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幾乎每年都會被冠上“史上最嚴”之稱的樓市調控，2019年依舊錶現不俗。
在調控次數上，易居房地產研究院發佈的報告顯示，2019年全年，中央層面針對房地產市場調控明確表態或出臺相關政策的次數在48次左右，而2017年、2018年分別為9次、33次。
從全國範圍內來看，中原地產數據中心數據顯示，2019年全國房地產調控次數高達620次，刷新歷史記錄，2018年全年僅450次，同比上漲幅度高達38%。
“每個城市都是獨一無二的”，清華大學房地產研究所所長劉洪玉此前撰文指出，“‘一城一策’既可以理解為中央政府的新調控策略，也可以理解為地方政府在中央政府‘因城施策、分類指導’下，結合本地情況制定的城市房地產市場平穩健康發展長效機制工作方案，是地方自己的解決方案。”
這一年，各地各顯神通，紛紛拿出“自己的解決方案”。從南到北，有緊有松；從1月到12月，有張有弛。
2019年地方“因城施策”微調政策類型及城市
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林在接受《國際金融報》記者採訪時指出，不搞“一刀切”正是“一城一策”的意義所在。“可以看到，東中西部、一二三線城市的土地市場、房地產供求市場、經濟發展水平、收入水平等有很大差異，差異化的政策有利於實現要素市場匹配和房地產市場的‘本土化’，這對於建設房地產市場長效機制、保證居民住有所居和提升居民幸福感具有重要意義”。
01
基調維穩，鬆緊有別
差異化顯著體現在政策鬆緊上。
2019年底，各品牌、各房企進入“大促”的階段，各地政策也“加量”推出。先是2019年11月11日深圳調整“豪宅線”，即容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子為普通住宅，取消豪宅稅，緊接著深汕合作區對商品房的限制在12月初放開。
“豪宅線”的調整使得深圳二手住宅成交量在此後兩週內，以環比上週增長4.81%、11.09%的幅度快速上漲。
這樣的“放鬆”不是無理由地刺激市場。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者解釋稱，深圳2015年出臺的原政策以住宅總價劃定豪宅，因此在原標準下，許多房產都需繳納豪宅稅，“但客觀上來講，這些房子應該為普通住宅。所以這次調整實際上是根據具體的房源來進行的常規調整”。
對於深汕合作區，諸葛找房數據研究中心國仕英指出，合作區成立後曾出現投資客蜂擁、房價上揚的情況，如今在“凍結”兩年之後，該地市場迴歸理性，即便成交量有所上漲，未來也不會再出現量價大漲的現象。
在地圖另一端的黑龍江，同期給出的調控政策走向則與南部兩座城市完全相反。
2019年11月底，黑龍江省六部門聯合發文稱，加強對房地產市場的監管。其中規定，房企不得通過金融貸款或市場融資獲取購置土地資金，並將全面實行項目資本金監管制度，同時高層樓房工程形象進度達到總層數2/3才准予預售等。
事實上，黑龍江這一舉措與當地多項目爛尾相關。公開信息顯示，黑龍江省在2019年通過排查發現117個“爛尾樓”項目，其中有85個項目是由於企業資金鍊斷裂所致。對資金監管從嚴，無疑有助於保障房地產開發有序進行，對項目進程的要求也對治理“爛尾樓”具有直接作用。
隨著“一城一策”的深入推行，同一城市內也出現了兩種走向的政策。
10月份，江蘇南通推出“零門檻”落戶政策，並提出優秀人才可優先購房。在寬鬆政策實施的同時，南通很快又提出了收緊政策。12月25日，南通市發佈通知稱，鑑於市區少數房地產開發企業取得土地使用權時間早，商品住房建成後出現了銷售備案價格大幅低於周邊同類產品市場價格的情況，提出對市區銷售價格大幅低於周邊同類產品的新建普通商品住房項目實施限制轉讓措施：購房人自取得不動產權證之日起，滿五年後方可轉讓登記。
對於這種“一城多策”，億翰智庫研究總監於小雨評論道，“這應該算是特色舉措了。這是好事，讓地產穩穩的。”
嚴躍進則指出，“這些政策看似相反，只是收緊和放鬆角度不同，思路其實都一樣，都是為了促進市場穩定。”
02
因時制宜，靈活調整
調控除了空間上多元化，在時間上也更“多變”。
2019年全國樓市“小陽春”的出現，引起了監管層的警覺。這其中頗引人注目的便是江蘇蘇州。
蘇州土地市場在2018年末“流拍”頻現，2019年初卻熱鬧非常，土拍競價次數達幾十輪甚至上百輪的情況屢見不鮮，甚至在4月份創造了“一週三地王”。
土地市場帶動了住宅市場的熱度。克而瑞數據顯示，2019年4月份，蘇州商品住宅成交量環比上漲33%，同比上漲57%。
“沒穩住”的蘇州在2019年5月份被住建部點名。蘇州政府隨即奉上調控“大禮包”：5月11日，蘇州出臺限售令；5月16日，將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年；5月24日，出臺限價令明確2019年房價漲幅不超5%；7月24日，限購升級、限售範圍擴大。多管齊下，蘇州市場逐漸冷靜下來。
相較於蘇州步步推進，西安的調控則是一步到位。
西安在經歷了連續多月新房房價漲幅領跑全國，並於2019年5月以24.4%的同比漲幅、2%的環比漲幅再度居於70城首位後，“穩房價”的需求迅速提上日程。
2019年6月20日，西安放出升級版限購大招，從此前的“落戶即可買房”變為落戶需滿一年或連續繳納12個月的社保/個稅才可購房；非本市居民則需有5年個稅或社會保險證明。
“620新政”成為西安樓市的分水嶺。克而瑞數據顯示，2019年7月，西安商品房供應量環比下降40.6%，而一個月前這一數字則是環比上漲81%；同期，商品房成交量也環比下降9.7%。2019年下半年，西安樓市房價環比漲幅縮小，11月新房價格環比上漲僅0.7%。
除了蘇州、西安等有明確調控目標的城市，也諸如開封、張家港等出現政策“朝令夕改”的城市。
2019年7月，開封在發出取消限售文件後僅三日，便以“未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的影響缺乏充分的預判和評估”為由，撤銷了該決定。
張家港也加入了“一日遊”隊伍。2019年12月10日，張家港先是默默地取消了商品房2年限售的政策，當地房產交易中心也有窗口進行了取消限售過戶的操作。不過，在引發了大範圍關注之後，張家港又恢復了限售政策。
嚴躍進指出，地方政府在鬆綁方面其實並不自信，這說明當時的調整不夠成熟。“一城一策的制定需要更加穩妥，否則經歷了聚光燈的城市，後續政策制定的壓力可能會更大”。
在盤和林看來，頻繁調整一方面是為了政策的因時制宜，另一方面，則可以進行政策試水，測試市場反映。“這一方面有利於抑制市場的投機行為，但另一方面也容易加劇市場的不確定性，不利於穩定市場預期”。
03
搶人大戰貫穿全年
其實，遍觀2019年全年調控，“朝令夕改”只是少數現象，“人才引進”才是無處不在。
自2019年初，各地的人才落戶政策相繼釋放。這年2月11日，常州放寬了高校畢業生、高級技師等重點群體的落戶條件；一天後，海口宣佈放寬人才落戶的學歷年齡；2月13日，西安取消了本科及以上學歷落戶的年齡限制；2月14日，南京對落戶的社保繳納門檻進行調整……
人口流入除了帶來年輕勞動力之外，自然也會產生住房需求。事實上，許多城市的人才政策、落戶政策多與住房政策掛鉤，或直接放寬購房限制，或間接給予補貼。
58同城、安居客發佈的《2019人才政策與安居就業報告》顯示，大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上，寧波人才安家補貼最高達800萬元，柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地也都開出超百萬的高補貼吸引優秀人才；惠州將高級人才首套房個人最高公積金貸款額度調整為100萬元；海南則特別規定，實際引進並在海南工作但尚未落戶的各類人才，購房社保或個稅年限由原來的2年或5年統一降低為1年。
越靠近年底，政策“優惠”力度越大。
2019年11月29日，曾因房價、地價漲幅過高而在5月份被住建部點名的廣東佛山，對本科等人才購房進行鬆綁，其首套房不受戶籍和個稅、社保繳存限制；被認定為“優粵佛山卡”的人才，享佛山戶籍居民購房政策，即可購兩套房。
進入12月後，廣州的南沙區、花都區、黃埔區三地皆對人才購房放寬限購政策；溫州則推出了首個人才住房租賃專項政策，從2020年元旦起，符合條件的優秀本科生買房可以打七折、租房打三折。
中原地產研究中心數據顯示，2019年以來，全國逾170城市發佈了不同力度的人才政策，同比上漲超40%。其中，僅2019年11月，便有累計逾20城發佈了人才吸引政策，其中南京、上海、成都、中山等接近10個城市發佈的人才政策涉及到購房資格、補貼等內容。
與人才、落戶政策關聯的購房政策成了2019年樓市調控的主要方式。
“如果將落戶政策和人才政策分列開來，2019年出臺的調控政策並不比2018年更多。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴《國際金融報》記者，其實，大部分城市，尤其是一二線城市並沒有對樓市進行實質意義的調控放鬆，即並沒有從限購、限貸等直接影響購房需求側的政策上進行調整。“但不可否認，人才政策對於樓市熱度的提升起到一定作用，甚至在部分城市起到明顯提升樓市熱度的效果”。
事實上，西安在2019年上半年新房房價領漲全國，原因之一便是其此前強勁的人才政策。公開信息顯示，西安曾兩年7度升級調整落戶政策，在截至2019年4月底的兩年時間裡，西安遷入落戶115.1萬人，學歷落戶和人才引進佔比高達64%。這帶動了當地的購房需求，在2019年“620新政”發佈之前，西安新房房價已出現連續39個月環比、連續41個月同比上漲的態勢 。
“放開落戶限制是對本地戶籍人員購房的放鬆，人才引進落戶政策的寬鬆是對外地戶籍人員的放鬆，都是通過降低或者取消落戶限制來擴大潛在購房需求。”諸葛找房數據研究中心近日發佈的研究報告指出，“人才引進放寬落戶限制在2019年下半年較為普遍，預計該情況還會延續至2020年，也有可能成為城市政策微調的主要方向。”
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