從而終TT
房產投資沒有那個更值得，哪個更有價值，而是要投其所好，玩票還是投資是兩碼事，非要說投資價值，實際投資房產的價值，分為長期價值，短期價值，又要分出來長期房價增長，還有短期房價增長，你是玩票投機，還是玩的是投資效果，很多朋友搞不懂什麼是投資，什麼是投機？
老百姓投資，就是為了賺錢，但是賺錢的過程中要預防幾個情況，或者注意幾個事情，一個是不虧錢，房地產市場投資住宅，目前為止虧錢的幾乎為零，但是商業地產，按照投資住宅的方式去玩，鐵定就砸到手裡了，商業地產不能玩票，住宅可以玩票，但是政策也在逐步堵住這個漏洞，例如限售，收取增值稅，甚至限購，都會慢慢賭注玩票的動態；
未來房地產投資，一定是一個投資市場，賺取租金收益，賺取溢價，但是玩票的投機行為，只能短期的去抓機會，長期玩一定是一個死，為什麼，政策不允許，一玩的時間長了，破壞了金融秩序，肯定是要制止的，投資才是正道，也就是上面提到的，長期價值，投資；
短期的價值，玩票心態，投機行為，都是不可取的，但是抓住機會，可以賺點小錢；
投資房產可以考慮長期的租金價值的投資，就是寫字樓，商鋪，酒店公寓等等，投資住宅兼顧的更多的是溢價，至於租金收益，少的微不足道，當然這個和新建商品房過多有關係，目前住宅考慮租金收益，還有點為時過早，什麼時候二手房交易量佔據70%以上，就可以考慮住宅的租金收益了，北上廣深以及二線城市，有可能最先出現，所以就不聊了；
至於說哪個更有價值，其實都有價值，也都有風險，為什麼呢？
首先說住宅，看長期，房價一定會和經濟走勢旗鼓相當，也就是說房價每年按照7-8的增長幅度，是正確的也是正常的，但是調節房價的最大動力，不是限購，而是根據城市發展動態，進行有計劃的建設存量房，同時把二手房存量房，運動起來，才是正常的，對吧？
住宅投資的收益，在於房價是否增長，至於租金可以忽略不計，投資住宅，槓桿越大，投資的年限越長，需要增長的幅度越大，例如，100萬的房子，首付30%，貸款70萬，按揭20年計算，每月還款4700左右，每年還款5萬計算，60%還款額是利息，持有5年，利息總支出15-18萬，房價必須增長15%以上才能做到不虧錢，還要賺錢呢，那就必須增長30%才能賺15萬，對吧？
這樣一算，投資住宅，短平快是最好的，可是這個機會如今越來越不可能了，也不再有了！
投資商鋪，寫字樓，酒店公寓，就屬於長期投資，短期投資一定虧錢，一般的商業樓盤都會透支3年的房價，今年買的房子，3年後才是他的實際價值，這一就意味著，長期投資才更好，另外，商業房子的稅費較高一點點，而且是純市場化的，對未來的判斷必須極度的準確；
樓盤的定位，周邊的商業，商圈，人口的密度，人口的人均消費是多少，高端人群還是低端人群，樓盤本身的配套，車位，物業管理，是否統一出租等等，周邊的交通環境，未來商圈建設，城市規劃都要了如指掌，不能拍腦瓜子，自己主觀判斷，或者交給老天爺，就完蛋了；
阿永哥點評：
一是投資房子，不論是住宅，寫字樓，上鋪還是酒店公寓，記住一個規則，價格越高越值得投資，價格越高從概率來講，服務越好，樓盤越高端，在樓市下行的時候，越有競爭力，樓市上升的時候，增值也最多，否則物極必反，投資本來就是一個高資本的事情，記住了，哈！
二是投資房子是一個技術活，他要考慮的事情，會是各方各面的，包括城市規劃都要了如指掌，否則就沒有了意義，站得高望得遠，記得第二個規則，跟著有錢人投資，會佔便宜，他們的信息更廣闊，站位更高，視野更廣闊，投資成功率也會越高；
好了，就說這麼多吧！
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樂福居
首先，公寓住宅和商鋪講究的都是地段，在核心城市核心區位下的資產，無論這三種形式的哪一種都極具增值空間，比如在北上廣深核心區擁有資產，再怎麼樣也不會差的，這也是財富的象徵。
當然不是所有人都有能力在核心區置業，單從普通對比來看
資產增值：住宅＞商鋪＞公寓
穩定回報收益：商鋪＞住宅＞公寓
資產變現能力：住宅＞公寓＞商鋪（市場共識，商鋪稅高不好賣，住宅最搶手）
下面具體分析下
1，公寓，公寓40年產權，商用水電，面積不如住宅，多為年輕人在城市中過度而購買，或投資者為賺取租金收益而購買，增值空間和增值速度遠不如同期的住宅，年收益率在百分之2到百分之7之間（各城市不同）
以上海為例，2015年住宅均價尚在2萬多徘徊，到2016年底，房價已經5萬以上，而同期同價格的公寓，最多也就3，4萬的樣子，個別的甚至價格沒漲。
變現能力中等
2，住宅，住宅70年產權，剛需，升值空間大，保值能力強，在2016年房地產市場上漲期間是主力軍，一二三四線大部分城市住宅漲幅都在一倍以上。
3，商鋪，以前常有人說“一鋪養三代”，商鋪穩定的租金回報和相對良好的增值空間，確實是不錯的選擇，對於解決了剛需問題，家有多套房的，選擇投資商鋪，長期收益是穩健的選擇，唯一的缺陷是變現能力差，二手商鋪的交易稅非常之高，讓許多人望而卻步。
綜上，如何選擇投資品種還是要根據自身的經濟實力來選擇，擁有3套房以上的家庭，才建議購買商鋪，而經濟條件不夠的，還是踏實買房吧。
萬里財經
老亮認為在公寓、住宅、商鋪中還是住宅更具有投資價值。老亮先強調一下，如果讓我選擇投資，不管是公寓、住宅還是商鋪我都不會選。因為老亮一直在說房產投資的黃金時代已經過去了，現在不在適合投資房產了。既然提問者想要一個比較，下面老亮就挨個分析一下。
如果時間在向前推移15年，那商鋪肯定是最好的投資選擇，不說增值，就是吃租金也夠美的了。但是，隨著網絡的發展特別是電商的出現，對線下的銷售形成了致命的打擊，看看到處關閉的商鋪就知道了。所以在現在這個背景環境下投資商鋪肯定不是明智之舉。
公寓這個有著住宅和辦公雙重屬性的房產，有著自身的優點，比如價格比住宅便宜，面積比較小。但是缺點也不少，不能作為學區房，水電費等各種費用執行商業標準價格比較高。由於其特殊的屬性，導致了公寓屬於小眾房產，在一些城市的核心區域尚可，其它地方風險就比較大了。
最後說一說住宅，住宅走過了輝煌的20年，雖然已經過了黃金投資時代，但是由於其實大眾產品，需求不會停止。如果在公寓、商鋪和住宅之間選擇的話，老亮還是推薦選擇住宅。黃金時代過去了不等於不能投資，只是在投資需要更加謹慎罷了。每個城市都會有一些區域存在著一定的投資價值的房子，只是看你是否能做出正確的選擇。
老亮說房
這三類房產投資各有優勢和劣勢，所適合的人群、對應的需求也不同。
公寓：不限購不限貸，但投資性價比較差
優勢一、不限購，受地產調控影響
我們這裡所說的公寓，一般指的是“商用公寓”，即土地類型為商業用地或商住用地。既然是商用，就意味著不受房地產調控的影響，最大的好處就是不限購、不限貸、不佔家庭住房名額。上海、北京調控再嚴、再限購，公寓樓也不受影響。
優勢二、單價便宜
同一條街或者同一個地段，公寓樓的單價往往是住宅樓的八成甚至更便宜。也就是說，同地段買兩套住宅的錢，沒準可以買三套公寓。而且，很多公寓面積較小，這就進一步降低了投資所需要的成本。
優勢三、商住靈活，租金優勢
公寓畢竟是商住或商用性質，因此既可以自住，又可以辦公、註冊公司，因此很受一些創業類公司以及小微公司的青睞，前屋辦公，後屋住人，工作生活無縫銜接。
另外，公寓在租金上一般比住宅相對高一些。
劣勢一、貸款成本高
貸款買公寓不能申請房貸，而只能走是銀行的商業貸款，一般由銀行自主定價，不同銀行利率也不同，但總體利率肯定要高於房貸。
另外，公寓貸款一般最多10年，而達不到房貸的30年。
所以說，雖然公寓單價便宜，但如果你不走全款，而是走貸款的話，融資成本會比較高。
劣勢二、居住舒適性較低
為了兼顧商用，公寓樓在設計上就犧牲了舒適性。如圖，公寓樓普遍比較擁擠，而且公攤多在30%左右甚至更高，戶型幾乎沒有南北通透一說，因此居住舒適新較低。
如果你有投資兼顧有居住需求，住在公寓樓可能會比較糟心。
劣勢三、交易稅費較高
買賣住宅，一般只涉及契稅、個稅，唯一滿五的話，個稅免收。
而買賣公寓，契稅按5%收取，個稅無法減免，除此之外，還涉及5%左右的營業稅，1%左右的土地增值稅，一定條件下還有所得稅、印花稅等等。
總體而言，個人認為，除非您是創業類企業，需要辦公、生活無縫銜接，可以考慮商住公寓，如果純粹投資的話，除非地段非常好，且能全款，否則不建議投資公益。
商鋪：依賴地段，投資風險較大
優勢一、不限購，不受地產調控影響
這一點與公寓類似，不再贅述。目前地產調控只涉及住宅，而並未波及商鋪投資。
優勢二、先期投資成本低
幾十萬的商鋪，投資成本比公寓、住宅要低很多。
優勢三、旺鋪收入可觀，適合養老，甚至傳代
真正的旺鋪雖然少之又少，但趕上一個可謂“千金不換”。如果買的鋪子屬於熱門商圈，你又有較強的經營能力，旺鋪的流水將非常可觀。
劣勢一、選址難，好旺鋪更難
雖說旺鋪穩定，但畢竟可遇不可求，大部分商鋪並沒有那麼火。雖然不少大廈物業打出了“旺鋪出租，年回報XX”的廣告，但商鋪的回報與選址、地段、人流量的關係太過緊密，選址選不好，就倆字：完蛋。轉租多少家都不行。
劣勢二、容易產生空置期
相比公寓與住宅，商鋪容易產生一段時間的空置期，而且也相對不宜出手。
劣勢三、投資收益不高、風險大
雖說商鋪的租售比較高，但那只是“相對而言”。此前有一家地產機構做過統計，目前國內大多數三線以上城市，投資商鋪年回報率還不足5%，低於10%的國際水平。
另外，商鋪也容易面臨開發商虛假宣傳、大廈停業整頓等問題，經營風險較大。
住宅：剛需為主，投資慎重
住宅應該是大家最為熟悉的房產類型了，但個人建議，現階段投資住宅應十分謹慎，房住不炒原則指導下的地產調控，還將作為常態化而持續下去。
優勢一、貸款成本低
購房可以用房貸甚至公積金貸款，利率應該說是我們普通人所能拿到的，最低的借貸利率了，而且最長可以貸30年。
優勢二、有一定升值潛力
在這三類房產中，住宅的升值潛力和升值確定性相對較大——當然，針對的具備人口持續淨流入、產業結構合理的城市而言。
優勢三、流動性好，交易費率低
相對於商鋪、公寓，住宅的市場需求是最大的，因此其作為金融資產的流動性非常好。
住宅比商鋪、公寓更容易變現，也沒有公寓那麼高的交易費率，因此被視作最好的不動產，在做貸款時，銀行方面的認可度也較高。
劣勢一、租售比太低
一般來說，一線、準一線城市房租的租售比普遍不足2%，二線、三線城市會高一些，但也難到4%。這個數字比公寓略差，更趕不上商鋪的回報。
劣勢二、地產調控
住宅是調控的主要對象，限購、限售、限貸等手段，都在制約著住宅的投資屬性。所以從趨勢來看，未來投資性房產的前景不甚明朗，個人建議，對於大部分因棚改貨幣化而帶來房價上漲的城市，應該慎重，甚至可以將投資性房產適當出手。
沒有十足把握、對目標城市不熟悉的朋友，不建議投資住宅。
金投手閒話理財
在我的城市，住宅，公寓，商鋪三種產品都有。
而且三種產品都有人買，為什麼呢？
因為定位不同嘛！
在開發商拿地之前，就規劃好了這塊地蓋什麼，賣給誰，也就是定位。
住宅產品，
有的規劃為首次置業的小戶型，
有的規劃為兩室的剛需，三室的改善。
公寓產品，
一般都是精裝好了賣，
想要省時省力，而且不太在意公寓的缺點的人會買。
商鋪產品，
一般總價較高，需要有較高經濟實力。
我們城市，5年之前，商鋪是房產裡最好的投資方式。
可現在出現了許多空鋪，
而且商業環境確實也感覺有些低迷。
所以，成熟地段的商鋪才有投資保障。
新建樓盤的商鋪，確實發展有些緩慢。
所以，三種產品都值得投資，
只是你需要尋找適合你的那一種。
瀋陽地產蝦
公寓，店面，住宅，任何一項房產，第一要素就是地段，地段不行怎麼投資都是打水漂。
從收益回報看商鋪第一選擇，前置條件是同等地段。店鋪租金回報率會比公寓，住宅收益更高，升值空間也更大。一般的租金收益5%左右，住宅3%，。投資小回報大，商鋪更看重長期的投資。因為不管街鋪還是商場格子鋪還是社區鋪都需要時間經營，培育市場。
從變現難易選擇，是住宅。住宅是一種短期投資，三五年後變現，但是變現時間可能會很久，比較住宅的總價高。住宅一直是剛需，傳統觀念有房才有家，轉手只是時間的問題。當然現在的二手房還是一個低溫狀態，除非地段不錯的。
公寓投資比住宅投資量低，租金收益比店面低。公寓更適合年輕人的投資熱。因為比住房總價低，先將就一下，後期在置換大的。公寓的投資更要配套齊全，不然後期轉手比較困難。
長生說房
手上有餘錢的人，很多人會選擇房產投資。而房產投資主要看三要素：一是位置，地段好，投資什麼都能掙錢；二看經濟和人口環境，每個區域的經濟發展程度以及人口質量決定了這塊區域的消費水平；最後看房價的性價比，確定好位置就要比對價格，比如1千萬萬的房產一個月只能收5000，這麼算來性價比就很低，這項投資就不值得做。想要投資，那麼就要考慮好公寓，住宅和商鋪各自的投資特點和收益回報。
1.公寓：靠出租收益，按月，季度或者年度進行收費，形成收益，由於公寓的特性，出租目標一般是是年輕單身人士或者小兩口，還有自由職業人。
2.住宅：受傳統思想影響，中國人對房子的購買很執著，正如女人一般不會嫁給沒有房子的人，這是剛需，市場廣大，便於流通。
3.商鋪：看位置，看位置，看位置。投資商鋪，這是最為重要的一點，坐擁商鋪，吃得金山銀山的大有人在，但是抱著空鋪徒流眼淚的也不在少數，隨著電子商務的發展，實體店受到了巨大的衝擊，所以很多商鋪出現了空鋪的情況。一旦空鋪，也就意味著投資資金難以收回。
無論投資什麼，都要看它的發展和目標人群是否符合你投資的要求。不要盲從，大家買房跟著買房，大家買商鋪跟著買商鋪。要根據自己的需求，再結合實地考察，綜合考慮好多方面因素之後再確定自己的投資項目。
我是李合偉：伯樂創投俱樂部創始人，創投商學院首席講師，著作《覺悟行果創業論》。幫助過300多位創業者創業成功。期待與您分享交流～～～
合偉說
1 價值源自於政策的扶持，產業和人口的流入。住宅剛需，投資商鋪，長租公寓
2先從最近因中介利用資本手段炒作的長租公寓，這部分做的是一二線城市不斷湧入的人口和年輕人群對中高端租房的需求，低收入者住城中村農民房，中高端收入但買房有難度的，選擇中高端公寓，改善租房環境，針對城市白領階層吧，現在的情況是地產開發乏力後，大量地產商進入長租公寓，給不同需求人群提供不同檔次租房是好的，可終究資本是趨利的，最終演變為地產中介囤房哄抬房租，壟斷市場，為了自身利益，把租房市場金融化，把風險全部轉嫁給了租客和房東，先是高價拿下房東的房子，然後忽悠租客籤一個表面是租房合同的貸款合同，貸款資金全部進入中介口袋，租客每個月以為在付房租，其實在還貸款，房東也沒有收到中介的全部的房款。中介拿著這筆資金繼續囤房，並且以租客的信用包裝一個金融產品向銀行繼續貸款，不斷的用資金壟斷市場份額，用於自身發展，一旦出事，背鍋的房東和租客。中介零風險，目前杭州就有多家中介暴雷，租客沒房住，房東收不到錢的情況。如果要投資長租公寓，需要一定資金，還要考慮租金回報問題
2目前一二線的政策是維穩房價，投資一二線的房子穩定增值保值，三四線繼續城市化改造，抑制炒作，讓城市化穩步推進的同時，房價和居民收入穩定提升。投資一二線的剛需住宅和商鋪需要看長期回報，短期會鎖住自己的現金流，但是有房產在手想拿到銀行的資金週轉也是分分鐘事情。三四線城市處於城市化改造階段，存在價值窪地，也意味著有高回報的可能。同時也存在一定風險，住宅和商鋪的位置和人流，以及政策對產業的引導都要考慮在內。
簡單的說一二線的城市住宅可以保值增值，商鋪和公寓要考慮好租金回報問題，三四線的住宅買對地方，隨著城市化改造的推進，肯定有增值空間，商鋪和公寓相對風險大。比較人口，產業都流向一線城市
路人蟻
從供求關係看，在許多城市，包括北上廣深等一線城市，公寓和商鋪未來的增量是不小的，在缺乏剛需和投資客的支持下，同時銀行信貸首付高年限短，用電費用高企，公寓和商鋪價格很難獲得一定風險程度下的安全邊際，空置率在實體經濟週期下行的時候也會比較大的升上。
我國政策最明顯的特徵就是明牌式：哪個需求最多就會限制哪個，哪個沒什麼人買就會放開。這樣的政策已經很清楚地告訴你，住宅單純從價格來說更有投資價值。
但如果你是個長期持有者，對價格變動不敏感，只是追求一個租賃收益率，那麼我就建議你買公寓和商鋪，因為住宅的租售比太高，通常出租回報率只有1.5%左右。而公寓和商鋪則可以達到3-5%的租賃收益
望採納，謝謝！
投資大魔王
關於商鋪，有句非常蠱惑人心的廣告語“一鋪養三代”。可以說聽者熱血沸騰，聞者歡欣鼓舞。但是，房地產市場發展的這一二十年，真正能養三代的商鋪並不多。分享一篇視頻，希望對大家的房產選擇有幫助。
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