最近的开发商有点忙，忙着一窝蜂拿预售证开盘。一下子，市场供应井喷，后续还有不少纯新盘在赶着领销许。
按开发商的说法，接下来开盘的节奏是“ALL IN”，有货就抓紧推、尽量推。
随着调控、限价政策确定不放松，市场的高温降下了来，购房需求也在下滑，房子躺着卖的好日子结束了，开盘无法售罄的情况，也从个例慢慢向更多项目蔓延。
从目前的情况看，限价虽紧，但也有项目通过调高产品等级，来突破之前的价格上限，以此获得溢价，例如不卖高层，转而推叠墅；用大户型代替小户型产品等。
1.
高价地房价和地价的差异
8月下半月，南京三家高价地纯新盘领到销许：分别是鼓楼滨江桃园世纪、当代万国府，精装均价4.4万/平以内；方山的五矿澜悦方山，叠墅均价2.95万/平。
问题来了，这些房价怎么样？比地价高多少？高价地新盘的定价逻辑如何？
据问宅统计，今年以来南京已经有7个高价地纯新盘（含领到销许）上市，宅妹梳理了下它们的地价与房价对比情况，以期管中窥豹：
1、（鼓楼滨江）中海桃源里：楼面地价22373元/平，毛坯均价38995元/平，房价比地价高16622元/平。住宅已清盘。
2、（高新区）弘阳燕澜七缙：楼面地价16065元/平，洋房精装均价27800元/平，房价比地价高11735元/平。预计9月底推高层产品，户型为90-115㎡精装三房，130㎡精装四房，共621套。
3、（雨山路）保利云禧：楼面地价22320元/平，毛坯均价29000元/平，房价比地价高6680元/平。预计8月底推出剩余6栋叠墅，主力户型120、130、240-270平，共135套。此次开盘按登记顺序进行选房。
4、（麒麟）熙悦：楼面地价19195元/平，精装均价28900元/平，房价比地价高9705元/平。即将加推4号楼，共96套精装房，面积89、99、115平。
5、（鼓楼滨江）桃园世纪：楼面地价29899元/平，精装均价43800元/平，房价比地价高13901元/平。即将加推7栋楼，共526套（其中10套人才房），面积99、109、125、129、140、153、157平。
6、（方山）五矿澜悦方山：楼面地价17059元/平，毛坯均价29500元/平，房价比地价高12441元/平。即将首开103套毛坯叠墅，现房销售。
7、（鼓楼滨江）当代万国府ΜΟΜΛ：楼面地价24769元/平，精装均价44000元/平，房价比地价高19231元/平。即将首开全部住宅，130套大平层，面积230-250平。
高价地新盘地价和均价差距最小的是保利云禧，房价只比地价高6680元/平，其次是熙悦，房价比地价高9705元/平。而房价比地价高得最多的是当代万国府ΜΟΜΛ，逼近2万元。
梳理上述数据可以发现，南京高价地新盘房价和地价之间的差距主流在1万多元每平。
这个数据是什么概念呢，按南京建安成本3000-4000元/平（剔除掉公摊面积，实际肯定比这个数字要低），加上财务、人员、推广、精装成本，成本粗略来看，地价加1万多元每平，南京高价地绝大多数并不亏本。
但是考虑到融资成本越来越高。加速上市已经成了高价地的共同动作，形势越来越严峻！当然，每个板块都有自己的限价红线，各个产品类型不同，所以具体价格也会有差异。
2.
10多个纯新盘计划上市
现在限价逻辑已经进入了一个微妙的环节，对于接下来上市的高价地新盘，有什么警示呢？
刚刚宅妹给大家推算的，1万/平左右的成本开发商不亏本。以这个维度看看要上市的新盘（备注：实际房价以各楼盘获批的销许均价为准，这里仅为预估房价）：
---江北：5家高价地新盘预计上市
1、（江浦）中建国熙台二期：楼面地价22435元/平，精装均价预计30000元/平；
2、（雨山路）悦风华：楼面地价22374元/平，毛坯叠墅均价预计30000元/平；最快下周领销许、开盘！
3、（雨山路）银城颐居悦见山：楼面地价23017元/平，毛坯叠墅均价预计30000元/平；
4、（老山）金隅紫京叠院：楼面地价20077元/平，毛坯叠墅均价预计30000元/平；
5、（高新区）荣盛锦绣澜山：楼面地价16038元/平，毛坯均价预计23000-25000元/平；
6、（六合）保利荣盛合悦：楼面地价9647元/平，预计下半年首开叠墅。
---江宁：6家纯新盘计划开盘
1、（青龙山）东城金茂悦II期：楼面地价14702元/平，精装高层均价预计25000元/平；
2、（青龙山）融侨观澜：楼面地价19475元/平，精装高层均价预计25000元/平；
3、（九龙湖）五矿澜悦栖原： 楼面地价19574元/平，预计下半年首开叠墅；
4、（九龙湖）葛洲坝融创南京府：楼面地价19831元/平，预计下半年首开叠墅；
5、（九龙湖）银城旭辉云台天境：楼面地价16052元/平，放风价精装32000元/平，为18层小高层住宅；
6、（横溪）美的雍翠园：楼面地价4516元/平，放风价精装15000元/平。
---仙林：2家高价地新盘预计下半年首开
1、（地铁小镇）珑玥名邸：楼面地价16622元/平，预计下半年首开，精装均价预计28000-29000元/平。
2、（仙林湖）融信世纪东方：楼面地价24957元/平，预计年底首开。
---河西：2家高价地新盘预计下半年上市
1、（河西中部）东原印长江：楼面地价20100元/平，，精装均价预计45000元/平；
2、（河西中部）世茂天誉：地块总价88亿，含2栋大平层豪宅，预计下半年上市。
3.
高价地遇到尴尬上市期
有新盘上市固然是好事，但存量高、同质化竞争严重，尤其一些新兴板块，借助规划红利，在市场火热的情况下，房价水平跳空高开，一时间风光无限好，多个新盘扎堆供应，但有可能实际需求并没想象中那样高。
当行情退潮，之前还是板块内携手共赢的“战友”，转眼间就可能变成近身肉搏的“对手”。而那些透支的鸡血终究要用时间来弥补。
比如江宁青龙山楼盘的互掐，就非常值得玩味了。【推荐阅读：集中开盘见光死？南京这些房子要现原形了！】
对于现在敏感的市场，开发商想要如法炮制其它城市的偏方，却不敢以身试法，足以见得限价对开发商造成的压力之大，但是限不限价，最终为了保住现金流，只能选择开盘。
而这些尚未入市的高价地块，更是直接面临这样的问题，不减配亏本板上钉钉，减配则损失的还是购房者。
拿的高价地遭遇限价，但是房子质量好不好，这个锅限价是不背的，就好像没有限价，南京就没有维权了似的！还是提醒各位开发商，悠着点！
当然，开发商也委屈啊，今天卖得好的楼盘，是三年前拿的地，土地成本是你的1/2。你比较它做什么呢？徒曾烦恼而已。如何解决这个指标限制的矛盾，就要看各自的水平咯！
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