過去20年，普通用戶對於房產，更加看重的是他的資產增值能力以及快速變現能力，對於很多人來說只要房子買了，以後賣了就能賺足夠的錢了。
正是因為這樣的態度，所以讓大量的房東對中間房屋租賃這一塊的收益幾乎保持忽略不計，特別是在重慶這個曾今地票嚇人的城市，80%以上人群買房只買新區新房。
因為大部分人，哪怕是剛走出校園的學生，可以用比較低的價格租到房子，導致很多買家絕大程度上放棄了租金這塊收益。
但是到了現在這個平穩截點，第一個維度我們看到房價的漲幅開始下滑，並且最重要的是房產的變現週期可能開始拉長，換句話來說這對用戶的持有成本提出更高的要求，或許成熟區即買即租的房子才是接下來的首選。
所以，接下來房產持有者需要面對新的一個話題就是：我應該如何對待我的房產。
但是毫無疑問，簡單的暴利變現，在未來的週期內變得越來越難，或許你應該提前意識到什麼，話不多說來看看重慶這座魔幻山城的板塊介紹，看看是否對你接下來買房有幫助。
全國城市中找不出幾個和重慶地貌版圖相似的，山水是重慶特殊的地貌。高差巨大、兩江交匯，自古就有人問重慶人是不是生活在山裡，確切的說“也是”。
對於很多外地的朋友，重慶是魔幻的，抖音看了一百遍，來了還是蒙的。因為重慶司機不會跟你說“東南西北”，只會說“上下左右”。所以，我前面幾篇會先給大家樹立個地貌雛形，講講為什麼重慶會形成今天的版圖格局，後面我們會講到曾經的坑和未來機會點。
今天在重慶之所以找不到中心原因有：
歷 史
重慶城市格局是解放初期形成的，在城市功能分區的基礎上，工業區由沿江向內陸拓展。由兩江沿線的工業居民區向內陸發展，空間逐漸擴展和完善的。
1929年建市，當時的城市形態是渝中母城+南岸彈子石+江北城，也就是重慶老城“兩江四岸”的基本形態。民國、抗戰期間，向南坪、歌樂山、北碚、九龍坡等有所延伸。
新中國成立後，重慶主城的大戰略是“向西發展”。大坪、楊家坪、石橋鋪三角地區為新城市中心，沙坪壩、磁器口、小龍坎、大渡口、中梁山等為發展重點，產業和人口大量集聚到主城西部。這一時期，重慶西部得到史無前例大發展。為什麼是西部？因為不用跨江，南部要跨長江、北部跨嘉陵江，親啊！那時的大橋何等稀缺。主城就兩個橋，嘉陵江大橋和長江大橋。
當然這個時期主城功能劃分也有了“三大中心”的提法，經濟中心（母城渝中解放碑）、工業中心（九龍坡、大渡口等）和文化中心（沙坪壩）。這一時期，北區、南區遠遠不如西區。
重慶的“老六區”: 市中區（渝中區）、沙坪壩、九龍坡、南岸、江北、大渡口。1995年，重慶主城有了大變化：撤銷江北縣、設立渝北區，撤銷巴縣、設立巴南區，市中區改名渝中區。現在的主城九區在這一年基本定型。
直轄後的發展
直轄後的發展拋棄工業，轉服務業，區域發展也就翻轉，後來的北面一路直追，喊出了“重慶向北”口號。
在山水地貌下發展的城市中，全國還有一個跟重慶相似的城市是深圳。深圳的初期發展也極受地型限制，不是環狀發展，而是從東到西的過程（羅湖-寶安）一直到東西發展30公里外，才開始翻山（螳螂山）。重慶相似（從南至北，東西實在擴不動了，只能翻山）。
在我看來，現在的大學城、茶園位置先天不足，註定只能是城市副中心、次中心之一，正是因為翻山；去大學城要翻歌樂山、中梁山；去茶園要鑽過銅鑼山，這也是為什麼茶園、大學城相比較禮嘉、中央公園，開發得早的多，結果房價嗖的一下就被甩到後面。這一點也決定了以茶園、大學城開發速度推測北區，註定百分百錯誤。
多核多中心
重慶是一個各區均價相差不大的城市，遠不如上海北京環狀價差大，比如房價“內環永遠漲”在重慶就不適合。
重慶與北上這種環狀的城市最大區別是：“多核”。深圳多核多中心格局也十分明顯的，由於原來的中心擴展，加上天然的地理阻隔，各區域發展隨中國的產業發展及轉型而更替，側重不同產業和區域聚集效應。
地票
以前重慶有個全國特殊的地票制，導致的可開發的土地多，直轄20年破舊立新的“修修修”。整個城市沒有太多老破大，直接導致西南地區與北京上海不一樣的審美，西南人民嫌棄老舊，大家都愛追新區。這點和深圳也相似。深圳是移民城市，本身沒幾個原住民，索性使勁建吧，到處搬吧。
重慶的“南北中西區#
主城九區
重慶主城區總面積8.24萬平方千米，轄38個區縣（自治縣）；2017年常住人口3075.16萬， “一帶一路”和長江經濟帶重要聯結點，長江上游經濟中心。重慶直轄後的發展速度，對周邊市縣的人口虹吸效應明顯已趕超成都。
渝中——老重慶的中心
兩江交匯夾在中間的小島就是渝中區，重慶有句俗話，上半城下半城（解放碑的山上和山下）離開半城都叫“進城”。
渝中區由於山地環境，可開發面積最少，開發成本也高，和所有的市中心一樣，解放碑沒有大片的住宅小區，只有兩種樓，年代久選的單體樓和新建的高檔單體樓，大多都是出租，售價也不便宜，一句話，不適合住家。
渝中另一箇中心是大坪，原住民很多，原來只是解放碑到九龍坡區的過站，後來渝中擴張，大坪發展起來，兩個三甲醫院和重慶醫學院同在一個小區域，居住密度很高。大坪幾乎是沒有待開發居住用地了，所以目前次新二手價格較高。但是區域沒有可擴展面積，跟大勢吧。如今的解放碑已成為商業旅遊中心， 大坪則是高密居住區，新舊相融。
南區——傳統經濟區
南面的中心南坪，本身已經十分成熟，後因腹地面積太小，開山往茶園發展，區政府舊址也遷至茶園新區。南坪老城發展飽和，將來靠舊改拉動，價格隨大勢。南濱路向來是遊客熱點，江景資源是兩江交匯，一直被翻炒，有幾個CEO，價格偏高（具體後面講）。再往南是九龍坡、大渡口、巴南區。
歷史我們講過，南邊是解放後先發展起來的區域，原住民基數很多的，有成熟的老商圈，目前處於大量更新擴建中。在公共交通不發達的年代，這幾個區是完全分離的，如今幾個區已經連接起來，加上渝中南坪中心居住外溢，幾個區都有類似大渡口西城新區、融匯半島，龍洲灣等新中心，居住環境和密度都大大提高，所以原區域大量人口遷至這此新區。南區不像北區的概念過度熱炒，人口基數也不錯，空間我認為是有的。
北區
兩江新區重慶叫三北區：含江北區、渝北區、北碚區，是國家級新區。
一句話：“荒地變黃金”。
江北區有觀音橋商圈和江北嘴金融中心，觀音商圈崛起帶動的是重慶一路向北的發展，由於北面地勢平壤，腹地面積大，沒有山河阻隔，有天然擴張優勢，北面曾經因為過江修橋迎來黃金十年的發展，目前北面已經發展到蔡家（均價快過萬），離主城25公里外，就像深圳向西一直過機場往福永。北濱路延線江景房是重慶最熱均價最高的區域，兩江一直倍受外地人追捧，所以即使入住率不高的小區價格也不親民，要問本地人喜不喜歡江景？“其實還好”
江北嘴：#上有江北嘴，下有陸家嘴#。中國中西部地區國家級戰略金融中心，100萬方寫字樓商業，高大上。經歷了N年政治停頓，江北嘴寫字樓還是逐漸成熟了，但因為錯過了黃金髮展時機，與北部新區的當紅互聯網產業區相比，是發育遲緩的，所以本人對大規模政績是持觀望態度的，要理性。
一路再向北就是渝北區，目前有照母山，中央公園、禮家等熱點新區，以改善三房四房居多，北區一直是本地富人區，建面均價是九區最高的。北區規劃最新，有產業（互聯網），居住密度低。目前市級行政機構（公檢法人大等等）都集中在渝北嘉州，由於和江北區地理上無明顯界限，渝北一直是江北乃至重慶的北移的重點。當然渝北豪宅區也已然形成多年，嘉州，新牌坊，人和等，別墅豪宅扎堆，缺點是有些區域完全不成熟價格已經炒得太高。（具體後面會講）
西區——沙坪壩傳統教育老區
從小學到大學教育都是重慶數一數二的，沙區中心腹地面積有限，和其它幾個老區一樣，密度大。所以後來的大學城概念，翻山造城。造就了現在的西永微電園和大學城，目前大學城的居住人口大部份來自上學的家庭和西永產業園員工，所以大學城跟學校一樣。人口活動跟寒暑假有很大關係。當然大學城是有利好的，學校15所，常駐人口30萬，對於一個副心，相比其它產業，學院是最發展穩定而有持久的，放眼全國，乃至世界學區房都是堅挺的。
東面不講，東面是山，好吧。
總結一下：北富，南強，西文化。
從地產的角度，每個區都有自已的特點和忠實粉。先寫個城市概況，希望能讓初接觸重慶的朋友，一目瞭然。後面會陸續為大家更新：區域價值，窪地分析，價格輪動等分享到星球。
知識體系這東西，是要隨市場更新的，我們就是這樣一個務實的號：精於技術、注重實效，建倉更靠譜。
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