5月3日,唐師發表了《 》;
5月4日,唐師發佈了《 》;
今天,推進前面沒有完成的工作,主要是今日三地房價,以及房價的影響因素,也就是背後的地價。
一、三地概況。
遂寧、南充和廣安,南充處於中間,到兩個地方都是80公里左右,一個小時車程。三個地方互相都有高速公路直連,廣安到遂寧要遠一點,120公里,一個半小時左右。
南充到廣安和遂寧都有鐵路、動車,但是廣安和遂寧之間暫時沒有直達鐵路,要經過南充。
三地之中,南充有3個區,城市規模略大。遂寧和廣安都只有2個區,並且都有一個區離市中心較遠,因此實際討論的房價都是市中區。以後另文討論郊縣、郊區比如前鋒區、閬中市、射洪市、華鎣市等地房價。
二、三地房價
2020年5月5日,遂寧房價為6591元每平米,南充房價為6511元每平米,廣安房價為5755元每平米。這個順序除了內部因素,外部基本就是受到與成都(重慶)距離的影響,越遠越便宜。
前文已經論證,這個房價與實際房價的誤差在正負5%左右,大體上比較準確。並且這個價格後面標準了漲跌幅,與昨天前天相比也比較穩定,比如廣安昨天是5763元,遂寧前天是6602元每平米,波動十來元。
前文已經介紹,三地房價南充最透明,因此我們看一下南充的房價(以3個區房價居中的高坪區為例)。
南充2020年房價為6726元每平均價,大約62.3萬每套,但是5月份已經上漲到7240元每平,大約75.6萬每套。
借這個機會也分別回答兩個網友的問題,他們問KX天地和KX會展新城的價格。
三、三地地價
前文說到很多地方房價不透明,但是由於房價與地價的關係緊密,地價一般比較透明。因此,嘗試用地價來研究房價。
大家都看過這個油價構成圖:
類似的也有房價構成圖,只不過裡面具體的數字,每個房地產開發商可能有差異。
從上圖可以,土地成本大約佔房價的40%,我們下面以這個數來計算,以後再具體研究裡面其他的稅費成本、建安成本等。
3.1南充地價
由於地塊位置不同,價格差異較大,低到1921元每平米(樓面價),高到3354元每平米。我們簡單的把上面9個樓盤價格平均(今天不加權),算出來是2730元每平米。那麼根據土地成本佔40%,2730/40%=6825元,這就是南充的貌似合理的房價。
3.2遂寧地價
現在我們發現,遂寧的地價透明度也不高,沒有給出規劃指標,從而無法計算出樓面價。但是我們還是可以看到,這次拍賣的3塊地價格大約為360萬元每畝,並不比南充高。南充上面表格9個地塊算出來的平均價為450萬元每畝。
3.3廣安地價
我們,廣安的土地市場比較公開透明,與南充差不多,高於遂寧。從上面可以計算出廣安的樓面價為2031元每平米,計算房價大約為2031/0.4=5078元每平米。上面也從側面印證出鄰水縣、嶽池縣的房價較高,甚至高出主城區,原因之一是地價較高。
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