文| 歐陽捷
最近，一些媒體朋友問，北京今年還會有“金九銀十”嗎？
說還有，顯然是不可能的。為什麼？
今年8月，北京商品住宅成交量僅相當於去年同期的1/3，甚至還不如2014年。
進入9月，1-13日的成交面積僅為13萬平米，不到去年和前年同期的43%，今年9月想要達成去年9月的93萬平米，顯然是天方夜譚了，當然10月也不會有驚喜。
從供應來看，北京去年住宅用地供應幾乎是冰點，成交住宅用地100多萬平米，僅相當於2013-2015年平均值的25%，為了不出地王，所以就沒怎麼賣地。
當然，北京去年也出了不少地王，現在這些高價地難以入市，也加劇了供應不足。
供應本就不足，當然也就沒有成交的放量。今年雖然加大了供應，但其實尚未恢復到2014-2015年的水平，而且今年供應土地所建住房在年內也基本上不可能加入到供應行列。
那需求呢？
我們說，超大特大城市已經進入限制性發展新週期——“五限”：“限人、限地、限錢、限客、限價”【詳見8月20日微信文《限制性發展新週期，我們還追求規模嗎？》，點擊鏈接可直接閱讀】，也就是說，限制人口規模增長，限制投資投機客，加上房價已經高企，剛需購房難以企及，只剩下改善型需求，在限價的大背景下，也不急於入市了。
更何況購房資格已經成了極具價值的“有價證券”，有資格的購房者並不會輕易浪費這張“入市門票”的。
那麼，房企甘心放棄“金九銀十”嗎？
當然心有不甘，但力有不逮。
客戶已少，即便打折促銷、以價換量，客戶未必領情，因為政府的限價力度遠遠超過房企的優惠幅度。更何況項目虧本銷售更是難以接受，房企拿不到合意的價格，捂盤惜售似乎也是不得已而為之。
其實，捂盤惜售恐怕還是自嗨式的慣性思維，幻想明年房價限制會有所放鬆，房價上漲幅度會高於資金成本顯然是不切實際的，拖得越久，資金成本越難消化。
調控真的一點都不會放鬆嗎？
指望政府會“憐香惜玉”，調控鬆一鬆、房價漲一漲，明年再放開發商一馬嗎？或者，指望未來政府管制頂不住市場動能，房價終於頑強上漲，房企再把失去的損失補回來嗎？
真心相信，有這樣想法的房企恐怕還真的為數不少，不然的話，現在還不得立馬清倉甩賣、回籠現金，又怎麼敢捂盤惜售、等待回暖呢？
但是，想想調控背後的邏輯，就會清醒地認識到，未來不再是過去，該來的會來，不該來的不必期待：
限購不會放鬆，這是超大特大城市控制人口規模的邏輯所決定的；
限貸不會放鬆，這是經濟去槓桿、金融脫虛向實的邏輯所決定的；
限售不會放鬆，這是“房住不炒”的邏輯所決定的；
限價不會明顯放鬆，這是抑制資產泡沫的邏輯所決定的，但是可能會漸進式、擠牙膏式的放鬆，卻不會是讓房企驚喜的“明顯上漲”。
順便說一句，有些地產同仁還耿耿於懷於房價扭曲，認為政府定價不是市場價格，未來市場價格一定會反彈。
但是，不必糾結，政府定價就是市場價格，因為政府既可以用指令價格來控制市場價格（比如汽油價格），也可以用拋售和吸儲來調整市場價格（就像用儲備豬肉入市干預市場價格波動一樣）。
中央政治局會議非常明確：“保持政策連續性穩定性”，您還指望什麼呢？難道“捂盤惜售”的小邏輯還能對抗“房住不炒”的大邏輯嗎？難道開發商們還想期待未來能有市場回暖、房價補漲的小驚喜嗎？
不僅北京如此，環京樓市也進入冰點，廊坊7-8月批准上市僅為1套，據說近一個禮拜新房成交也不過個位數，二手房似乎是零成交，香河9月前兩週也僅銷售了1.24萬平米，相比去年同期的8.9萬平米差之千里。
痛失“金九銀十”的何止是北京及其都市圈，我們說，
都市圈中小城鎮的市場將隨都市圈核心城市的調控潮漲潮落，無它。去年“四小龍”的蘇州樓市又如何呢？
只有一個字：冷！
蘇州樓市已經透支，高價樓盤（超過2.5萬元/平米）已經哀嚎一片，絕大多數項目去化率不高於30%。剛需市場（房價1.6萬元/平米以下）雖然還有流量，卻完全陷入紅海。
來人來電量持續下滑，平均去化率也逐漸走低，從6-7月的50%以上下降到46%，高性價比的改善型項目去化率尚可，但也有項目開盤即以“0”成交創出市場記錄。
限貸更是雪上加霜，不僅額度收緊，房貸利率更是半年四連跳，首貸利率升至1.1倍，單身離異本已痛苦不堪，房貸利率還要再懲罰性地上浮到12%，而改善型需求的二套房貸利率和90平米以上戶型也都上浮到15%，其利率水平甚至等同於徵信不好者，頗令人有點哭笑不得。
我問蘇州的同事：房企會不會低價放量？答：會，已經有幾家房企開始了。
其實，即便是低價放量，也不可能獲得超“低姿態預期”的放量效果，更何況低價也不是房企可以隨意做主的。
再問：政策有沒有略有放鬆的跡象？答：沒有。
政府很淡定，限價令既不允許房價上漲，也不允許明顯下調，反正超過備案價格上下幅度的成交一律無效。
沒人在意企業怎麼想，該賣的土地照樣賣，該收的土地款照樣收，該限的房價照樣限，於是，該死的企業……
購房者也很淡定，哪怕再出地王，他們也已不信地價推動房價上漲的邏輯，他們堅定地相信，不管此輪調控的終局如何，現在及未來幾個月的市場不會再讓他們恐慌了。
“金九銀十”，就別想了。
不過，蘇州樓市也並非冷到冬天，相比去年9.30調控之後半年的市場，還是有了一些恢復性成交。
是不是所有的城市都沒有“金九銀十”了？
如果說所有城市都不會有“金九銀十”了，恐怕大家也不會同意。
南昌、南寧、大連、溫州進入9月的成交量同比都是明顯上升的，有的一二線城市還頻頻出現令人乍舌的熱銷。
深圳某樓盤均價13萬、360套、3小時告罄；長沙某樓盤400多套房、上網6秒鐘售罄。當然，這些項目本質上處在供不應求的城市，且在限價令下呈現了更高的性價比，自然熱銷。
但恰恰是因為供不應求、房價受限，更印證了這些城市難以大幅放量，不僅是沒貨，在備案管制的現實下，成交量也不可能再次爆發，當然也不會有量價齊升。
對於這些供不應求、房價受限的城市，沒有量價齊升，過去“金九銀十”的邏輯也不再成立。
從部分一二線城市商品住房成交面積的趨勢來看，明顯是向下的。
房企應該怎麼辦？
當年的樣板戲《龍江頌》中有一句臺詞：“堤內損失堤外補、小麥損失雜糧補”，一二線城市沒有“金九銀十”，三四線城市可以補。
在前兩天中房協的品牌房企發佈會上，克爾瑞總裁丁祖昱先生的報告中提到，三四線城市成交量已經佔到全國成交量的77%，部分原因也是因為一二線城市成交量下降所致。
儘管2013年房企迴歸一二線城市的共識言猶在耳，但時局已變，堅守一二線城市的房企將落後於大市，在一二線城市進入限制性發展新週期的未來五年內，三四線城市將是房企業績擴張的最大糧倉。
“金九銀十”真的不再適用了嗎？非也。
“金九銀十”正在從一二線城市轉移到一些三四線城市，不少三四線城市正在重演去年熱點城市量價齊升的瘋狂故事，並不斷重現幾千組客戶爭搶幾百套房子的火爆場景。
不只是一些地級市，甚至不少縣級市都在創造日光、時光、秒光的“奇蹟”，背後究竟有什麼樣的邏輯呢？
或許並不複雜，無非幾種情況的交織：供應明顯不足、品牌房企進入、地王出現、房價上漲、故事營銷，最終導致投資客入市、剛需和改善型需求恐慌性購房。
可以想見，如果市場供大於求，品牌房企不會急於進入，地王難出，房價上漲有限，也就不會有投資購房和恐慌性購房。
當市場出現供應不足的雞蛋裂縫，結果就可想而知了。
前兩天，正好在中指院的品牌價值論壇上，我把這個問題拋給福晟集團的郭總，他的回答很乾脆，只有兩個字：“分化”。言簡意賅、深合吾意。
2014年，我們提出四大分化“城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業分化”，現在的分化愈演愈烈，與上圖相反的是，另一些三四線城市銷售面積卻是同比下降的。
分化不僅是時代的特徵，也是未來的趨勢。
儘管這令房企投資部門的同事百般糾結，因為好的三四線城市大家都是有共識了，競爭已經非常激烈，而差的城市都不敢進入，擔心當了先烈。
為什麼有些房企敢於進入看上去並無機會的三四線城市，卻獲得了收割韭菜的絕佳機會呢？投資部門又如何能夠準確判斷哪些城市可以搶先進入呢？
常規的GDP與產業經濟、人口增長、人均收入水平、交通與城市建設雖然依然重要，或許不再是核心考量因素了。
那麼，如何精挑細選這樣的城市呢？
首先，房企的行業集中度越來越高已是不爭的事實和趨勢，大象奔跑速度更快，但一二線城市難以創造業績增量，甚至能夠保住原有份額已是大為不易。已經收割過的三四線城市不宜久留，為此大房企勢必需要進入更多的城市，而它們尚未進駐的三四線城市是有機會提前佈局的。
其次，這些意欲提前佈局的城市必須具備供應不足的首要條件，恰如前述，沒有供應不足，就不會有品牌房企進入、地王出現、房價上漲、營銷故事……有同仁或許會擔心，這些城市可能沒有量的支撐，但我們曾經說過“三四線城市去庫存只有兩個辦法，一是減供應，二是漲房價，哪怕供應相對平衡，只要房價一漲，需求就會應運而生”。
城市拆遷、房票補償也是創造需求的最後機會，關鍵在於拆遷規模、力度與啟動時點，看準機會，搶先拿地，但務須警惕貪戀大盤的傾向，萬一政府領導變化，思路調整，大盤難以延續。
再次，這些城市缺少好產品與好服務，就如我們過去的微信文章所說，中西部一些來訪的城市領導言及他們的住房已經十年未換，非常渴望住房與服務的升級換代，也想體驗圓夢與尊享的獨特感受。
只要滿足這三個條件，也許提前佈局、等候大房企的到來，可以分享一把割韭菜的最後晚宴。在一二線城市已無法成立的“地價推動房價上漲的邏輯”，在這些未限價的城市依然成立。
但是，有些城市是需要注意的，去年借了大市的行情、經歷了市場的火爆，現在正在迴歸常態。如果這一趨勢是延續的，房企就要小心掉入沒有“解放軍救援的陷阱”。
城市分化下的“金九銀十”，即便是仍有機會的三四線城市，也不可戀戰，政策基調已定，關鍵就看穩定市場的政治需要，也許眼下火爆的市場上空正在綁紮懸掛達摩克利斯之劍的馬鬃。
賣房的，能賣快賣，追求現金流、不囤貨為第一要務。
長期來看，規模仍是品牌房企的共同選擇。短期來看，“金九銀十”，房企一定會跑量，既是為爭奪客戶資源全力拼搶，也是為年底衝擊業績打牢基礎，更是為排名保位晉級搶佔份額。
還有朋友問：一二線城市的房子現在買還是等等看？
竊以為，未來至少一年內，在限價嚴格的一二線城市，什麼時候買房似乎都是可以的，因為房價不會明顯上漲。不過需要提醒的是，在這些供應不足的大城市，往往“房不等人”，地段、戶型、景觀、配套都合意的房子，也許等一等就不一定買得到了。
想賣的、想買的，勿求奢望，平常心就好。
“金九銀十”，來或不來，都在那兒，不必強求。
諸暨·新城吾悅廣場
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