最近的開發商有點忙，忙著一窩蜂拿預售證開盤。一下子，市場供應井噴，後續還有不少純新盤在趕著領銷許。
按開發商的說法，接下來開盤的節奏是“ALL IN”，有貨就抓緊推、儘量推。
隨著調控、限價政策確定不放鬆，市場的高溫降下了來，購房需求也在下滑，房子躺著賣的好日子結束了，開盤無法售罄的情況，也從個例慢慢向更多項目蔓延。
從目前的情況看，限價雖緊，但也有項目通過調高產品等級，來突破之前的價格上限，以此獲得溢價，例如不賣高層，轉而推疊墅；用大戶型代替小戶型產品等。
1.
高價地房價和地價的差異
8月下半月，南京三家高價地純新盤領到銷許：分別是鼓樓濱江桃園世紀、當代萬國府，精裝均價4.4萬/平以內；方山的五礦瀾悅方山，疊墅均價2.95萬/平。
問題來了，這些房價怎麼樣？比地價高多少？高價地新盤的定價邏輯如何？
據問宅統計，今年以來南京已經有7個高價地純新盤（含領到銷許）上市，宅妹梳理了下它們的地價與房價對比情況，以期管中窺豹：
1、（鼓樓濱江）中海桃源裡：樓面地價22373元/平，毛坯均價38995元/平，房價比地價高16622元/平。住宅已清盤。
2、（高新區）弘陽燕瀾七縉：樓面地價16065元/平，洋房精裝均價27800元/平，房價比地價高11735元/平。預計9月底推高層產品，戶型為90-115㎡精裝三房，130㎡精裝四房，共621套。
3、（雨山路）保利雲禧：樓面地價22320元/平，毛坯均價29000元/平，房價比地價高6680元/平。預計8月底推出剩餘6棟疊墅，主力戶型120、130、240-270平，共135套。此次開盤按登記順序進行選房。
4、（麒麟）熙悅：樓面地價19195元/平，精裝均價28900元/平，房價比地價高9705元/平。即將加推4號樓，共96套精裝房，面積89、99、115平。
5、（鼓樓濱江）桃園世紀：樓面地價29899元/平，精裝均價43800元/平，房價比地價高13901元/平。即將加推7棟樓，共526套（其中10套人才房），面積99、109、125、129、140、153、157平。
6、（方山）五礦瀾悅方山：樓面地價17059元/平，毛坯均價29500元/平，房價比地價高12441元/平。即將首開103套毛坯疊墅，現房銷售。
7、（鼓樓濱江）當代萬國府ΜΟΜΛ：樓面地價24769元/平，精裝均價44000元/平，房價比地價高19231元/平。即將首開全部住宅，130套大平層，面積230-250平。
高價地新盤地價和均價差距最小的是保利雲禧，房價只比地價高6680元/平，其次是熙悅，房價比地價高9705元/平。而房價比地價高得最多的是當代萬國府ΜΟΜΛ，逼近2萬元。
梳理上述數據可以發現，南京高價地新盤房價和地價之間的差距主流在1萬多元每平。
這個數據是什麼概念呢，按南京建安成本3000-4000元/平（剔除掉公攤面積，實際肯定比這個數字要低），加上財務、人員、推廣、精裝成本，成本粗略來看，地價加1萬多元每平，南京高價地絕大多數並不虧本。
但是考慮到融資成本越來越高。加速上市已經成了高價地的共同動作，形勢越來越嚴峻！當然，每個板塊都有自己的限價紅線，各個產品類型不同，所以具體價格也會有差異。
2.
10多個純新盤計劃上市
現在限價邏輯已經進入了一個微妙的環節，對於接下來上市的高價地新盤，有什麼警示呢？
剛剛宅妹給大家推算的，1萬/平左右的成本開發商不虧本。以這個維度看看要上市的新盤（備註：實際房價以各樓盤獲批的銷許均價為準，這裡僅為預估房價）：
---江北：5家高價地新盤預計上市
1、（江浦）中建國熙臺二期：樓面地價22435元/平，精裝均價預計30000元/平；
2、（雨山路）悅風華：樓面地價22374元/平，毛坯疊墅均價預計30000元/平；最快下週領銷許、開盤！
3、（雨山路）銀城頤居悅見山：樓面地價23017元/平，毛坯疊墅均價預計30000元/平；
4、（老山）金隅紫京疊院：樓面地價20077元/平，毛坯疊墅均價預計30000元/平；
5、（高新區）榮盛錦繡瀾山：樓面地價16038元/平，毛坯均價預計23000-25000元/平；
6、（六合）保利榮盛合悅：樓面地價9647元/平，預計下半年首開疊墅。
---江寧：6家純新盤計劃開盤
1、（青龍山）東城金茂悅II期：樓面地價14702元/平，精裝高層均價預計25000元/平；
2、（青龍山）融僑觀瀾：樓面地價19475元/平，精裝高層均價預計25000元/平；
3、（九龍湖）五礦瀾悅棲原： 樓面地價19574元/平，預計下半年首開疊墅；
4、（九龍湖）葛洲壩融創南京府：樓面地價19831元/平，預計下半年首開疊墅；
5、（九龍湖）銀城旭輝雲臺天境：樓面地價16052元/平，放風價精裝32000元/平，為18層小高層住宅；
6、（橫溪）美的雍翠園：樓面地價4516元/平，放風價精裝15000元/平。
---仙林：2家高價地新盤預計下半年首開
1、（地鐵小鎮）瓏玥名邸：樓面地價16622元/平，預計下半年首開，精裝均價預計28000-29000元/平。
2、（仙林湖）融信世紀東方：樓面地價24957元/平，預計年底首開。
---河西：2家高價地新盤預計下半年上市
1、（河西中部）東原印長江：樓面地價20100元/平，，精裝均價預計45000元/平；
2、（河西中部）世茂天譽：地塊總價88億，含2棟大平層豪宅，預計下半年上市。
3.
高價地遇到尷尬上市期
有新盤上市固然是好事，但存量高、同質化競爭嚴重，尤其一些新興板塊，藉助規劃紅利，在市場火熱的情況下，房價水平跳空高開，一時間風光無限好，多個新盤扎堆供應，但有可能實際需求並沒想象中那樣高。
當行情退潮，之前還是板塊內攜手共贏的“戰友”，轉眼間就可能變成近身肉搏的“對手”。而那些透支的雞血終究要用時間來彌補。
比如江寧青龍山樓盤的互掐，就非常值得玩味了。【推薦閱讀：集中開盤見光死？南京這些房子要現原形了！】
對於現在敏感的市場，開發商想要如法炮製其它城市的偏方，卻不敢以身試法，足以見得限價對開發商造成的壓力之大，但是限不限價，最終為了保住現金流，只能選擇開盤。
而這些尚未入市的高價地塊，更是直接面臨這樣的問題，不減配虧本板上釘釘，減配則損失的還是購房者。
拿的高價地遭遇限價，但是房子質量好不好，這個鍋限價是不背的，就好像沒有限價，南京就沒有維權了似的！還是提醒各位開發商，悠著點！
當然，開發商也委屈啊，今天賣得好的樓盤，是三年前拿的地，土地成本是你的1/2。你比較它做什麼呢？徒曾煩惱而已。如何解決這個指標限制的矛盾，就要看各自的水平咯！
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