華燈初上，
福田CBD的寫字樓裡依舊燈火輝煌，
一張張年輕的面孔仍然在忙碌著，
或手頭的工作還沒完成，或在等著下班車流高峰過去之後才起身回家，
在深圳的商務中心區，幾乎每天都可以見到這樣的場景。
W君就是這芸芸眾生中的一員，自從5年前他以“小房換大房”搬到原關外居住之後，
入住新居的喜悅沒持續多久他就開始被一些現實的問題困擾。
孩子再過二年就要上小學了，同住的父母年紀越來越大，偏偏看一個小病也要他動車，
而每天花在擁堵的路上的時間是過去的幾倍。
最近他一直在考慮，要不要搬回來？
目前像W君這樣的案例，具普遍性。
1
深圳樓市目前的一個新動向，就是堅定在中心區置業或迴流中心區置業的比例在增加，以金融等行業有高收入人群最具代表性。
某中介公司近期的調查發現，受關外房價持續攀升的影響（比如龍華被業界戲稱為“宇宙中心”，其新房價已超越福田相當多的一些片區），開始有部分置業者“坐立不安”，一種新的換房模式—— “迴流中心”漸漸成為一股小潮流，一些原本住在關外的業主開始賣房，然後回原關內三區羅湖、福田或南山買房，而福田又是主要目的地。
究其原因，有業內人士分析，一是近年原關外房價大漲，在某些區域原關外和原關內房價出現價格幾乎持平，鑑於短期避險的需要，迴流城市中心置業。二是原關內區域的交通、教育、醫療等配套明顯優於原關外區域， 考慮到孩子上學及老人醫療的便利性，也使得一些購房者趁機換房，實現居住從原關外向原關內的遷移。
而立人立言最近拿到的一個福田在售項目的客戶分析報告也顯示，客戶年齡主要集中在25－35歲之間，佔67%； 客戶職業主要為金融行業為主，佔30.7%；置業目的以自住為主，佔64%； 客戶置業類型首次置業為主，佔72%。
他們有一個共同點，那就是都是些不願意離開中心區有相當賺錢實力的年輕人，他們的生活態度就跟這個項目的推廣語有相當的吻合度，即信奉 “一步或即全部”的生活方式。
有業內專家建議，在福田，彩田和梅林片區是一個不錯的選擇，緊鄰福田中心區，配套完善，學校、醫院、公園、大型福利房社區梅花間竹，可供選擇的戶型也較多，有30多平方米的一房，也有130平方米以上的大戶型，二手房的價格實惠，片區在售的新房有綠景虹灣，在售戶型A棟51-75平方米，精裝現房。
2
深圳樓市目前正在上演“城外的人想進來，城裡的人想出去”的好戲。
想進來的人，選擇最多的是福田。為什麼？
據中國社會科學院城市所及社會科學文獻出版社在京共同發佈的《商務中心區藍皮書：中國商務中心區（CBD）發展報告NO.3（2016~2017）》報告顯示，深圳福田CBD地區生產總值位居全國第一，廣州天河CBD、北京CBD緊隨其後。同時，深圳福田CBD稅收貢獻也排在首位。
深圳福田CBD在北上廣深四個一線城市中，面積最小，僅6.07平方公里，GDP總量達2622億元，佔深圳市經濟總量比重為14.98%。
“讓福田城市更新，看得見山水記得住鄉愁”是福田區對市民所做的承諾。
據福田區城市更新局局長謝暉暉介紹，深圳是首批“城市設計試點城市”，福田區作為先鋒深圳的首善之區，理應發揮地緣優勢、政策優勢和設計優勢，在城市更新發展方面做出表率。住房城鄉建設部下發進一步加強城市規劃工作的重要通知並強調，城市規劃需要努力傳承和發展中華文化，既要傳承歷史文脈，又要體現尊重自然、順應自然、天人合一的理念，讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉愁。
據悉，福田將構建“一核二廊三帶”的空間格局。其中，“一核”就是要提升福田中心區核心功能；“兩廊”就是要優化以塘朗山、安託山、園博園、紅樹林為西翼，以筆架山、中心公園、福田河、深圳河福田段為東翼的“兩廊”生態休閒功能；“三帶”就是要構建南部深港合作新廊帶、中部深南益田金融帶、北部梅林新興產業帶三條產業引擎帶。
3
深圳中心區在福田，深圳頂級的豪宅區——香蜜湖豪宅區在福田，福田樓市一直是深圳樓市的火車頭。
但在福田，仍有價值窪地，以下這二個板塊將有相當大的潛力，一個是南邊的福田保稅區片區，一個是北邊的梅林片區。
福田保稅區片區目前二手房價在3—6W間，不僅被南山甩下一大截，就是龍華也領先它好多。但好多人忽略了它的一個超級利好。今年1月3日，深港兩地政府在深港合作會議上籤署了《關於港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄》，同意將落馬洲河套地區共同發展為“港深創新及科技園”，併成立了河套區港深創新及科技園發展聯合專責小組，負責對發展河套地區的重大事項進行研究和協商。自從聯合專責小組於2月9日在深圳進行第一次會議後，深港雙方一直積極推進港深創新及科技園的發展。
如果該項計劃落實，福田保稅區的前景不亞於前海。
北邊的梅林片區是深圳最宜居的一個片區，福田中心區是CBD,它就是CLD。這裡有深圳在全國最有知名度的一個樓盤梅林一村，有深圳最大的菜籃子，有綠景運營的深圳最大、面積達6萬平方米的“左鄰”社區購物中心，有深圳最美的綠道等。
在深圳鬧市區的邊緣，也有著不輸香港的別緻的風光，這便是梅林綠道。它是“二線關”保留的老深圳記憶，沿梅林水庫——塘朗山森林公園而建，全長約23公里，基本與原來的“二線關”邊防線重合。在深圳城央，梅林綠道與深圳灣綠道並駕齊驅，剛好詮釋了“仁者樂山，智者樂水”的古訓。
北部梅林新興產業帶與南部深港合作新廊帶是放在同等位置上的。北部梅林新興產業帶的任務就是加快城市更新改造，完善公共服務設施，建設集約高效的交通市政支撐體系，引導新興產業入駐，建成產業轉型升級、公共服務有效改善、生態環境綠色低碳、城區品質顯著提升的新興產業集聚區。
隨著計劃的推進，梅林的房價窪地將會被抹平。
閱讀更多 立人立言 的文章
