惠山區，作為無錫北大門，一直以來習慣性的冠之以“房價窪地”、“剛需大戶”的稱號，
確實，在絕大部分無錫人看來，惠山區的樓盤一直是剛需的代表，亦或是性價比的代名詞。
但隨著今年土拍以及一部分純新項目的面世，惠山區似乎正在逐步打破人們的固有印象，成為無錫“後勁十足”的區域之一。
錫北運河在初冬的朝陽下甦醒
首先從一級市場表現來看，得益於交通、配套以及各項規劃的持續利好，其實近幾年惠山區的土地市場一直在保持良性增長。
2019年1-10月份，惠山區宅地的成交樓面價達9737元/㎡，貼近萬元，同比2016年全年的3075元/㎡，樓面價翻了三倍，對於品牌房企的吸引力也在與日俱增，這一點更是在2019年的土拍中得到了體現。
今年4月份，惠山新城張村3號地塊經過14家房企38輪的激烈“廝殺”，最終被美的×長城以總價13.79億元，樓面價10324元/㎡摘得，溢價率22.03%，一舉刷新了惠山區的土拍樓面價，成為惠山區首宗萬元地塊。
這一價格僅維持了不到一個月，5月底，首進無錫的杭派房企德信地產以10566元/㎡的樓面價拿下惠山區天一科技城8號地塊，惠山樓面價再次刷新。
截至今年10月份，惠山區已成功出讓3幅萬元地塊，均位於惠山新城板塊，曾經讓剛需“引以為傲”的窪地，就這樣被填平。
提及惠山區的蛻變之路，不得不說的就是2016年。
2016年，隨著無錫樓市持續上揚的熱度飆升，惠山房價從2012年-2015年長達4年間的停漲期，首次逆轉，此後更是一路高歌，並在2017年和2018年兩年領漲無錫，爆發出前所未有的潛力。
2017年11月份，惠山區住宅成交均價突破萬元大關，2018年全年成交均價臨近12000元/㎡。
到2019年，惠山區1-10月份成交均價同比漲幅達17%，而需要知道的是，即使是在嚴厲的調控週期中，惠山區房價的上漲勢頭依然明顯，新房房價的天花板也不斷被捅破。惠山區萬元以下的樓盤也逐漸退出了歷史舞臺。
從成交走勢來看，惠山區自2016年以來始終呈現上升趨勢，但區域內商品住宅的價格分層也比較明顯。
由於靠近政務區，有便捷的一號線以及建設中的錫澄快軌，惠山新城11月份的成交均價達15791元/㎡，且仍在保持上漲勢頭，12月截至目前成交均價已來到16044 元/m²，造成這一區域價格拔高的原因，主要是受融創惠山映和龍湖·天宸原著等高價項目的拉動，成交均價維持在無錫整體均線上。
人氣日漸高漲的惠山新城
天一新城板塊目前處於更替階段，前期成交價格主要由萬科天一新著、天一玖著以及美的國賓府的備案價格拉動，到了11月份，隨著純新盤碧桂園都薈和德信云溪名著相繼首開，區域的成交價格也在逐步上升。
碧桂園都薈首開時高層均價達21000元/㎡，而德信云溪名著12月17日首開時均價為19000-20000元/㎡。
天一新城實拍圖
而洛社新城是原本惠山區政府所在地，生活氛圍較為濃厚，包括融創、銀城、碧桂園、世茂、國瑞、金科、紅星等諸多大牌房企也紛紛進駐，板塊內居住品質和升值潛力也在逐漸攀升，19年以來的成交均價從1月份11295 元/㎡上漲至10月份的14178元/㎡。
建築工地遍佈的洛社新城
前洲玉祁板塊和錢橋板塊尚屬“友好”，目前的成交均價維持在
14000元/㎡以下，是無錫剛需剛改客戶的首選板塊之一。
由此可見，憑藉自身日漸完善的配套以及越來越優質的居住環境，惠山新城和天一新城板塊正在成為引領惠山區價格上漲的“排頭兵”。
隨著三四號線的建設施工，作為無錫西大門的錢橋洛社板塊、依託滬寧城鐵商務區發展的前洲玉祁板塊和自身配套已相對醇熟的洛社板塊，也或將迎來新的發展機遇，再加之本身已有多個品牌房企的進駐，未來板塊內的成交價格依然存在較大的上漲空間。
地鐵1號線駛入堰橋站
截止到今年10月底，惠山區商品住宅庫存約80萬㎡，佔全市商品住宅住宅總庫存約14%，位列末位，按照近6個月的平均去化速度來看，惠山區的存量去化週期已不足半年。
相比第二名的錫山區，去化週期少了1.3個月，這也在側面體現了惠山區樓市的火熱程度以及強大的吸引力。
一方面，主要得益於近年來政府以及開發商投資力度的增強，惠山區依託天一新城的雙地鐵效應以及錫澄一體化的區域利好，努力向無錫城市副中心邁進。多項規劃落地和自身配套的逐步完善，很好的擴大了區域影響力，眾多項目推新後的成交數據也屢次上榜樓市成交榜單，導致惠山區新房市場出現供不應求的局面。
另一方面，前期的惠山區多為
剛需走量盤，相較於全市，整體房價性價比較高，且除惠山新城外，惠山區不受限購政策約束，去化速度自然較快，區域內也亟待新品入市補倉。除了早期落子深耕的融創、華潤、綠地、龍湖等一線開發商外，2017年以來，萬科、旭輝、美的、碧桂園、弘陽、德信等一線開發商也爭相入駐，惠山區的區域品牌吸引力逐漸增強。
2019年可以說是惠山區整體居住品質的提升之年，伴隨著惠山新城和天一新城眾多改善項目的相繼面世，區域內的居住品質也有了質的飛躍。
至於2020年的惠山區樓市會做何態勢，我們尚不能妄加斷定，但可以肯定的是，惠山區樓市在新房市場的量價上，未來都有很大的突破空間。
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