文 | 歐陽捷

十九大報告關於房地產的筆墨雖然不多，但畫龍點睛，對房地產市場發展、房企戰略與區域佈局具有明確的指導意義。

其中，“房住不炒”不僅已是國策，也已成為黨的執政理念，未來五年房價再也不會大漲。

而多渠道保障、租購併舉則告訴我們，所有人都將住有所居，但不一定是買房，未來銷售型住房市場將會“萎縮”，租賃住房、共有產權房也將導致可售住房份額減少，這也印證了我們所說的一二線城市住房市場已經或將要進入限制性發展新週期。

01 房企還要繼續加速奔跑嗎？

2014年，我們提出“四大分化”——“城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業分化”。當時我們說過，90%的中小房企將退出地產江湖，百強房企的市場佔有率將超過50%。

2014年，我們指出：“大銀行已經只做百強房企的業務，其他房企只收貸、不續貸”，工商銀行總部一位老總也證實了這一點；

2015年，一位基金公司總裁告訴我，他們也不再做除百強房企以外的房企業務；

2016年，一位供應商告訴我們，他們70%的客戶是50強房企。

中小房企不僅失去金融機構和供應商的支持，也因為捲款、跑路、破產不斷失去客戶的信任，並因此而失去地方政府的庇護。

上海市規土局關於“上海城市管理需要更多高品質的、綜合實力強的開發與運營房企” 的明確表態更印證了這一點，越來越多的地方政府歡迎大房企進駐，因為這會帶來產品品質和城市形象的提升，也會帶來土地出讓金和稅收的增長。

資源正在不斷向大房企加速聚集。

2015年，我們提出“有規模才有江湖地位、有江湖地位才有話語權”的觀點，並且賦予新城控股品牌口號：隨新奔跑”。

去年以來，我們都已看到，房企行業集中度明顯提速。

去年底，前23強房企銷售額合計為3.15萬億元，佔市場份額的26.8%。現在來看，到2020年，它們將至少佔據市場份額的半壁江山。

有人覺得有點不可思議，我們告訴大家，它們只要保持平均25%的年增長速度，就可以達到這一目標，而過去幾年他們的平均增長速度為34%。

事實上，它們的市場佔有率提升速度超乎預期。

今年上半年，其市場佔有率已經達到了36.3%，比去年底提升了將近10個百分點。

而且我們相信，它們現在還沒有到停止奔跑的時刻。

那麼，市場還會給它們多少機會呢？這要看未來市場規模究竟有多大。

02 市場規模還會有多大？

今年4月，我們就曾預判，市場或將創造新的歷史高峰。

一二線城市的市場正在趨於冷卻，三四線城市熱銷浪潮也即將過去，正如我們去年所預判的那樣，銷售增速逐月遞減。

按照測算，今年銷售面積、銷售額增長均在個位數，銷售面積增長預計在3%左右，銷售額增長可能在7%上下，換句話說，今年銷售額大約為12.6萬億元

。

到2020年，市場規模會有多大呢？

我們說過，住宅市場已經進入限制性發展新週期，房住不炒的政策邏輯不會再改變，限購限貸限價政策將在下一屆政府任期內延續。

貨幣政策、信貸政策都已經明確告訴我們，未來三年，金融不會再過度投向房地產了。

“十九大”金融系統代表團回答記者提問時，周小川行長表示，在全球範圍比較，中國家庭部門的債務並不算高，但槓桿率的增長需要引起注意。他說，目前並不是要家庭部門去槓桿，而是增長過程要注重質量、保持穩健。

結合他去年說的“居民部門加槓桿的邏輯是對的”，今年3月說的“住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢”，眼下的說法依然延續了一貫的思維：居民部門加槓桿、但不能違規加槓桿，增速要放慢並保持相對穩定。

國家統計局的數據也告訴我們，今年1-9月，個人按揭貸款增速已經如我們預期的那樣接近“零增長”，預計明後年也將維持在“零增長”區間，這才符合“經濟去槓桿”以及防止金融過度投向房地產的邏輯。

按揭貸款不增長了，銷售額當然也很難增長，即便是房企要求客戶全款到賬，也不會讓銷售額獲得大幅增長。

更何況，未來一二線城市整體土地供應不會增加，三四線城市土地供應面積也將逐漸減少，市場的高點即將過去，銷售面積也會逐漸下降，未來不會再有2017年了

。

但房價還會上漲。

一二線城市房價會小幅漸進式放鬆，三四線城市房價也會跟隨性上漲，但漲幅不必期待，整體上肯定不會高於人均收入增長水平，未來三年，全國平均房價能夠維持在年均4%左右的上漲水平就算是上籤了。

顯而易見，土地供應減少，銷售面積也會減少，但房價上漲帶動銷售額還會繼續小幅上漲，未來三年銷售額年均增長應該在個位數，大概不會超過4%了。

據此判斷，2020年，市場規模或將在14萬億元上下，不會更大了。

那個時候，大房企究竟要佔多少市場份額才肯罷休呢？

03 高寡佔型市場離我們有多遠？

我們保守估計，2020年，前4強房企銷售額均超過萬億元，最多的可能接近3萬億元，合計約6萬億元；

5-10名房企銷售額為3500-8000億元，合計銷售額約3萬億元；

20強房企銷售額門檻是多少呢？

至少是2000億元，或有3家房企會退出現有20強，11-20強房企合計銷售額約2.5萬億元。

按此匡算，前20強房企合計銷售額將達到11.5萬億元，市場佔有率將超過80%，平均增速39%。即使退一步講，20強房企佔據70%的市場份額似乎沒有太大的懸念。

這到頭了嗎？

應該還沒有到頭。

按照日本著名產業組織專家植草益的市場結構劃分理論，行業前8強佔據70%以上的市場份額被稱之為高寡佔型市場。

毋容置疑，在此之前，大房企還是會繼續加速奔跑，直到房地產高寡佔型市場來臨。

儘管我們覺得有點不可思議，但高寡佔型市場的確離我們已不太遠。

顯然，如果不能在高寡佔型市場來臨之前搶佔更多的市場份額，即便是大房企也會落伍，“不進則沒”————大而小、小而沒，顯然已是房企包括大房企的集體恐慌。

儘管如此，並不是所有的百強房企都有意願和能力跑得起來的。

04 “不進則沒”迫使我們加速奔跑？

擴張型房企都將加速奔跑。

提出“衝千億”的房企已經不下10家，30強房企的銷售門檻都會在千億元以上，它們想要擴張，勢必需要更多的可開發土地，它們拿地的邏輯是什麼呢？

市場已變，恰如地球土地資源的分割，已經沒有多餘的空間。

昨天你不搶地，別人不會跟你客氣。今天你不搶地，明天就不會再有成長。

以新城控股為例，過去幾年的新增土地儲備（規劃可建面積）均高於銷售面積，其中2016年新增土地規劃可建面積與銷售面積之比達到2.5:1。

為什麼會買這麼多的土地呢？

這是因為按照行業一般情況，100萬平米的可建面積中約有20%是不可銷售面積，比如公建用房、人防車庫等。

而且，房企要保持業績增長，就必須拿到比銷售面積更多的土地儲備面積，才能在下一個年度獲得更高的增長。

那麼，未來呢？

新城控股2016年的銷售業績增長翻番，增速達到104%。

今年新城控股銷售目標850億元，1-9月已經完成749億元，按照上半年與下半年銷售“四六開”的行業慣例，不出意外，今年幾乎可以肯定會超額完成預定目標。

雖然新城控股增長意願還是會很強，增長速度還是會很快，但在限制性發展新週期，未來增速或許也會隨大勢逐年下降。

不僅是新城控股，20強房企的增長意願同樣強烈，而且增長速度同樣也會放緩。

保守地看，20強房企2017年銷售額增速大致為51%，假定以後平均增速逐年遞減7%，它們每年需要新增多少土地儲備呢？

假定20強房企去年底結轉總貨值3.5萬億元，按照標杆企業平均年去化率50%匡算，今年需要補充貨值5.5萬億元，才能保證今年銷售增長51%。

以此類推，假定明年20強房企合計銷售額增長44%，需要補充貨值8.5萬億元。

到2020年，如果20強房企合計銷售額達到11.6萬億元，當年需要補充貨值14.3萬億元，才能平衡50%的去化率。

雪球就是這麼滾大的。

拿地越多，未來成長就越快。

這麼多的土地儲備需要很多銀子，怎麼才能少花一點銀子呢？

那就提高去化率。

假定20強房企業績增長預期目標不變，去化率均提高到年均65%，到2020年，它們需要補充貨值13萬億元，減少了1.3萬億元貨值的對應支出。

顯然，高週轉是能夠節省資金、提高資金使用效率的。不過即使高週轉，20強房企依舊需要規模龐大的土地儲備。

事實上，大房企基本上都沿用了同一個邏輯：追求更大的體量，必須吃的更多。

05 20強房企吃進土地的胃口究竟有多大？

大房企的胃口有多大，首先要猜猜它們在想什麼？

他們一定想保持市場規模和行業地位，甚至想提高行業排名，想提升公司市值，這就必須保持增長速度，當然也要提高土地儲備。

看一看前20強房企的業績成長和獲取土地軌跡，就知道它們的土地胃口究竟有多大了。

以去年排名前20強房企來看，2013年至2016年，其合計銷售額年均增長約32%，其購置土地金額年均增長48%，

土地儲備金額增長速度高於銷售業績增長速度，恰恰印證了“兵馬未動、糧草先行”的兵家戰法。

由上圖可以看出，2014年的市場偏緊，即便是大房企也都比較謹慎，拿地明顯減少，而2016年集體樂觀。

當然，2014年，也有一些房企保持了對大勢的謹慎樂觀，當年拿地並未明顯減少，2015年即顯示了強勁的增長業績，如下圖所示。

拿地越少，當然增長潛力越小。拿地越多，增長潛力越大。

2015年，前20強房企獲取住宅用地5498萬平米，佔300城市住宅用地供應的18.9%；

去年，它們獲取住宅用地7499萬平米，佔比提升到26.2%；

今年1-9月，它們獲取住宅用地8545萬平米，顯然，在住宅用地供應並未大幅增長的情況下，它們的佔比提升得更快，已經達到36.6%，也高於其銷售額的市場份額。

如前所述，預計前20強房企銷售額合計將從去年的29766億元提升到2020年的11.5萬億元，屆時，它們需要新增多少土地面積呢？

簡單匡算，按照國家統計局的數據，2016年，全國商品房銷售額11.7萬億元，房企購置土地面積2.2億平米。

從另一個角度看，2020年20強房企銷售額與去年全國商品房銷售額基本相當，假定土地價格不變，屆時它們幾乎要拿走未來全部的土地供應面積。

這可能嗎？

也許，您會說，未來的土地價格可能會上漲，因此，它們不會拿走全部土地供應。

的確，長期來看，土地價格還是會上漲的。

但是，未來三年，房價已經不會再明顯上漲了，因此，也不要指望土地價格會有大幅上漲，畢竟房企不會眼看房價不漲再去拼搶高價地。所以，如果地價上漲不多，20強房企還是會拿走幾乎全部的土地供應面積。

顯然，這是不可能的。

如果不可能，也就意味著，前20強房企的拿地規模將在2020年遭遇增長天花板。

換句話說，2020年之後，前20強房企的房地產銷售規模加速擴張將接近尾聲，多元化將成為業績繼續增長的主戰場。

06 未來3年大房企還會在哪裡攻城略地呢？

一二線城市已經或將要進入限制性發展新週期，土地供應是逐年減少的。

雖然目前成都、武漢、合肥等城市還在繼續擴張，它們都希望成為真正的國家中心城市，希望吸引更多的人口、擴展城市邊界，但除了鄭州，其它城市的土地供應也都是減少的趨勢，而且它們似乎都已經不想或不能再供應更多的土地了。

十九大報告也告訴我們，大房企應該或者不應該去哪裡發展了。

1）

深耕城市群及其周邊中小城鎮。“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化”。

這意味著，大中小城市和小城鎮中都將均衡地承載農業轉移人口，也意味著圍繞著核心城市的城市群（都市圈）發展既是滿足農民進城所需，也是國家導向所指。

2）緊盯京津冀。“以疏解北京非首都功能為“牛鼻子”推動京津冀協同發展，高起點規劃、高標準建設雄安新區”。

雖然雄安新區不會搞大規模房地產開發，但是，雄安新區必然需要導入人口，而人是需要住有所居的，即便雄安新區的房子可能沒有買賣，但是，人們還是會嚮往擁有自己的房產，京津冀的協同發展將提供這一解決方案。

3）關注長江經濟帶。“以共抓大保護、不搞大開發為導向推動長江經濟帶發展”。

長江經濟帶還是要發展，但以保護為原則、不搞大開發，這就限制了成都、重慶、武漢、合肥、南京等沿線大中城市的邊界擴張和人口擴張，也會限制一些產業特別是高汙染、重化工企業佈局，甚至還有可能會限制其周邊中小城市的發展，而城市政府也必將在引進高端產業、新興產業、無煙產業並提升土地單位產值效益方面尋求突破和擴張，進而提升土地價值。

一二線城市的土地供應少且成本高企，預售週期長且條件苛刻，資金回籠緩慢，市場份額在不斷下降，其實已經非常不利於房企的加速奔跑了。

雖然，長期來看，一二線城市仍然是人口流入地，但可售型住房將逐漸減少，租賃住房將成為市場供應主流。

因此，從某種意義上說，固守在一二線城市的房企很難再追求規模增長，發展速度將會放緩。

大房企的胃口非常大，光是一二線城市的土地已經不夠他們吃了。

前20強房企必須向三四線城市轉移，這是不得不走的一條泥濘路。

今年1-9月，三四線城市住宅用地供應面積佔到了300城市的54.7%，佔據全國商品房銷售額60%以上的市場份額，不去三四線城市就意味著未來沒有增長機會。

大房企要尋求增長，就必須下沉更多的三四線城市。

有人說，房地產具有典型的地域性特徵，外地房企會水土不服的，顯然這是掩耳盜鈴的說法。

古北水鎮複製了浙江烏鎮，南方房企已經成了北方的地產老大，中國房企已經走到了歐美日澳，開發商南征北戰、千錘百煉，還在乎這點地域性的差異嗎？

07 多拿地會有風險嗎？

按照習慣性的分析方法，拿地多了，僅憑藉銷售回款是不夠的，房企勢必要舉債，反過來又會增加槓桿、提高負債率，一旦遭遇市場變化，風險就可能轉化為危機。

顯然，這種分析方法是歐美自由市場經濟理論和現實呈現給我們的，邏輯似乎不錯。

但問題在於，中國不是自由市場經濟，按照十九大報告的新提法：我們是新時代的中國特色社會主義。

正如我們說過的，未來市場可能會變化，但是不會大起大落了。未來房價可能上漲或下跌，但是不會暴漲暴跌了。

如果資產價格不會大起大落，土地價格就不會暴漲暴跌。儘管土地儲備消耗了大量的銀子，但需要的時候，土地也是硬通貨。

有人說，負債率太高會有風險，香港房企從來都是保持30%以下的負債率，這樣的話，即便是房價腰斬（正如過去經濟危機，香港房價都曾腰斬），房企也可以挺過去。

可是，內地樓市不同於香港，即便在2008年全球金融危機時，房價下跌也沒有超過20%。

萬一未來會出現一場前所未有、始料不及的超級危機呢？

顯然，從國際上看，美國、歐洲市場都在恢復，經濟增長相對穩定，危機風險似乎正在遠去。

從國內來看，中國經濟似已見底企穩、正在回到穩發展的軌道上，按照周小川行長的預判，今年的經濟增長可能超過7%。

未來三年，中國經濟增長會保持在6.5%之上、7%左右，發生重大危機的可能性非常之低，這應該是有共識而無懸念的。

當然，負債高也並不能說明一定會有風險，比如很多大學生自有資金10萬元，向父母借了100萬元買房，槓桿率達到10倍，會有風險嗎？

相信沒人會覺得這有多大的風險，因為這是“永續債”，甚至可能無需還本付息。

只有當他參與了賭博，而現場無人能幫他歸還賭資，現金流沒了，才是他的危機。

再比如，一些負債率畸高的上市公司股價反而上漲很快，不也說明資本市場的認知在發生偏移嗎？

企業應對危機的能力不在於負債，而在於現金流，哪怕是世界上最大的銀行，哪怕其負債率不高，假如現金斷流，也是會因為擠兌、“大而倒下”的，只有央行不會。

因此，控制好企業的現金流才是最重要的。

無論如何，只要您相信，未來三年中國經濟大勢向好，相信房地產市場將會平穩發展，您就不得不認同加速奔跑仍然是大房企的第一要務。

當然，前提是房企的現金流能夠覆蓋土地款、規費、工程款和債務。

土地款和規費支出是第一優先級，只有支付了土地款和規費，項目才能開發。

工程款是第二優先級，因為“皇帝不差飢餓兵”，您不付工錢，建築工人不會客氣的。如果耽誤工期，同樣也會耽誤銷售，反而更影響現金流回籠。

債務是第三優先級，只要銷售順暢、現金流滾滾，就不會出現“還本付息”的違約事件，債多也無需發愁。

換句話說，高週轉企業其實不必太擔心負債率。

資本市場總有人擔心，企業拿地的雪球越滾越大，債務越積越多，就像從山上下來的滿載卡車，剎不住怎麼辦？

別擔心，市場見頂了，企業增長還沒見頂。當它們也見頂的時候，只要減少拿地，債務增速就會放緩下來，車也就慢慢減速了。

正如看上去美國國債永遠都還不完了，但只要債務不再增加而經濟繼續增長，負債率很快也會降下來。

我們相信，在2020年市場割據基本結束之後，大房企一定會減少土地儲備，並將增長速度快速降下來的。

義烏.新城吾悅廣場