2020昆明樓市新週期系列觀察報道之七——
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3月，昆明大規模復工，空曠了50多天的街道瞬間被車輛鋪滿，久違的人流，還有久違的塞車。相同的路程，通勤時間卻被延長一倍，險些遲到。
人潮各就各位，接下來，就是資金流如何轉動起來的問題。
經歷了1月份近6成房企業績同比下滑、特殊時期線上直播收效甚微、2月幾近顆粒無收之後，3月來臨前，昆明90%以上售樓部重新開放，工地復工。一切彷彿儘可能與正軌貼近、重合。
而事實上，為了加快幾乎停滯的運轉節奏，昆明各樓盤早已相繼出爐寬鬆的優惠政策，秒殺、大折扣等字眼不斷撩撥著壓制了50多天的購房意向。
要把前兩個月失去的需求儘快搶回來，這也是一季度最後的機會，昆明樓市“搶錢”大戰已經暗流湧動。
一季度，僅剩最後28天。昆明的開發商，慌不慌？
一月慘淡，二月滑鐵盧
黑天鵝事件影響下，商品房銷售金額的下滑幾乎不可避免，又與1、2月傳統淡季相撞，一季度遭遇滑鐵盧在所難免。
以往大部分樓盤春節都不打烊，尤其可以承接大量旅居置業和返鄉置業需求，事件突發後，所有樓盤關閉停工，1月下旬正式進入空白期，開年第一個月就折損了1/3的時間。
據克而瑞統計，1月昆明開盤的項目共有3個，推盤節奏相比去年12月有所放緩。3個項目均推出高層住宅，最低起價13500元/㎡，面積89-143㎡。若不受此次事件影響，小戶型低總價的優勢應該會直觀反映到樓市業績上。但1月昆明主城商品房僅成交73.24萬方，環降超五成的冷清局面，著實奠定了不可抗力下慘遭重創的基調。
圖源克而瑞
為此，【雲南樓事】統計了發佈過月報的49家上市房企。我們發現，57%的房企銷售業績同比下滑，更嚴重的是，96%（47家）的房企1月業績相比去年12月出現下滑，僅業績前三的碧桂園、恆大2家房企出現猛增，分別增長166.34%、97%。
1月前十房企業績（點擊文末左下角“瞭解更多”查看完整大圖）
在業績排名前十的房企中，5家出現降價，分別為恆大、金地、中海、融創和新城控股。TOP10行列之外，綠地香港最顯“不易”，1月銷售額同比下跌超60%，環比下降更是逾90%。
1月銷售降幅排名（點擊文末左下角“瞭解更多”查看完整大圖）
1月好歹在結局才開始喘息，儘管各家開發商積極應對壓力，不過已經陷入空白和冰凍定局的2月顯然更沒那麼樂觀。
2月的最後一個夜晚，克而瑞數據公佈，全國房企2月業績創下了近幾年來單月銷售的最低記錄！數據顯示，百強房企全口徑銷售金額同比下降37.9%，環比下滑43.8%。
極少數房企受利於1月留存業績、線上銷售成果，2月業績還算過得去。不過，在前十強房企中，除了高調宣佈降價的恆大，其餘房企同比全線下滑。
房企還能撐多久？
受資金回籠及交付壓力等多重影響，後市去化，以及去化速度的快慢，某種程度上決定著開發企業的存亡。
銷售回款是資金來源的主動脈，而今拓客成本提高，銷售回款難於上“青天”，更多的是依靠融資發債來保證資金流暢，維持“生計”。融資發債的主要目的還是借新還舊，直白的說就是添東牆補西牆。
數據顯示，10大龍頭房企的有息負債合計高達2.79萬億，其中需要在一年之內償還的有息債券則達到了9270億。短期負債超過千億的企業有3家，分別是恆大，融創和碧桂園。
而開發商面臨的局面則是，一方面馬上要還債，另一方面著急融資發債。高昂負債與入不敷出的資金鍊相撞，面對現金流吃緊的困境，龍頭房企陸續展開自救，加速融資。
Wind統計顯示，今年開始至2月18日，房企境內外發債規模已達1848.69億元，創近三年新高；此外，光大證券研究報告指出，2020年還是房企債券到期的高峰時期，今年房企債券到期合計規模約8365億元，比去年上漲28.99%。
在房企償債壓力劇增、線下銷售停擺導致資金回籠受阻，同時上游行業生產暫停期間推高的建設成本的局面下，那些“荷包”不鼓、融資渠道無門、抗風險能力弱的中小房企，資金難以為繼，只好被迫率先出局。
比如全聯房地產商會調研的某家典型房企，單月業績減少80億，以往每月可獲得40-60億元貸款，如今可獲貸款金額砍半，單月資金缺口100-110億元，該房企2019年上半年貨幣資金僅350億元，再加上其他剛性支出，或僅夠維持三個月運轉。
這只是一部分房企的現狀，那萬千房企怎麼辦呢？房企還能撐多久？
3月，昆明樓市到了該拼刺刀的時候了
1月超一半房企業績腰斬，2月爆冷創最低記錄，樓市的一季度，就這樣虛度了？
儘管目前昆明樓市還顯得比較平靜，但如果3月還不拼刺刀，二季度將更棘手。
政府在政策方面也給了開發商進行“鬆綁”。比如在昆明，安寧第一個吹響救市“哨聲”，內容包括土地款分期付、延期繳納稅費等，招招續命；隨後，昆明市推出20條穩經濟增長措施，包含可延期交納稅費、城中村改造項目保證金可緩交等實質性內容；而後，西山區推出房企申報的商品房銷售面積每1萬方可兌2萬元的穩增長資金等真金白銀的“減負”措施。
而這些也僅能暫緩房企過載的情緒和壓力，並未能完全觸及到興奮G點，最根本的還是要靠房企自救。
昆明各樓盤已相繼推出各種購房優惠政策，初露搶“人”的苗頭。
保利天際推出“四年一遇”的8.8元購房套餐；
美的順城府推出5000元鎖房，最大優惠85折，今年12月20日前還可免費更名一次；
中駿雲谷小鎮10套房源限時秒殺，買房送車位；
中梁百城5000套房源最低75折，500元起鎖房，首付10%起；
俊發藍湖俊園買房送車位20年使用權；
……
嗅覺靈敏的房企，已經搶跑了。
朋友笑笑看房已經大半年，最近優惠寬鬆，便迅速下定了東白沙湖旁的一個項目。而在下定之前，她其實更心儀另一個東三環旁的項目。只是在猶豫的時候，東白沙湖項目直接放出13個點優惠，而另一項目仍在打傳統太極，非要朋友到現場，才方便向領導申請優惠。
在這場“搶人”大戰中，誰首先打開吸金閥門，堅定地跑在前面，誰就贏了。
據克而瑞數據，截至2月28日，在昆明滿足防疫條件的建築工地已全面復工，目前昆明房企90%售樓處均已開放營業，線上直播開始退出舞臺。
看似，樓市拐點即將到來，一場資金迴流、搶客大戰正在蓄勢待發，壓制了一段時期的市場存貨、購房訴求將得到集中釋放。這場意外誰都不曾預想過，但既然選擇了江湖，就必須做好抵抗風險的準備，在不斷試錯中砥礪向前。
3月，一場“搶錢”大戰已經打響。
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