迈入4月,博爱湖关注度猛涨!
3天前,奥园以16.5亿拿下博爱湖南侧地块,
楼面价10455元/㎡,挤进狮山楼面价前三甲。最近有粉丝发朋友圈,展示了博爱湖亮灯的夜景,颇有千灯湖的韵美,也勾起了功夫君一探博爱湖房价的欲望。
对比一年前,现时的博爱湖景观可以用“蝶变”来形容,该板块也是目前狮山卖得最贵的!
从航拍可见,博爱湖南区水体建设基本完成,景观优美,还有市民在湖边散步、跑步,而北区水体还在建设当中,最新消息指出,北区争取在年内开放。
板块在售项目有6个,现时的市场情况如何呢?功夫君在3月下旬走了一圈。
新晋项目首创禧瑞园著、弘阳博爱湖一號都拿出更高端的交标诚意打动本地客户,整体价格约
1.8-1.9万/㎡。诸如美立方花园、锦绣半岛本土旧盘,一直以来都有种“不愁卖”的心态,部分望湖大户型价格去年就涨到了2万/㎡以上。
此外,还有新城璟城、保利茉莉公馆都处于清货阶段,纷纷打出特价房源打动客户,最低1.39万/㎡即可入手。产品丰富,选择空间大,价格从1.4-1.5万/㎡不等。
首创禧瑞园著
小高层洋房,均价1.85万/㎡
首创与弘阳项目都是2019年年初入驻博爱湖的,拿地时间相近,地段位置相近,不少去那一带看房的客户,都是做好规划,两相对比。
首创禧瑞园著均为小高层洋房,目前在清售6栋产品,所剩楼层不多,楼高13层,两梯四户设计,面积为
98-146㎡三四房,销售称整体均价约1.85万/㎡。价格方面,6座还有优惠价格,以6座中间楼层85㎡户型为例,原总价162万,99x98折后约157万元,折合单价约1.83万元/㎡,2成首付约31万,30年月供约6676元。
项目去年年底开售首批洋房,7栋当天就售完,产品是
85-148㎡三四房,折合单价是1.7-1.75万/㎡。此外,营销中心打着涨价3%的标识,但销售表示,只要下订还是有折扣的,但不排除折扣很快就收回。
销售称,项目准备加推2-3栋产品方面,两梯4户设计,面积为98-146㎡三四房。
以98㎡为例,采用竖厅设计,动静分区,图纸显示从客厅阳台至主卧室整体开间是9米,情景板房展示的直观空间感尚可。
交标方面,相应的厨卫套装都齐全,卫浴用的是科勒品牌,厨房交标包含消毒碗柜,但入户就没有配备玄关柜。
弘阳博爱湖一號
交标走心,整体均价1.8万/㎡
弘阳博爱湖一號规划有8栋住宅+64座别墅,其中住宅主打小高层及大平导,不足600户,密度比首创项目低。
产品方面,项目在售5/6栋为两梯六户设计,面积为98-117㎡三四房,8栋为大平层产品,面积是165㎡四房,整体均价1.8万/㎡。
价格方面,以同一楼栋的97㎡单位为例,顶层单位1.75万/㎡就能拿下,而中间楼层贵约1000元/㎡。
销售表示,在售楼栋既能望湖也是该盘最低价产品,未来推售的楼栋未必能望湖,且价格或会上涨。
户型方面,销售表示,98㎡三房实用率达到93%,117㎡四房实用率达到97%。现场感受,空间实用率的确不错。
其中98㎡三房为竖厅户型,客厅开间3.6米,进深7.1米,阳台进深达2米。
三个卧室门口的走道空间相当宽敞,可放置柜子,增加收纳空间。
主卧室的转角飘窗也有3.3米宽,几乎达到客厅开间宽度,270度飘窗视野不错。
交标方面,进门配置到顶玄关柜,底部悬空,设置插座,预留诸如扫地机器人等小家电位置,柜面配有妆容镜。
厨房方面,配备有摩恩抽拉式水龙头、方太洗碗机、西门子炉灶;橱柜使用双面烤漆,炉灶前方墙面也做烤漆面,方便清洗残留油烟,天花设有凉霸。
不过,由于安装了水槽式洗碗机,而取消了消毒碗柜,板房内也暂无其他位置可放置消毒碗柜。
卫浴方套面,配置的是TOTO智能马桶。
阳台方面,交标自带洗衣台、洗手盆、收纳吊柜,但这种设计只适合放置滚筒型洗衣机。
销售表示,项目交楼标准比首创项目高500元/㎡。现场观察,细节处确实很走心。
地价高就代表售价最高吗?那也未必,还有比上文两盘拿地成本更低,姿态更高的!
锦绣半岛
清售望湖大户型,带装修均价1.9-2万/㎡
锦绣半岛位于科技北路西侧,博爱湖东侧,属于“锦绣系列”第三个组团,仅剩约55年产权。
据了解,项目在清售43/44栋望湖大平层,一梯四户,六层高,涵盖135-145㎡四房,均价1.9-2万/㎡,带装修现楼发售。
功夫君到达时已是下午5:30,销售称相关人员已下班,样板间已关门,不便参观。
从户型图来看,与去年6月功夫君踩盘时的产品基本一致,相关板房情况可参考历史报道。
去年踩盘时,有粉丝留言表示,锦绣半岛房间开间较窄,楼间距小,离湖近导致蚊虫较多。
观察早期组团——锦绣华庭和锦绣北苑,整体居住氛围已相当成熟,楼下底商丰富,对面是大型综合商业体长华国际中心,位置还是不错的。
美立方花园
园景房1.65万/㎡,湖景房2-2.1万/㎡
与锦绣半岛同样准时下班的,还有美立方花园,虽然没法参观板房,但功夫君仍了解到项目的最新情况。
销售称,项目在清二期产品,其中8号楼1座为望湖洋房,两梯两户设计,楼高26层,
面积为143㎡四房,带装修均价约2-2.1万/㎡。7号楼1座为小高层,望园景,两梯四户设计,楼高16层,面积为90㎡三房,带装修最低约1.65万/㎡。
销售在朋友圈中展示了样板间图片,或为143㎡户型,可以观察到,其中一个次卧采光窗较小,厨房带生活阳台。
参考去年粉丝留言,锦绣半岛与美立方属同一个开发商和物管公司,小区内部配套未能兑现,物业服务并不到位。综合评价,亦可对项目产品感受一番。
保利茉莉公馆
清售5栋洋房,带装修均价1.5万/㎡
距离博爱湖南侧直线1.5公里处,保利茉莉公馆项目在清尾货,直线距离在建中的地铁3号线太平站约1.4公里。
自2018年开卖以来,项目去货速度较快,一度卖到1.7-1.8万/㎡,现特殊时期开发商让利促销。
项目新推5栋仅一周时间便进入清售状态,该楼栋可南望中央园林,楼高33层,两梯四设计,面积主打100-115㎡三四房,明年9月即可交楼入住。
价格方面,销售表示楼栋北面可以俯瞰南海中央公园,17-22层价格最高。所计算的房源中,单价最低为15388元/㎡。
产品方面,100㎡三房为竖厅设计,动静分区,其中北侧次卧室实用率不高,建议调整主卧墙面,增大使用面积。
115㎡四房也是竖厅,餐厅带飘窗,可与阳台南北对流,整体布局方正实用。
交标方面,入户玄关柜、厨卫套装都齐全,厨房带两件套,不包含消毒碗柜。
项目对面是二手次新盘恒大翡翠华庭,现已有一定居住氛围。销售表示,有不少同事在对面租住,四房租金约3300元/月。
新城璟城
有1.39万/㎡特价房源,可以望湖
项目位于博爱湖北侧,据了解,现在清去年底入市的7栋产品。
项目自3月中旬开始,就放出了产品全线上涨2%的消息,近期更宣称车位将上涨1万元。
然而,项目近期又放出15套总裁特批单位。其中
115㎡四房产品,中间楼层特价房源约160万,折合单价约1.39万/㎡。查询历史资料,项目去年底推售20座,一口价单位低至1.41万/㎡。结合7栋特价单位来看,似乎优惠一直都有,而且7座还能望湖。
另外,销售新近放出消息,项目已加推11栋,面积为120-143㎡三至四房,整体货量相当充足。
航拍博爱湖
有盘三面环湖,小高层5年价格翻倍
虽然大家都说自己家是湖景房,但处于湖体不同位置,湖景视野自然有所不同。
功夫君环湖航拍了一圈,发现了宝藏级湖景房——招商依云曦城环湖小高层,三面无遮挡,视野绝佳。
查询历史资料,招商依云曦城是最早期进入博爱湖板块的项目之一,2015年开盘价是9600元/㎡,那时还被戏称为“池塘房”。
如今,链家数据显示,面积约125㎡的临湖小高层,二手毛坯均价1.9-2万/㎡,5年价格翻倍。
弘阳项目北侧望北湖,东侧望南湖,地块南侧还有未出让宅地,景观或有所影响。
首创项目仅北侧可望湖,项目保留原地块地势,整体抬高6米,可提升望湖优势,东侧也有未出让宅地,或对现有楼栋景观有所影响。
锦绣半岛与首创项目隔湖相望,但因该段水体狭窄,视野受限,景观大打折扣。在功夫君看来,其未出让的北侧宅地才是真正的半岛景观。
美立方花园北向楼栋可望湖,高层无遮挡,下图是功夫君去年6月在美立方楼顶俯瞰拍画面。
写在最后
狮山作为GDP千亿大镇,产业经济发达,人口吸引力趋势明显;但主城区集中在和信广场一带,区域窄、量级少,城市面貌与其实力不相匹配。
随着博爱湖的发展,狮山城镇有外拓趋势,城区范围逐渐扩大,配套逐渐跟上需求。
除已有的学校、体育馆、商业广场、医院等基本生活配套外,最近南海新人民医院即将落成、8.7公里空铁试验段签约成功,这些都加强了购房者对博爱湖片区的置业信心。
整个博爱湖扫描下来,几乎每个项目销售都强调
博爱湖有5个千灯湖那么大,根据板块控规图,仅剩的临湖宅地只有4宗,真正的一线湖景房确实是买少见少。当下凡拥有湖景的一手项目,互相之间的价格都咬得比较紧,更创下整个狮山楼价的新高。
当买入博爱湖核心板块的预算变高,选择就变得尤为重要,售价高就等于产品好了吗?从此次踩盘情况来看,两者并不能画上等号。
预算有限的话,新城璟城现时有特价房源,茉莉公馆离博爱湖也就1.3公里,两者由于位置稍偏一些,单价1.4-1.5万/㎡的确是捡漏上车的好机会。
若预算充足,弘阳及首创项目在产品设计与交标方面,更具竞争力,且位置尚算便捷,综合环境更优,1.8万/㎡的均价,还是比较值的。
至于另外两个本土开发商项目,没有业绩压力,长期处于“不愁卖”的状态,虽然地段不错,但2万/㎡以上的价格,其对应的产品力及物管水平有待商榷,建议有意者深入考察再做判断。
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