查看運營方的過往業績，經營能力，保證後期順利拿到分紅。
四 投資能力 公寓多數是商業產權，40年期限，貸款首付為50%或以上。看看自己手上有多少現金可以調配，是貸款還是全款買，如果是貸款的話，考慮一下是否能達到‘以租養貸’的平衡。
總結一句話，量力而行。
威海房產情報
公寓投資並不好。座標青島。公寓的投資需要謹慎再謹慎。
為何公寓投資並不被看好？大體來講有如下幾個原因：
一、公寓的功能有限。和住宅相比，其功能單一，而且戶型簡單，實用性欠缺。
二、水電為商業用水用電，費用按照商用收取，比住宅收費要貴。
三、不能落戶，孩子不能以此劃分的學區入學。
四、二次出售的稅費成本太高。住宅兩年後再出售的稅費很少，但公寓由於屬於商用，稅費成本較高。
五、出租收益少。長租價格上不去，短租不好經營。
不過在當前青島的限購大環境下，公寓的價格上漲並不高，反而有一定的性價比。
總之，如果要購買公寓，需要滿足價格低，配套齊全，出租方便等條件，在很完美的情況下才適合入手，故而不建議投資公寓。
A唱唱舞跳跳歌A
如你是較穩健投資者，遇有好地段，好品牌物業，可以考慮投資公寓。
住房投資相對來說不比以前了，況且也不適合出租，比如40平方好地段公寓二線可租3000元左右，住宅只適合投機，租是不可能超過3%收入。
不要道聽途說，投資公寓等於公愚，政策會變的，按現在形勢發展，房子是住不是抄，住房投機不成，不是剛需者誰會把一大堆現金投入房產，以後的年輕人照隨著時代的發展，做房奴的一定會少，人生幾何，輕便行走才是正道。
