2020年春節，一場新冠病毒“龍捲風”影響到了我國，疫情在肆虐著人們健康的同時也在影響著我國的經濟。房地產作為宏觀經濟中重要的組成部分也受到不小衝擊，市場銷售端遇冷，人們對資本市場持觀望態度，短時間內引起了整個資本市場不小的震盪。根據我們對2003年SARS疫情覆盤經驗可以預見，短期內疫情對房企在資本市場會所有衝擊，但隨著中央及地方政府應對疫情措施力度不斷加大，行業預期會迅速恢復，推動地產股快速回暖，重拾消費者對資本市場信心。
Part 1 資本市場影響：短期震盪，快速修復
圖：1月17日-2月28日部分相關指數振幅
A股和港股受新冠病毒疫情衝擊，呈現普跌態勢。1月20日，國家衛健委決定將新型冠狀病毒感染的肺炎納入法定傳染病乙類管理，採取甲類傳染病的預防、控制措施，新冠病毒正式來襲，迅速傳導至資本市場，A股與港股資本市場表現如出一轍。21日全部出現小幅下跌，其中房地產股反應更加明顯，申萬地產和恆生地產兩大地產板塊振幅略高於大盤。1月30日，世界衛生組織（WHO）宣佈，將新型冠狀病毒疫情列為“國際關注的突發公共衛生事件”，疫情持續蔓延中。2月3日，春節假期後開市，滬深300和恆生指數雙雙大幅下跌，其中申萬地產指數和恆生地產指數下跌更為明顯，分別下跌了9.27和6.72個百分點，之後幾天出現了小幅回升，振幅恢復持續平穩波動。
圖：2020年春節假期後（2月3號）中國上市房企市值漲跌幅
上市房企受疫情影響震盪波動，大部分跌幅在10%以內。春節假期後開盤，A股房企呈現普跌態勢，大部分A股房企跌幅均超過了9%，近半數房企全線跌停。相比A股，較早幾天開市的港股龍頭房企跌幅較小，龍湖集團下跌了1.25個百分點，融創中國下跌了5.33個百分點，整體上，上市房企受疫情負面影響波動顯著。
表：2020年2月中國上市房企漲跌幅TOP30
從長期來看，目前有些企業已經迎來了市值下跌後的回彈。從春節假期後開盤到2月底經過一個月的修復，上市房企市值在2月底迎來了較大回彈，陽光城、金地集團、合肥城建分列前三位，漲跌幅分別為24.2%、20.0%、17.7%，龍頭房企萬科A上漲了11.1%，華潤置地上漲了10.8%，上市房企市值規模有望進一步修復。
Part 2 SARS覆盤對比
我們結合2003年SARS疫情經驗數據，覆盤疫情對經濟和地產的影響，預計全年受疫情影響並不大。同時也注意到，兩次疫情期間我國房地產市場所處的宏觀經濟環境、政策環境、市場環境等方面存在差異或影響未來的總體走勢。
宏觀經濟
本輪疫情短期影響幅度和範圍更大，全年影響預計有限
圖：2002-2005年（左）、2017-2019年（右）季度累計GDP同比增速變化
數據來源：國家統計局，中指研究院整理
從經濟發展階段來看，經濟下行壓力突增 。2003年我國宏觀經濟走勢處於增長期，2020年則處於平穩增長階段。2003年一季度GDP同比增速達到10.8%，3-4月SARS疫情大規模爆發，上半年GDP同比增速降至9.7%，三季度開始上行並保持快速發展，2003年全年GDP同比增長12.9%。2017年以來季度累計GDP年增速保持在6%以上，處於下行週期平穩發展階段，疫情對經濟下行的產生疊加壓力。
從產業結構來看，對第三產業的影響將帶來更大經濟衝擊。目前中國整體經濟結構和2003年相比有較大區別，消費結構不斷升級，消費和服務業在經濟結構中佔比較高，整個消費對經濟的貢獻逐年上漲，2019年中國消費對經濟的貢獻率近60%。2003年中國第二產業佔比較高，特別是在2002年加入WTO以後，整個經濟處在加速發展積蓄爆發期，SARS疫情對經濟的短暫拖累並沒有影響全年整體經濟發展軌道。
本次疫情，短期內國內消費、外貿出口和投資活動需求下降是在所難免，疫情帶來的負面影響可能主要集中在第一季度，我們預測2020年一季度GDP同比增速為6.03%，但隨著時間推移，衝擊將逐步減弱，第二季度可能出現恢復性增長，一二季度GDP同比增速為6.3%，長期來看不會對宏觀經濟基本面造成很大影響。
政策環境
“房住不炒”已成根本定位，政策全面寬鬆已不現實
2003年SARS疫情影響期間，貨幣政策較為寬鬆，信貸和M2增速保持持續上行態勢。樓市政策整體較為寬鬆，主要以支持刺激購房需求為主，房地產行業受到政策支持。2017年之後房地產調控力度開始顯現，2020年初受疫情影響貨幣政策適度寬鬆，但房地產行業受到嚴監管。如2月初，人民銀行等五部門聯合印發《關於進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》以及中國人民銀行連續兩天累計投放1.7萬億流動性來穩定市場。但此次政策並未針對房地產市場，“房住不炒”、“因城施策”，推行穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制仍是堅定不移的。
市場環境
市場規模已增長了近10倍，影響幅度將更大
2003年SARS疫情爆發時，房地產市場規模較小，全國住宅投資10792.3億元，歷史上首次突破萬億大關，整個房地產市場處於快速擴張發展的起步階段。2020年市場規模龐大，處在高位發展轉換期。2019年，全國房地產開發投資132194億元。其中，全國住宅投資97071億元，相比2003年住宅投資額增長了近9倍，體量變得非常龐大，疫情對行業的規模影響也更加龐大。
資本市場
總體衝擊有限，一個季度內有望恢復
圖：2002年7月-2005年12月恆生地產指數（左軸）、申萬地產指數（右軸）月度市值
恆生地產指數和申萬地產指數顯示，2003年3-4月SARS疫情加劇期間，恆生地產指數、申萬地產指數均出現了下跌，5月疫情得以控制，並隨著6月SARS疫情基本結束，兩大地產股也開始逐步回暖，走向平穩發展態勢，其中恆生地產指數在下半年出現一波上漲走勢。預計本次疫情，兩大市場的地產板塊受疫情影響將產生短期波動，並隨著疫情結束迴歸平穩。
總結
當前疫情下房地產市場短期受衝擊較為明顯，但隨著疫情的逐步控制以及生產的快速恢復，中央及各地方政府支持政策不斷加強，房地產市場交易規模將出現逐步回升。總體來看，疫情對房地產資本市場影響是短暫的，上市房企在資本市場將重拾信心。
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