寻找下一片热土
文 | 安云
对于楼市来说，柯南是个大市场。
自2017年，104国道高架桥规划“上抬”之后，嗅觉灵敏的房企们就发现了端倪。
前有“2017年度地王”阳光城檀院，后来2019柯南大道“楼面过万”三盘祥生湛景笛旸府、碧桂园荣盛华府、金昌十里白鹭。
那么，吸引大牌房企接踵而至的原因是什么？
最大的原因是——近！
这里离柯桥老城区距离相当的近，在柯北很多地方，是感觉近实际远，而在柯南，是感觉远实际近！
特别是在交通路网完善之后，基本可零距离共享城区市政、商业、医疗等成熟配套。
原本横向分割柯南和柯桥城区的104国道已升级为全路段高架，柯桥老城区的两个中心地标：轻纺城、笛扬路商圈，距离柯南均只有咫尺之遥。
摘自《绍兴柯桥区城市总体规划研究（2012-2030）》
而柯南这个地方原本就风景优美，河湖众多，是个适宜人居的城市稀缺之地，像极了杭州的西溪、宁波的湾头、金华的湖海塘。
于是，在2020这个富有浪漫气息的年份，有多少人会恋上柯南这座城？
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风景旅游区？不，柯岩是座新城
在老柯桥人的认知里，柯南板块（主要为柯岩街道）是个游玩的山水之地。
汇集了柯岩风景区、鲁镇、东方山水乐园、酷玩小镇乔波滑雪场、国际赛车场、大香林、若航直升机场、龙华寺兜率天宫、鉴湖高尔夫球场等等一众景点。
柯岩国际赛车场，图源网络
但是，城市总以出人意表的方式演进着。
时至今日，我们可以说，柯南的未来除了山山水水和文化旅游配套，它更是一座现代化、高规格的人居新城，就像现在的柯北、袍江和镜湖一样。
不妨来看一下柯桥规划局11月发布的柯南城市规划图：
这张城市规划图纸的面积达到334.68公顷（万方）！
根据规划公示内容，该区块位于柯桥区南侧柯岩街道，东至冠城国际南市场，南至柯湖路、永进横江，西至清墩江，北至轻纺城大道。
不得不说，柯南的最大的发展优势之一就是整片整片待开垦的广饶沃土。
可以看到，柯南的腹地将开发成一个以居住服务配套为导向，集高尚人居、休闲旅游、生活配套为一体的人居新城，规模不可小觑。
未来的柯南，将开发建设数十个住宅小区，成为比肩柯北、高楼林立的城市板块。
2
柯南大道，未来柯南的“解放路”
每座城市板块都有一个中心点。
柯北是万达和中纺，柯西是蓝天和坂湖，柯东是瓜渚，老城是笛扬。
柯南的中心在哪里？
个人认为，未来柯南大道的沿线，将最有可能成为区域的中心。
在交通配套方面，根据之前曝光的信息，绍兴地铁2号线，将沿着柯南大道横贯整个柯南，成为新的超级动脉（如下图）。
官方读地手册上的地铁2号线，图源住在绍兴
在“杭绍同城化”概念呼之欲出之时，柯南还有一张王牌——“城市融杭最前沿”。
所谓中环，就是杭州的“三环”，越过萧山，并依次进入杨讯桥、钱清、柯岩和夏履，与杭州中环的距离，决定了融杭的深度。
通过柯南大道，只要一首歌左右时间，就能上到杭州中环，全程80km/h，没有红绿灯、一脚油门到杭州。
除了交通概念，更有密集的用地规划透露着玄机。
我们发现，近年数次住宅商品楼盘土地出让，大多是沿着柯南大道展开的。
如2016年的元垄新都会、2017年的紫御府、金沙半岛；2019年的“柯南三雄”金昌十里白鹭、碧桂园荣盛华府、祥生湛景笛旸府以及在建多年的商业综合体中奢一站等。
相信未来，随着柯南的城市化开发持续推进，居住人口增长后，商业等配套需求随着催生。
柯南大道沿线也会成为又一个“绍兴的解放路”或是“袍江的世纪街”。
如果我说，已烂尾多时、商业形态低级、司法拍卖连续流拍、看以来一文不值的大型商业——柯岩中奢一站项目，未来五年后会变成个“香馍馍”，
会有人信么？
如果说信，唯一的理由就是柯南大道的地段预期以及柯南城市发展的大未来！
中奢一站法拍截图
3
房价不高，统统低密
柯南楼市群雄逐鹿
最近三年，柯桥房价涨幅不小，但是，柯南板块相对平静。
相比柯北1.7-2万、柯西柯东动辄2万+的房价，柯南板块仍是个“价值洼地”。
更值得关注的是，受益于柯岩文旅定位的总体城市规划，柯南区域的新楼盘统统是低密小区（如下图所示）。
低密的好处是：业态相对高端，均是洋房、多层及排屋为主，更要紧的是，低密房子的得房率相对高层要高。
如果两套房源的套内使用面积相同，得房率相差5个点，那么房源实际单价相差达到1500元/方左右。相对柯西、柯北等区域的高层来说，这是一个非常大的优势点。
柯岩，是柯桥高端住宅最为集聚的地方。
究其原因，是柯南的交通路网完善后，地段距离感的缩短和本身山水景观资源的加持，越来越多地获得市场认可。
东方山水乐园，图源网络
柯南最大的文旅项目——东方山水乐园已开业多年；沿着柯南大道步行500米即可抵达东方山水二期——酷玩小镇（已于今年8月开业），家门口的游乐园，让人心动。
柯岩酷玩小镇开业
柯南，有三条交通大动脉，通达杭绍，四通八达的交通网络，是一大优势。
周边有杭州中环（湖安路）和104国道，畅达杭州、绍兴全城。更可通过杭金衢连接线，直通高速，通达全省。
旅游风情新干线鉴湖号
从旅游风情线出发，约20分钟就能抵达杭州东站或者城站，更可以通达绍兴古城核心、上虞等地。
文旅大配套+三条交通大动脉+低密豪宅，多重利好加持的柯南板块，像一块未开垦的处女地，慢慢开启属于自己的时代。
4
从目前的柯南楼市看，主要2020年上半年可买房的预计有四个项目，分别是祥生湛景笛旸府、金昌十里白鹭、碧桂园荣盛华府和本周将出让的柯岩A05地块。
各楼盘的分布、容积率情况如下图所示。
有人说柯岩那么小的地方，突然冒出那么多的楼盘，市场有没有那么多容量？但这点其实没必要担心。
因为从购房者来源看，在柯南置业的，除了柯岩、湖塘的地缘客，还有相当的城区外溢客群，毕竟有性价比、低密房源和景观环境等优势摆在那里。下面我们逐个楼盘做个浅析。
碧桂园荣盛华府
短评：
排屋建面约 178㎡-254㎡，备案总价约 572万-1424万。
45#小高层，共 16 层，建面约 116㎡-143㎡，备案单价约 15644元/㎡-19285元/㎡，备案均价约 18000元/㎡。
1月5日，排屋 1#-10# 和小高层 45# 已开盘，排屋产品具有低总价（500万级）、高空间利用率等特点，受到市场的欢迎。
而且，与一般楼盘作法不同，首开的排屋位置是小区里相对较好的（最靠北侧三面临水区域），更加凸显了性价比。
祥生湛景笛旸府
短评：
洋房户型面积约94-130㎡，建筑高度为7-11层，高得房率和短进深大面宽，带来舒朗自在的惬意生活体验；
排屋建面约187-227㎡，以中轴对称、礼仪门廊等传统规制，尽展当代世家雍容与华贵。
笛旸府是个大盘，总面积达到21万方左右，一般来讲，大盘具有更好的保值性，社区配套更多样。
项目西侧一路之隔是块体量不小的纯商业用地，未来很可能开发为大型购物广场或商业综合体，届时周边住区地段价值将突变。
金昌十里白鹭
短评：
金昌作为绍兴本土最具号召力的品牌，产品走高端路线，建筑与景观均设计一流、用材考究。
其开发的楼盘已经不止一次证明了，在同地段，即便金昌的房子卖的比别人贵，也能卖的比别人好。
这是个令人惊讶的成就，有点“绿城在杭州”的既视感。
例如2019年初，位于柯北华舍板块的金昌香湖印（首开价1.9万、累计均价2万），与远洋越府宸章（首开价1.55万，累计均价1.7万）、阳光城元垄璞悦（累计均价约1.8万）相比，香湖印的销售去化明显更好。
作为金昌在柯南市场的首个项目，相信金昌十里白鹭会带来令人惊艳的产品。
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