很多購房者最最關心的問題就是房子的產權問題?有很大一部分人對大產權房小產權房傻傻分不清楚。有些人甚至認為小產權房就是指產權不足70年的房屋。其實，這是錯誤的。那麼小產權房和大產權房的區別是什麼?40年、50年、70年房屋產權的區別又是什麼?
一、什麼是大產權房?
國家發產權證能買賣的就叫大產權房，平時我們能買到的普通商品房都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。
二、什麼是小產權房?
是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
“小產權房”的性質有三種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子;最後一種是各類農業園或養老院的別墅：這類房屋一旦發生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。
三、大產權房和小產權房的區別非常大
1.大產權房的房產證由國家頒發，有五證。小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，沒有五證。通俗了說，就是大產權有房受法律保護，小產權不受法律保護;
2.大小產權房雖然均可交易，但是大產權房可以賣給所有人，小產權房只能賣給農村集體裡的成員;
3.在拆遷時，大產權房有明確補償，但小產權房可能得到很少的補償甚至沒有補償;
4.小產權房無法在房管局做登記，無法做抵押，所以無法貸款購買，只能全款購買。
總而言之，小產權房在安全性上是完全比不了大產權房的，它的優點就是價格便宜，如果無力買房又有剛需可以考慮。
四、40、50年產權房與70年產權房的區別?
這是按照土地規劃用途的不同來劃分的，住宅建設用地最高是70年，工業等用地最高為50年，而商業娛樂等用地最高是40年。
1.70年的住宅建設用地可以落戶口，孩子可以就近入學。40年或者50年產權的房子基於土地性質，雖然能滿足住的需求，但依然是非住宅性質，所以不能享受戶口入學的權利。
2.水電費價格上明顯不同。
3.購買40年或50年產權的房子，在貸款上不是很方便。
五、房屋產權年限到期怎麼辦?
首先我們要了解房屋產權年限是怎麼算的：
房屋產權的年限，是從開發商拿地之日起開始計算的，而不是你買房以後開始算的。而地產開發的週期一般較長(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此購房者到手的產權一般會縮水幾年，一般70年產權的房子實際使用年限也就60多年，一些50年、40年產權的房子使用年限更短。所以其實有個縮水的情況。
其次要了解房屋所有權和土地使用權的區別：
房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權期限就是40年、50年或70年不等。
目前如果使用權到期的處理辦法：一是不需要提出續期申請;二是不收取相關費用;三是正常辦理交易和登記手續。
小產權房由於產權不完善，所以價格便宜，為了很多暫取這點蠅頭小利，很多購房人選擇購買小產權房，根據小產權房最新政策解讀，國土部嚴禁登記發證。
《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》日前發佈，其中明確了相關工作的重大政策問題。前不久，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農村集體土地的確權登記發證工作，並明確制定出小產權房最新政策，小產權房不得登記發證。目前，農村集體土地的確權登記已完成70%-80%。
根據小產權房最新政策，小產權房不得發證《意見》提出，要嚴格規範農村集體土地確權登記發證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證。
《意見》明確規定，“對於借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定徵收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。對於不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規範造成嚴重後果的，嚴肅追究有關人員責任”。
《意見》規定，對於“撤村建居”後，未徵收的原集體土地，只調查統計，不登記發證。調查統計時在新建單位名稱後載明原農民集體名稱，以給國家下一步出臺相關法律政策後妥善處理該問題提供依據。
小產權房不屬於屬於拆遷安置房，前者還沒有得到國家的認可。後者屬於二類經濟適用房。
購買小產權房的風險很多。小產權房不具備普通商品房的法律性質，在購買過程中出現合同糾紛難以得到等同保護;開發 建設過程中缺少監管，其質量問題出現的概率要高過商品房;而因為無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶，對房產價值影響很大;若遇國家拆遷， 很難得到相應的拆遷補償。因此告誡市民，不要一味看重小產權房的使用價值和低廉價格，也要多考慮下法律風險和長遠預期。
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