尋找下一片熱土
文 | 安雲
對於樓市來說，柯南是個大市場。
自2017年，104國道高架橋規劃“上抬”之後，嗅覺靈敏的房企們就發現了端倪。
前有“2017年度地王”陽光城檀院，後來2019柯南大道“樓面過萬”三盤祥生湛景笛暘府、碧桂園榮盛華府、金昌十里白鷺。
那麼，吸引大牌房企接踵而至的原因是什麼？
最大的原因是——近！
這裡離柯橋老城區距離相當的近，在柯北很多地方，是感覺近實際遠，而在柯南，是感覺遠實際近！
特別是在交通路網完善之後，基本可零距離共享城區市政、商業、醫療等成熟配套。
原本橫向分割柯南和柯橋城區的104國道已升級為全路段高架，柯橋老城區的兩個中心地標：輕紡城、笛揚路商圈，距離柯南均只有咫尺之遙。
摘自《紹興柯橋區城市總體規劃研究（2012-2030）》
而柯南這個地方原本就風景優美，河湖眾多，是個適宜人居的城市稀缺之地，像極了杭州的西溪、寧波的灣頭、金華的湖海塘。
於是，在2020這個富有浪漫氣息的年份，有多少人會戀上柯南這座城？
1
風景旅遊區？不，柯巖是座新城
在老柯橋人的認知裡，柯南板塊（主要為柯巖街道）是個遊玩的山水之地。
彙集了柯巖風景區、魯鎮、東方山水樂園、酷玩小鎮喬波滑雪場、國際賽車場、大香林、若航直升機場、龍華寺兜率天宮、鑑湖高爾夫球場等等一眾景點。
柯巖國際賽車場，圖源網絡
但是，城市總以出人意表的方式演進著。
時至今日，我們可以說，柯南的未來除了山山水水和文化旅遊配套，它更是一座現代化、高規格的人居新城，就像現在的柯北、袍江和鏡湖一樣。
不妨來看一下柯橋規劃局11月發佈的柯南城市規劃圖：
這張城市規劃圖紙的面積達到334.68公頃（萬方）！
根據規劃公示內容，該區塊位於柯橋區南側柯巖街道，東至冠城國際南市場，南至柯湖路、永進橫江，西至清墩江，北至輕紡城大道。
不得不說，柯南的最大的發展優勢之一就是整片整片待開墾的廣饒沃土。
可以看到，柯南的腹地將開發成一個以居住服務配套為導向，集高尚人居、休閒旅遊、生活配套為一體的人居新城，規模不可小覷。
未來的柯南，將開發建設數十個住宅小區，成為比肩柯北、高樓林立的城市板塊。
2
柯南大道，未來柯南的“解放路”
每座城市板塊都有一箇中心點。
柯北是萬達和中紡，柯西是藍天和坂湖，柯東是瓜渚，老城是笛揚。
柯南的中心在哪裡？
個人認為，未來柯南大道的沿線，將最有可能成為區域的中心。
在交通配套方面，根據之前曝光的信息，紹興地鐵2號線，將沿著柯南大道橫貫整個柯南，成為新的超級動脈（如下圖）。
官方讀地手冊上的地鐵2號線，圖源住在紹興
在“杭紹同城化”概念呼之欲出之時，柯南還有一張王牌——“城市融杭最前沿”。
所謂中環，就是杭州的“三環”，越過蕭山，並依次進入楊訊橋、錢清、柯巖和夏履，與杭州中環的距離，決定了融杭的深度。
通過柯南大道，只要一首歌左右時間，就能上到杭州中環，全程80km/h，沒有紅綠燈、一腳油門到杭州。
除了交通概念，更有密集的用地規劃透露著玄機。
我們發現，近年數次住宅商品樓盤土地出讓，大多是沿著柯南大道展開的。
如2016年的元壟新都會、2017年的紫御府、金沙半島；2019年的“柯南三雄”金昌十里白鷺、碧桂園榮盛華府、祥生湛景笛暘府以及在建多年的商業綜合體中奢一站等。
相信未來，隨著柯南的城市化開發持續推進，居住人口增長後，商業等配套需求隨著催生。
柯南大道沿線也會成為又一個“紹興的解放路”或是“袍江的世紀街”。
如果我說，已爛尾多時、商業形態低級、司法拍賣連續流拍、看以來一文不值的大型商業——柯巖中奢一站項目，未來五年後會變成個“香饃饃”，
會有人信麼？
如果說信，唯一的理由就是柯南大道的地段預期以及柯南城市發展的大未來！
中奢一站法拍截圖
3
房價不高，統統低密
柯南樓市群雄逐鹿
最近三年，柯橋房價漲幅不小，但是，柯南板塊相對平靜。
相比柯北1.7-2萬、柯西柯東動輒2萬+的房價，柯南板塊仍是個“價值窪地”。
更值得關注的是，受益於柯巖文旅定位的總體城市規劃，柯南區域的新樓盤統統是低密小區（如下圖所示）。
低密的好處是：業態相對高端，均是洋房、多層及排屋為主，更要緊的是，低密房子的得房率相對高層要高。
如果兩套房源的套內使用面積相同，得房率相差5個點，那麼房源實際單價相差達到1500元/方左右。相對柯西、柯北等區域的高層來說，這是一個非常大的優勢點。
柯巖，是柯橋高端住宅最為集聚的地方。
究其原因，是柯南的交通路網完善後，地段距離感的縮短和本身山水景觀資源的加持，越來越多地獲得市場認可。
東方山水樂園，圖源網絡
柯南最大的文旅項目——東方山水樂園已開業多年；沿著柯南大道步行500米即可抵達東方山水二期——酷玩小鎮（已於今年8月開業），家門口的遊樂園，讓人心動。
柯巖酷玩小鎮開業
柯南，有三條交通大動脈，通達杭紹，四通八達的交通網絡，是一大優勢。
周邊有杭州中環（湖安路）和104國道，暢達杭州、紹興全城。更可通過杭金衢連接線，直通高速，通達全省。
旅遊風情新幹線鑑湖號
從旅遊風情線出發，約20分鐘就能抵達杭州東站或者城站，更可以通達紹興古城核心、上虞等地。
文旅大配套+三條交通大動脈+低密豪宅，多重利好加持的柯南板塊，像一塊未開墾的處女地，慢慢開啟屬於自己的時代。
4
從目前的柯南樓市看，主要2020年上半年可買房的預計有四個項目，分別是祥生湛景笛暘府、金昌十里白鷺、碧桂園榮盛華府和本週將出讓的柯巖A05地塊。
各樓盤的分佈、容積率情況如下圖所示。
有人說柯巖那麼小的地方，突然冒出那麼多的樓盤，市場有沒有那麼多容量？但這點其實沒必要擔心。
因為從購房者來源看，在柯南置業的，除了柯巖、湖塘的地緣客，還有相當的城區外溢客群，畢竟有性價比、低密房源和景觀環境等優勢擺在那裡。下面我們逐個樓盤做個淺析。
碧桂園榮盛華府
短評：
排屋建面約 178㎡-254㎡，備案總價約 572萬-1424萬。
45#小高層，共 16 層，建面約 116㎡-143㎡，備案單價約 15644元/㎡-19285元/㎡，備案均價約 18000元/㎡。
1月5日，排屋 1#-10# 和小高層 45# 已開盤，排屋產品具有低總價（500萬級）、高空間利用率等特點，受到市場的歡迎。
而且，與一般樓盤作法不同，首開的排屋位置是小區裡相對較好的（最靠北側三面臨水區域），更加凸顯了性價比。
祥生湛景笛暘府
短評：
洋房戶型面積約94-130㎡，建築高度為7-11層，高得房率和短進深大面寬，帶來舒朗自在的愜意生活體驗；
排屋建面約187-227㎡，以中軸對稱、禮儀門廊等傳統規制，盡展當代世家雍容與華貴。
笛暘府是個大盤，總面積達到21萬方左右，一般來講，大盤具有更好的保值性，社區配套更多樣。
項目西側一路之隔是塊體量不小的純商業用地，未來很可能開發為大型購物廣場或商業綜合體，屆時周邊住區地段價值將突變。
金昌十里白鷺
短評：
金昌作為紹興本土最具號召力的品牌，產品走高端路線，建築與景觀均設計一流、用材考究。
其開發的樓盤已經不止一次證明了，在同地段，即便金昌的房子賣的比別人貴，也能賣的比別人好。
這是個令人驚訝的成就，有點“綠城在杭州”的既視感。
例如2019年初，位於柯北華舍板塊的金昌香湖印（首開價1.9萬、累計均價2萬），與遠洋越府宸章（首開價1.55萬，累計均價1.7萬）、陽光城元壟璞悅（累計均價約1.8萬）相比，香湖印的銷售去化明顯更好。
作為金昌在柯南市場的首個項目，相信金昌十里白鷺會帶來令人驚豔的產品。
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