紹興這幾年正發生著驚人的變化：
全城大拆遷、地鐵大建設、鏡湖大發展……
大拆大建的背後，需要鉅額的資金支持。尤其是棚改項目，持續整整三年，遍佈紹興全域，耗資尤為巨大。
所以一旦有些棚改工作延緩，便有人提出疑問：紹興是不是沒錢了？
這種疑慮其實有些多餘，因為中央推出“地方政府專項債券”，為地方政府籌集資金提供了一個新的渠道。
其中，就有專門為棚改打造的“棚改專項債券”。
“棚改專項債券”是如何操作的？為什麼棚改專項債券會影響地價？我們來一探究竟。
1
“棚改專項債券”如何操作？
近日，浙江省公佈一批棚改債券，其中紹興有4個區塊，合計將發行債券21億元。
這四個區塊是任家塔村、華舍街道沙地王村、齊賢鎮高澤居和嘉龍村，以及新昌大明市新區。
我們以任家塔村為例。
任家塔村徵收項目，擬申請融資債券資金4億元，債券期限7年，預計債券年利率4%。
償付方式為每年付息一次，在債券到期時一次全部償還本金。
看下面的表格可能更直觀點↓
也就是說，政府通過發行債券，獲取4億的資金用於建設、棚改，之後每年向購買債券的人支付1600萬的利息。
到了第7年，債券到期，連本帶利償還債權人。
既然之前的資金還需要通過發債來湊，債券到期，政府又是哪來的償還的錢呢？
答案是：賣地。
2
為什麼棚改債券會讓
紹興地價賣到“2萬+”？
政府通過發債，獲得資金推進棚改，棚改之後，又獲得了新的土地。
這些土地會再次出讓，賣地收入來償債，多出來的差價，則可以用來改善基礎設施、投資教育醫療等。
也就是說，為了支付利息、如期兌付，也為獲取差價，政府只能讓土地價格上漲，否則，地方政府將出現“虧損”。
那麼，政府是如何預測土地價格上漲的？
從上面的資料，可以看出，官方是這樣算賬的：
GDP增長速度，是預計土地價格增長的主要因素。取的是近三年紹興GDP增長的平均值，也就是6.6%。
目前，任家塔村周邊地價是1107.38萬/畝，那麼5年之後（土地出讓之時），任家塔村騰出來的105.88畝土地，至少可以賣16.14億！
換算一下，土地價格約22865.5元/㎡，如果以容積率1.5來計算，樓面價可以達到15259元/㎡！
這也才只是保證不賠，可能只是個起拍價。
要知道，目前的紹興地王—官渡2號地塊，土地成交均價才15772元/㎡，成交樓面價12132元/㎡！
3
其他還有什麼影響？
我們都知道，市場往往是牽一髮而動全身。
地方政府專項債券讓地價不得不漲之後，又會如何影響房地產市場？
- 首先，土地價格上漲，必然帶動房價上漲。
排除一些因為政策影響、開發商銷售策略影響的因素，房價整體上與土地價格增幅是相一致的。
房價增幅≈地價增幅≈GDP增幅，也就是說，如果你的收入跑不贏GDP，最好還是早點買房。
- 中心城區漲幅更大。
因為“GDP增速”只是地區的平均漲幅，城市中心區域一定會略快於這個漲幅。
這也是為什麼產業發達的區域、城市重點發展的區域，不僅價格高於其他區域，而且增速也會高於其他區域。
- 房地產環境會更加“溫和”。
在“項目收益風險中”，也提到了“棚戶區改造項目具有特殊性，容易受到房地產市場的影響，房地產價格的波動、甚至是動盪，將影響項目的收益，進而影響到項目資金的平衡。”
不僅是為了百姓，也為了自身利益，政府一定會維持房地產市場的平穩發展。
在現在紹興樓面價普遍1萬+的時候，房價已經到達了2萬左右的水平；
如果5年後，紹興的樓面價到達了1萬5，房價很可能將觸到3萬左右！
如果你覺得你的收入水平追不上GDP，那麼，現在勒緊褲腰帶買房，會是更划算的選擇！
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