惠山区，作为无锡北大门，一直以来习惯性的冠之以“房价洼地”、“刚需大户”的称号，
确实，在绝大部分无锡人看来，惠山区的楼盘一直是刚需的代表，亦或是性价比的代名词。
但随着今年土拍以及一部分纯新项目的面世，惠山区似乎正在逐步打破人们的固有印象，成为无锡“后劲十足”的区域之一。
锡北运河在初冬的朝阳下苏醒
首先从一级市场表现来看，得益于交通、配套以及各项规划的持续利好，其实近几年惠山区的土地市场一直在保持良性增长。
2019年1-10月份，惠山区宅地的成交楼面价达9737元/㎡，贴近万元，同比2016年全年的3075元/㎡，楼面价翻了三倍，对于品牌房企的吸引力也在与日俱增，这一点更是在2019年的土拍中得到了体现。
今年4月份，惠山新城张村3号地块经过14家房企38轮的激烈“厮杀”，最终被美的×长城以总价13.79亿元，楼面价10324元/㎡摘得，溢价率22.03%，一举刷新了惠山区的土拍楼面价，成为惠山区首宗万元地块。
这一价格仅维持了不到一个月，5月底，首进无锡的杭派房企德信地产以10566元/㎡的楼面价拿下惠山区天一科技城8号地块，惠山楼面价再次刷新。
截至今年10月份，惠山区已成功出让3幅万元地块，均位于惠山新城板块，曾经让刚需“引以为傲”的洼地，就这样被填平。
提及惠山区的蜕变之路，不得不说的就是2016年。
2016年，随着无锡楼市持续上扬的热度飙升，惠山房价从2012年-2015年长达4年间的停涨期，首次逆转，此后更是一路高歌，并在2017年和2018年两年领涨无锡，爆发出前所未有的潜力。
2017年11月份，惠山区住宅成交均价突破万元大关，2018年全年成交均价临近12000元/㎡。
到2019年，惠山区1-10月份成交均价同比涨幅达17%，而需要知道的是，即使是在严厉的调控周期中，惠山区房价的上涨势头依然明显，新房房价的天花板也不断被捅破。惠山区万元以下的楼盘也逐渐退出了历史舞台。
从成交走势来看，惠山区自2016年以来始终呈现上升趋势，但区域内商品住宅的价格分层也比较明显。
由于靠近政务区，有便捷的一号线以及建设中的锡澄快轨，惠山新城11月份的成交均价达15791元/㎡，且仍在保持上涨势头，12月截至目前成交均价已来到16044 元/m²，造成这一区域价格拔高的原因，主要是受融创惠山映和龙湖·天宸原著等高价项目的拉动，成交均价维持在无锡整体均线上。
人气日渐高涨的惠山新城
天一新城板块目前处于更替阶段，前期成交价格主要由万科天一新著、天一玖著以及美的国宾府的备案价格拉动，到了11月份，随着纯新盘碧桂园都荟和德信云溪名著相继首开，区域的成交价格也在逐步上升。
碧桂园都荟首开时高层均价达21000元/㎡，而德信云溪名著12月17日首开时均价为19000-20000元/㎡。
天一新城实拍图
而洛社新城是原本惠山区政府所在地，生活氛围较为浓厚，包括融创、银城、碧桂园、世茂、国瑞、金科、红星等诸多大牌房企也纷纷进驻，板块内居住品质和升值潜力也在逐渐攀升，19年以来的成交均价从1月份11295 元/㎡上涨至10月份的14178元/㎡。
建筑工地遍布的洛社新城
前洲玉祁板块和钱桥板块尚属“友好”，目前的成交均价维持在
14000元/㎡以下，是无锡刚需刚改客户的首选板块之一。
由此可见，凭借自身日渐完善的配套以及越来越优质的居住环境，惠山新城和天一新城板块正在成为引领惠山区价格上涨的“排头兵”。
随着三四号线的建设施工，作为无锡西大门的钱桥洛社板块、依托沪宁城铁商务区发展的前洲玉祁板块和自身配套已相对醇熟的洛社板块，也或将迎来新的发展机遇，再加之本身已有多个品牌房企的进驻，未来板块内的成交价格依然存在较大的上涨空间。
地铁1号线驶入堰桥站
截止到今年10月底，惠山区商品住宅库存约80万㎡，占全市商品住宅住宅总库存约14%，位列末位，按照近6个月的平均去化速度来看，惠山区的存量去化周期已不足半年。
相比第二名的锡山区，去化周期少了1.3个月，这也在侧面体现了惠山区楼市的火热程度以及强大的吸引力。
一方面，主要得益于近年来政府以及开发商投资力度的增强，惠山区依托天一新城的双地铁效应以及锡澄一体化的区域利好，努力向无锡城市副中心迈进。多项规划落地和自身配套的逐步完善，很好的扩大了区域影响力，众多项目推新后的成交数据也屡次上榜楼市成交榜单，导致惠山区新房市场出现供不应求的局面。
另一方面，前期的惠山区多为
刚需走量盘，相较于全市，整体房价性价比较高，且除惠山新城外，惠山区不受限购政策约束，去化速度自然较快，区域内也亟待新品入市补仓。除了早期落子深耕的融创、华润、绿地、龙湖等一线开发商外，2017年以来，万科、旭辉、美的、碧桂园、弘阳、德信等一线开发商也争相入驻，惠山区的区域品牌吸引力逐渐增强。
2019年可以说是惠山区整体居住品质的提升之年，伴随着惠山新城和天一新城众多改善项目的相继面世，区域内的居住品质也有了质的飞跃。
至于2020年的惠山区楼市会做何态势，我们尚不能妄加断定，但可以肯定的是，惠山区楼市在新房市场的量价上，未来都有很大的突破空间。
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