视唱练耳
基于本人从事房地产8年有余，moon何马希望我的回答能给予一定的帮助：
小编认为：公寓类产品不久的将来会成为投资热点！
中国的房价一定是有政策导向型的，对于房价来讲，某种程度上政策调控起到关键性的作用，目前政策例如首付比例提高、银行贷款利率提高、限制徒弟性质等等因素结合、最终影响房价，影响投资方向。我也充分相信政府的决心，房子是用来住的不是炒的。住宅投资迷雾重重：投资的方向肯定是有的，但不清晰。可以参考（moon何马）之前发文
那么如何来看待公寓市场，首先公寓类产品出现一定是有它的原因，宏观形势向好，大需求，有潜力：资本主义发达国家公寓类产品租赁比例是非常高的，以美国为例公寓类产品占据了租赁市场的50%以上，目前中国的公寓类产品租赁比例仅仅只有2%左右，想象一下48%意味着什么，这是有多大的市场空缺啊，同样也说明还有很长很长的路要走。如果哪天要是政策开了口子，明确了方向，我怕等反应过来的时候已经晚了。反而当时手上有闲钱投资了几套公寓房那类人群会享受到政策给予红利：
公寓类产品40年产权、商业用水、商业用电、（通常是2倍民用水电的价格）大多数房型南北不通透，其实这些缺点并不是真正意义上的缺点，把这些所谓的缺点拿来和住宅作比较本身的话是没有可比性的，毕竟公寓总价和住宅相差很多，但是从满足房屋首要属性居住的角度来讲，这些缺点可以说避重就轻符合当下大多数年轻人的生活习惯。
目前以一线二线城市为例：大多数本地土著以及外来打工者不管是蓝领还是白领还是金领等、、、白天工作都很累，有时正常工作时间结束以后难免要还要加班，房价居高不下，购房首付比例很高，困难重重、短时间之内靠自己一个人的能力在买房基本不太可能。那么公寓劣势就成了可以理解的优势。
符合投资特性：
从投资角度来看公寓类产品税费比住宅高很多，短时间不能买卖，这点不可否认，但是政策一定是有导向性的，目前就算你手头持有住宅，造完房子需要两年，拿到房产证需要两年，拿到房产证以后未满2年需要缴税、未满5年还需要缴纳另外一笔税。其实换汤不换药，住宅受到政策影响也无法另投资者快速变现，变相可以理解为政府不希望你买卖。公寓类产品40年产权：政府希望你把公寓类产品长期持有，用来补足租赁市场的空缺：那么100万买一套房子加上装修租3000元和20万买一套公寓外加装修租1500元，这笔账都会算。花100万买套房子外加装修你也不舍得1500就租出去。考虑到房屋价格会涨、公寓类产品也会涨价、有需求就会有供给目前公寓租赁市场还是比较空缺的。
商业用水商业用电：
那么现在公寓类产品客群以年轻人为主：首要居住问题解决了。那么用水用电，虽然说比民用水电价格高，但是按照年轻人的生活习惯来讲白天上班，晚上睡觉，周六周日放假需要出去玩，用水用电的频率其实并不高，所以水费电费其实开销并不大。未来也很有可能商用改民用。有先例可以借鉴。
购置门槛低：
公寓类产品购置门槛相对来说比较低，总房价不高、通常手头上有二三十万就能付得起首付，首付比例通常50%、剩余50%作贷款，月还款也比较低、只需拿出工资水平的一小部分还款，比较符合年轻人收入特点，能够把资金合理分配。
城市CBD
一般公寓类产品属于商业性质，常配有一些商业综合体，电影院、美食街、一应俱全，比较符合年轻人的消费理念，满足个性化需求、年轻人较为喜欢。
户型设计缺陷
户型设计没有设立天然气只能用电磁炉，这一点也符合现在年轻人的居住的生活理念、现在的年轻人生活往往以轻餐饮外卖为主，亲自下厨烧菜吃饭的少之又少。对于当下年轻人来讲有无厨房其实并不是很重要。其实这些以住宅的眼光来看待的缺陷并不是缺陷，反而是亮点。
产品功能
这一点其实目前来看越来越有壮大之趋势、目前经济在转型、泡沫经济必将趋于常理、很多公司都迫于运营重压，被迫摆出轻资产、轻运营的姿态、这类公司现在越来越多、租赁公寓类产品开设会计事务所、律师事务所、私人影院、淘宝工作室、摄影工作室等、、、国内经济形势的大转型。必定带来一大波红利、公寓类型正好符合当下轻运营其资产的理念。
时间有限空了我再来分享一下目前来说比较流行的养老类公寓产品
综上所属小编认为公寓类产品未来宏观向好、市场需求大、具有良好的升值潜力！
纯手打，不容易，觉得好的点个赞，买房不吃亏，关注（moon何马）！时不时分享买房那点事！
moon何马
优先买住宅，住宅买不了的话可以投资公寓。
5年房地产营销经历，2年国际品牌酒店全国拓展总监经历。知乎阅读量近40万，主要都是问公寓能不能买？产权式酒店能不能投资？还有少数几个人，问我投资产权式酒店项目跑路了怎么办的。
贴出此文，用来集中回复犹豫是否要买公寓的网友。
#劝你不要买公寓的人，和劝你不要买房的竟是同一批人？#
当你有点闲钱，想买住宅要不没资格，要不钱包不够硬，但是存银行又不心甘，这时候房产销售们都会给你推荐公寓，比住宅便宜、面积小、总价低、贷款不受套数限制、不限购、租金回报率高，甚至有5米4层高的双钥匙买一套隔成两套用，还有精装包租的，让你零负担轻松做包租婆……
世上走不尽路，就是房产销售员的套路。始终不放心的你，回去问朋友、问百度，最后呢，反对者占到7成以上，不外乎这么几个理由：
1.商业性质，产权只有40年；
2.商业性质，按商业标准收水费、电费、物业费，没有燃气；
3.商业性质，银行按揭只能贷5成；
4.商业性质，二手交易时，交易税费比住宅高，预估要15%个点左右，不好转手；
5.商业性质，不能落户；
6.户数多，一层超过20户公寓很普遍，居住密度大，不舒适；
7.户数多，公摊大；
8.……（欢迎补充）
为什么大多数人都会告诫别人，不要买公寓呢？网上都是反对的信息呢？
因为大多数人根本就没有机会买上一套公寓！
就和当初劝你不要买房的那波人一样，他们没有房子，所以每次见面都会重复他的经验：房价有泡沫，别买！
那么反对买公寓的理由是靠谱的吗？
1.产权40年，比住宅少30年，但是我花点钱续期就行了！
我国建筑物的使用年限一般都认同50年的说法，任志强甚至提到过只有30年。
《物权法》有相关规定内容，商业用地到期可重新缴纳土地出让金获得土地使用权，补交土地费用不超过5位数，最低可低至15.6元/平米。40年以后，主要不出现重大的危机，补交的费用相对于房价来说都是小钱。
2.没有燃气，商业用电用水物业费，相对于节省的房价，都是小钱！
单身公寓一两个人住，没有燃气就用电磁炉，整栋楼没有明火更加安全！
普通住宅2块的水、5毛的电，一个月100块钱，商业3块的水、1块5的电，一个月200块钱，一年贵1000块钱，40年呢？多花了4万块钱，公寓总价比住宅可不止便宜几万块钱。
3.公寓按揭5成，但是不限套数，不看房贷呀！
如果你买过房，你就知道不能贷款有多难受了！首套房一般可以贷款7成，二套就降到3成了，第三套就不能贷款了。
甚至某些城市只要你有住宅贷款记录，不管是否还清，只要有一次就算二套，首付7成，有两次贷款记录，就别想再贷款了。
公寓贷款轻松，不管多少套，通通都可以贷一半。
4.税费高，让中介给你想办法规避呀！最主要的部分是增值税，能不能做低交易价格？只要你诚心想卖，各种疑难杂症，中介通通有办法。
5.不能落户。有的城市买公寓、商铺、写字楼都可以落户，比如长沙。
不过说实话，公寓你打算买来住一辈子吗？人生漫长，难道你这辈子就甘心只买一套公寓？
住宅是人生标配，公寓落不了户，买套住宅落。
6.居住密度大，舒适感差。你这么年轻，身强体壮的，暂时又不够钱买住宅，那就别用住宅的舒适度来对比公寓了！自己买来住也只是过渡一下嘛！
7.公摊大。公寓公摊一般30-40%，住宅公摊一般15-25%，公寓的公摊大，主要是因为户数多，走廊、电梯间等公共区域面积多了。不过，你买个40、50㎡的公寓，室内面积差个4、5㎡，差距很大吗？会因为这4、5个㎡，住的就不舒服了吗？
8.还有各种花式理由，你回想下你自己的初衷：
我钱少，所以先买个公寓凑合下。公寓便宜，过渡一下凑活住，那就凑活着！
我钱多，不想存银行买个公寓投资。公寓便宜，租金还可以，即时不算房价增值的部分，租金回报比存银行划算吧？
我钱不多也不少，买不买公寓？
就我个人的理解，公寓投资的核心优势是什么？
基数便宜+2倍杠杆
基数便宜，意味着，有较大的增长空间。房价从5万涨到10万比较难，但是从1万涨到2万呢？绝大多数城市已经验证过了。
2倍杠杆，意味着，房价涨30%，实际获利60%，最牛的是这个杠杆可以无限次数用。
100万的闲钱为例：
住宅：单价1万，不能按揭，建仓100㎡，3年后涨价50%，100×50=获利50万，转手成本扣除6%，投资回报44%；
公寓：单价0.8万，首付50%，3年后涨40%，100÷50%×40%=获利80万，转手成本扣除15%，3贷款成本15%，投资回报50%，
当基数便宜，又能无限次利用杠杆的时候，即使涨的慢、即使还有高额的税费成本和5%的贷款利息成本，公寓投资仍不输住宅。
是的，那些劝你不要买公寓的人，和当初劝你不要买房的人，就是同一批人。自己闲得蛋疼，不去问别人实际情况，当你跟他说你想买个什么，他始终都是一副苦大仇深的表情，“唉唉，我跟你说呀，不能买！”
“你劝我别买，以后涨价了，损失你赔给我吗？”
“呃，那怎么可能……”
独立观察
这个问题不好回答，公寓型住宅不好说，一般来讲只作为投资用途，用于出租的，因为不了解你所处的环境等其它因素，只能告诉你购买公寓型住宅需要注意的几个要素
1、计算一下你购房的租金回报率，计算公式为
税后月租金x11个月（百度只教你12个月，我这让你算11个月是为了空置期或者一些小维修的费用）再除以购房总价（不计算契税和维修基金）
2、了解购房所在直线方圆五公里的公寓出租率、了解周边的消费以及居住人群是否是多数人愿意接受上述租金租公寓
3、了解购买楼盘的市政规划，一般不要去开发商了解，直接走一趟城市建设规划局，开发成熟的区域一般有公示，如无公示就看能否找熟人了解一下未来规划，以备心中有底这楼盘的升值潜力是否高
4、了解楼盘同户型的房源多不多，了解房开的建设规划以及园林规划，这些都决定了这小区需要多久才达到入住率满意的高度
暂时说那么多吧，喜欢我的回答请关注我，有关房地产、金融借贷、法律上的问题我会尽力为你解答，谢谢
校长社会学
我作为从事中介行业十年的经验建议你不要买公寓。
公寓的缺点：
1首先是高额的税费，个税3个点，契税4个点，土地增值税7个点，营业税差额的5.8。买公寓必定为了投资，可是前后算一下税费，增值的都交给了政府。
2其次公寓生活成本高，水电气都是商用。
3再次产权年限40年
4贷款的话，首付一半，利率上浮，还款成本太大。
5最后一般公寓都是租的，住家氛围不好。
如果你没有更好的投资意向和理财产品，没有购房资格，可以考虑你是自住还是出租，决定是否购买。
如果你有购房资格还是买主城区繁华地段房子。
楼市之声
首先建议楼主能买住宅就买住宅，毕竟转手的时候方便一些。另外公寓也并非不可买，买的时候要注意一些事项。
就拿武汉来说，目前武汉的限购政策，限制住了不少购房者的资格，可自住又可投资，不限购且不限贷的小户型公寓逐渐成关注热点，成为不少外来打工者和年轻一代的“过渡期”的居住选择。
同时，公寓产品虽然使用年限不及住宅，但难得一直稳中有涨，灵活好持有，加上前年国务院下发通知“允许商业用房享用民用水电”，更是让高房价时代下的购房者有了新选择。
但按照国家《城镇燃气技术规范》规定：居民住宅用燃气具不应设置在卧室内，燃具应安装在通风良好、有给排气条件的厨房或非居住房间内。
另外武汉市天然气有限公司回答：天然气安装对房屋户型结构、厨房所处位置，以及燃气管道的敷设等都有严格要求。燃气管道及燃气灶具应安装在独立、自然通风和采光的厨房内，设置排气扇，燃气管道不能穿越卧室及起居室。有的小户型厨房、卧室、客厅一体，不具备安装条件。
所以，购房者在选择公寓时，需要注意检查房型在设计时是否考虑安装天然气，以免阻断了后期安装的可能。最好的选择，当时是购买预先已经铺设好天然气管道的公寓。
亿房网
在欧美非别墅类或独立屋的住宅统称公寓，如果一栋别墅里楼下楼上有不同住户也可以叫公寓，欧美公寓绝大多数都是个人和公司作为投资的，以出租为主，公寓是否升值和租金回报率密切相关，租金增加，公寓升值，相反则贬值，除了一些豪华公寓作为有钱人的第二住所可能不受租金影响，这类豪华公寓都是好地段好管理，拥有者不计较管理费及租售比。
但在中国却将这类楼房分为住宅和公寓，通常公寓的管理费，水电费比同类住宅贵，结构像酒店，室内面积较小（有些豪华公寓面积很大）等因素影响，很少国人会把公寓当做家使用，最多是投资出租需求，所以升值比住宅低很多，不过购买价格也低于同面积的住宅楼很多，至于现在值不值得投资？主要看租售比，如果每年租金回报率低于3%，我觉得不值得投资，如果由于资金紧张，同样的钱可以买面积更大的公寓自住的话，就看你能不能承受公寓的各项费用比住宅高这一事实，还有！有些城市的公寓二手只能卖给公司这一政策，使得公寓基本没升值空间甚至贬值的可能。所以一定要三思！一定要注重地段及拥有时的租售比回报率。有钱人及豪华公寓另当别论。
luckyxdk
【请问买公寓投资好吗？】这个要因人而异，如果说住宅和公寓进行比较的话，我认为住宅和公寓各有优点。
首先，住宅的产权年限比较长，使用民用水电、可以落户、有学区等社会配套比较齐全，居住属性比较强；公寓的优点是不限购不限贷，起步价不高，总价便宜，入手门槛低，租金回报率相对会高一些。综上所述，住宅和公寓各有优缺点，住宅优点相对而言更多一些，也正式因为这样一个因素，一般来书，住宅的售价比公寓高，公寓的价格一般是住宅的六七成左右，有的只有五成，也有个别的公寓的售价相对较高，关键要看公寓适合什么人买。
什么人适合买公寓呢？有以下几类：
第一类人，在住宅市场被限购了，暂时买不了住宅，但手上有一些闲钱，这类人可以选择买外地的一些住宅项目，或者本地市场上一些优质的公寓，主要看公寓的地段、客群以及租金回报率；
第二类人，年轻女性，手里没有特别多的钱，但又想拥有一个属于自己的小房子的，可以买。这样的公寓作为一个婚前财产，是可以考虑的，婚后自己不住以后对外出租，收租，也是作为未来额外收入的补充；
第三类人，家里有老人在城市里，但不想住一起，又考虑方便照顾的，或者自己买来以后养老的，有这样一些过渡性的需求的人，可以买公寓，因为投入比较低，所以在南京比较大的楼盘边上的公寓卖的其实都还不错。
第四类人，是作为企业创业期过度的SOHO，在这样的一个过渡期也是可以考虑的。
综上，如果资金量有限，不建议都放在公寓上，因为公寓是作为资产配置的工具之一；如果资金充裕，当然也不建议全部都买住宅，毕竟住宅也有一定的流动性，如果住宅长期持有回报率也不够。所以，从资产合理配置的角度而言，还是要合理配置资产，这是现实问题。
孟祥远
投资公寓要看三个方面：
一 地段，所处的位置，交通，未来规划决定了升值潜力有多大。
二 品牌，品牌好的开发商相对理加专业，项目烂尾的可能性较小。
三 运营，现在很多公寓都是带包租或代运营协议的，查看运营方的过往业绩，经营能力，保证后期顺利拿到分红。
四 投资能力 公寓多数是商业产权，40年期限，贷款首付为50%或以上。看看自己手上有多少现金可以调配，是贷款还是全款买，如果是贷款的话，考虑一下是否能达到‘以租养贷’的平衡。
总结一句话，量力而行。
威海房产情报
公寓投资并不好。坐标青岛。公寓的投资需要谨慎再谨慎。
为何公寓投资并不被看好？大体来讲有如下几个原因：
一、公寓的功能有限。和住宅相比，其功能单一，而且户型简单，实用性欠缺。
二、水电为商业用水用电，费用按照商用收取，比住宅收费要贵。
三、不能落户，孩子不能以此划分的学区入学。
四、二次出售的税费成本太高。住宅两年后再出售的税费很少，但公寓由于属于商用，税费成本较高。
五、出租收益少。长租价格上不去，短租不好经营。
不过在当前青岛的限购大环境下，公寓的价格上涨并不高，反而有一定的性价比。
总之，如果要购买公寓，需要满足价格低，配套齐全，出租方便等条件，在很完美的情况下才适合入手，故而不建议投资公寓。
A唱唱舞跳跳歌A
如你是较稳健投资者，遇有好地段，好品牌物业，可以考虑投资公寓。
住房投资相对来说不比以前了，况且也不适合出租，比如40平方好地段公寓二线可租3000元左右，住宅只适合投机，租是不可能超过3%收入。
不要道听途说，投资公寓等于公愚，政策会变的，按现在形势发展，房子是住不是抄，住房投机不成，不是刚需者谁会把一大堆现金投入房产，以后的年轻人照随着时代的发展，做房奴的一定会少，人生几何，轻便行走才是正道。
