邁入4月，博愛湖關注度猛漲！
3天前，奧園以16.5億拿下博愛湖南側地塊，
樓面價10455元/㎡，擠進獅山樓面價前三甲。最近有粉絲髮朋友圈，展示了博愛湖亮燈的夜景，頗有千燈湖的韻美，也勾起了功夫君一探博愛湖房價的慾望。
▲博愛湖夜景
對比一年前，現時的博愛湖景觀可以用“蝶變”來形容，該板塊也是目前獅山賣得最貴的！
從航拍可見，博愛湖南區水體建設基本完成，景觀優美，還有市民在湖邊散步、跑步，而北區水體還在建設當中，最新消息指出，北區爭取在年內開放。
▲博愛湖北湖建設進度
板塊在售項目有6個，現時的市場情況如何呢？功夫君在3月下旬走了一圈。
▲博愛湖板塊在售項目
新晉項目首創禧瑞園著、弘陽博愛湖一號都拿出更高端的交標誠意打動本地客戶，整體價格約
1.8-1.9萬/㎡。諸如美立方花園、錦繡半島本土舊盤，一直以來都有種“不愁賣”的心態，部分望湖大戶型價格去年就漲到了2萬/㎡以上。
此外，還有新城璟城、保利茉莉公館都處於清貨階段，紛紛打出特價房源打動客戶，最低1.39萬/㎡即可入手。產品豐富，選擇空間大，價格從1.4-1.5萬/㎡不等。
首創禧瑞園著
小高層洋房，均價1.85萬/㎡
首創與弘陽項目都是2019年年初入駐博愛湖的，拿地時間相近，地段位置相近，不少去那一帶看房的客戶，都是做好規劃，兩相對比。
首創禧瑞園著均為小高層洋房，目前在清售6棟產品，所剩樓層不多，樓高13層，兩梯四戶設計，面積為
98-146㎡三四房，銷售稱整體均價約1.85萬/㎡。
▲首創禧瑞園營銷中心
價格方面，6座還有優惠價格，以6座中間樓層85㎡戶型為例，原總價162萬，99x98折後約157萬元，摺合單價約1.83萬元/㎡，2成首付約31萬，30年月供約6676元。
項目去年年底開售首批洋房，7棟當天就售完，產品是
85-148㎡三四房，摺合單價是1.7-1.75萬/㎡。此外，營銷中心打著漲價3%的標識，但銷售表示，只要下訂還是有折扣的，但不排除折扣很快就收回。
▲首創禧瑞園著沙盤模型
銷售稱，項目準備加推2-3棟產品方面，兩梯4戶設計，面積為98-146㎡三四房。
以98㎡為例，採用豎廳設計，動靜分區，圖紙顯示從客廳陽臺至主臥室整體開間是9米，情景板房展示的直觀空間感尚可。
▲3座戶型圖
交標方面，相應的廚衛套裝都齊全，衛浴用的是科勒品牌，廚房交標包含消毒碗櫃，但入戶就沒有配備玄關櫃。
▲146平米樣板間
▲146平米衛浴交標
弘陽博愛湖一號
交標走心，整體均價1.8萬/㎡
弘陽博愛湖一號規劃有8棟住宅+64座別墅，其中住宅主打小高層及大平導，不足600戶，密度比首創項目低。
▲弘陽博愛湖一號沙盤模型
產品方面，項目在售5/6棟為兩梯六戶設計，面積為98-117㎡三四房，8棟為大平層產品，面積是165㎡四房，整體均價1.8萬/㎡。
價格方面，以同一樓棟的97㎡單位為例，頂層單位1.75萬/㎡就能拿下，而中間樓層貴約1000元/㎡。
銷售表示，在售樓棟既能望湖也是該盤最低價產品，未來推售的樓棟未必能望湖，且價格或會上漲。
戶型方面，銷售表示，98㎡三房實用率達到93%，117㎡四房實用率達到97%。現場感受，空間實用率的確不錯。
▲98平三房戶型圖
其中98㎡三房為豎廳戶型，客廳開間3.6米，進深7.1米，陽臺進深達2米。
三個臥室門口的走道空間相當寬敞，可放置櫃子，增加收納空間。
主臥室的轉角飄窗也有3.3米寬，幾乎達到客廳開間寬度，270度飄窗視野不錯。
▲臥室門口寬敞的走道
交標方面，進門配置到頂玄關櫃，底部懸空，設置插座，預留諸如掃地機器人等小家電位置，櫃面配有妝容鏡。
▲玄關交標
廚房方面，配備有摩恩抽拉式水龍頭、方太洗碗機、西門子爐灶；櫥櫃使用雙面烤漆，爐灶前方牆面也做烤漆面，方便清洗殘留油煙，天花設有涼霸。
▲廚房交標
不過，由於安裝了水槽式洗碗機，而取消了消毒碗櫃，板房內也暫無其他位置可放置消毒碗櫃。
衛浴方套面，配置的是TOTO智能馬桶。
▲衛浴交標
陽臺方面，交標自帶洗衣臺、洗手盆、收納吊櫃，但這種設計只適合放置滾筒型洗衣機。
▲陽臺交標
銷售表示，項目交樓標準比首創項目高500元/㎡。現場觀察，細節處確實很走心。
地價高就代表售價最高嗎？那也未必，還有比上文兩盤拿地成本更低，姿態更高的！
錦繡半島
清售望湖大戶型，帶裝修均價1.9-2萬/㎡
錦繡半島位於科技北路西側，博愛湖東側，屬於“錦繡系列”第三個組團，僅剩約55年產權。
▲錦繡半島沙盤模型
據瞭解，項目在清售43/44棟望湖大平層，一梯四戶，六層高，涵蓋135-145㎡四房，均價1.9-2萬/㎡，帶裝修現樓發售。
功夫君到達時已是下午5:30，銷售稱相關人員已下班，樣板間已關門，不便參觀。
▲135-138平戶型圖
▲135-145平戶型圖
從戶型圖來看，與去年6月功夫君踩盤時的產品基本一致，相關板房情況可參考歷史報道。
去年踩盤時，有粉絲留言表示，錦繡半島房間開間較窄，樓間距小，離湖近導致蚊蟲較多。
觀察早期組團——錦繡華庭和錦繡北苑，整體居住氛圍已相當成熟，樓下底商豐富，對面是大型綜合商業體長華國際中心，位置還是不錯的。
▲錦繡華庭組團
美立方花園
園景房1.65萬/㎡，湖景房2-2.1萬/㎡
與錦繡半島同樣準時下班的，還有美立方花園，雖然沒法參觀板房，但功夫君仍瞭解到項目的最新情況。
銷售稱，項目在清二期產品，其中8號樓1座為望湖洋房，兩梯兩戶設計，樓高26層，
面積為143㎡四房，帶裝修均價約2-2.1萬/㎡。
▲項目沙盤模型
7號樓1座為小高層，望園景，兩梯四戶設計，樓高16層，面積為90㎡三房，帶裝修最低約1.65萬/㎡。
▲7號樓1座戶型圖
▲8號樓1座戶型圖
銷售在朋友圈中展示了樣板間圖片，或為143㎡戶型，可以觀察到，其中一個次臥採光窗較小，廚房帶生活陽臺。
▲美立方樣板間
參考去年粉絲留言，錦繡半島與美立方屬同一個開發商和物管公司，小區內部配套未能兌現，物業服務並不到位。綜合評價，亦可對項目產品感受一番。
保利茉莉公館
清售5棟洋房，帶裝修均價1.5萬/㎡
距離博愛湖南側直線1.5公里處，保利茉莉公館項目在清尾貨，直線距離在建中的地鐵3號線太平站約1.4公里。
自2018年開賣以來，項目去貨速度較快，一度賣到1.7-1.8萬/㎡，現特殊時期開發商讓利促銷。
項目新推5棟僅一週時間便進入清售狀態，該樓棟可南望中央園林，樓高33層，兩梯四設計，面積主打100-115㎡三四房，明年9月即可交樓入住。
▲保利茉莉公館項目沙盤模型
▲5座及園林實景圖
價格方面，銷售表示樓棟北面可以俯瞰南海中央公園，17-22層價格最高。所計算的房源中，單價最低為15388元/㎡。
產品方面，100㎡三房為豎廳設計，動靜分區，其中北側次臥室實用率不高，建議調整主臥牆面，增大使用面積。
115㎡四房也是豎廳，餐廳帶飄窗，可與陽臺南北對流，整體佈局方正實用。
▲5座戶型圖
交標方面，入戶玄關櫃、廚衛套裝都齊全，廚房帶兩件套，不包含消毒碗櫃。
▲樣板間及交樓標準
項目對面是二手次新盤恆大翡翠華庭，現已有一定居住氛圍。銷售表示，有不少同事在對面租住，四房租金約3300元/月。
▲一路之隔的翡翠華庭
新城璟城
有1.39萬/㎡特價房源，可以望湖
項目位於博愛湖北側，據瞭解，現在清去年底入市的7棟產品。
項目自3月中旬開始，就放出了產品全線上漲2%的消息，近期更宣稱車位將上漲1萬元。
▲新城璟城規劃圖
然而，項目近期又放出15套總裁特批單位。其中
115㎡四房產品，中間樓層特價房源約160萬，摺合單價約1.39萬/㎡。
▲115平四房戶型圖
查詢歷史資料，項目去年底推售20座，一口價單位低至1.41萬/㎡。結合7棟特價單位來看，似乎優惠一直都有，而且7座還能望湖。
另外，銷售新近放出消息，項目已加推11棟，面積為120-143㎡三至四房，整體貨量相當充足。
航拍博愛湖
有盤三面環湖，小高層5年價格翻倍
雖然大家都說自己家是湖景房，但處於湖體不同位置，湖景視野自然有所不同。
功夫君環湖航拍了一圈，發現了寶藏級湖景房——招商依雲曦城環湖小高層，三面無遮擋，視野絕佳。
▲依雲曦城所處湖體位置
查詢歷史資料，招商依雲曦城是最早期進入博愛湖板塊的項目之一，2015年開盤價是9600元/㎡，那時還被戲稱為“池塘房”。
如今，鏈家數據顯示，面積約125㎡的臨湖小高層，二手毛坯均價1.9-2萬/㎡，5年價格翻倍。
▲依雲曦城所處湖體位置
弘陽項目北側望北湖，東側望南湖，地塊南側還有未出讓宅地，景觀或有所影響。
▲弘陽項目與水體位置關係
首創項目僅北側可望湖，項目保留原地塊地勢，整體抬高6米，可提升望湖優勢，東側也有未出讓宅地，或對現有樓棟景觀有所影響。
▲首創項目與水體位置關係
錦繡半島與首創項目隔湖相望，但因該段水體狹窄，視野受限，景觀大打折扣。在功夫君看來，其未出讓的北側宅地才是真正的半島景觀。
▲錦繡半島可望水體範圍
美立方花園北向樓棟可望湖，高層無遮擋，下圖是功夫君去年6月在美立方樓頂俯瞰拍畫面。
▲從美立方俯瞰博愛湖（攝於2019年6月）
寫在最後
獅山作為GDP千億大鎮，產業經濟發達，人口吸引力趨勢明顯；但主城區集中在和信廣場一帶，區域窄、量級少，城市面貌與其實力不相匹配。
隨著博愛湖的發展，獅山城鎮有外拓趨勢，城區範圍逐漸擴大，配套逐漸跟上需求。
除已有的學校、體育館、商業廣場、醫院等基本生活配套外，最近南海新人民醫院即將落成、8.7公里空鐵試驗段簽約成功，這些都加強了購房者對博愛湖片區的置業信心。
▲獅山城區奧園廣場
整個博愛湖掃描下來，幾乎每個項目銷售都強調
博愛湖有5個千燈湖那麼大，根據板塊控規圖，僅剩的臨湖宅地只有4宗，真正的一線湖景房確實是買少見少。當下凡擁有湖景的一手項目，互相之間的價格都咬得比較緊，更創下整個獅山樓價的新高。
▲獅山博愛湖板塊控規
當買入博愛湖核心板塊的預算變高，選擇就變得尤為重要，售價高就等於產品好了嗎？從此次踩盤情況來看，兩者並不能畫上等號。
預算有限的話，新城璟城現時有特價房源，茉莉公館離博愛湖也就1.3公里，兩者由於位置稍偏一些，單價1.4-1.5萬/㎡的確是撿漏上車的好機會。
若預算充足，弘陽及首創項目在產品設計與交標方面，更具競爭力，且位置尚算便捷，綜合環境更優，1.8萬/㎡的均價，還是比較值的。
至於另外兩個本土開發商項目，沒有業績壓力，長期處於“不愁賣”的狀態，雖然地段不錯，但2萬/㎡以上的價格，其對應的產品力及物管水平有待商榷，建議有意者深入考察再做判斷。
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