湖景资源一直以来都是云南房地产开发商争抢的主要景观资源。

2016年前后，昆明楼市客户构成发成根本性变化，以本地客户为主的刚需型购房需求缩减至昆明楼市成交半数以下，而以外来客户为主的旅居投资型购房需求一跃成为昆明楼市成交主力。面向以旅居、投资为主的购房需求，越来越多的房企通过整合山水景观资源提升楼盘的竞争力和附加值。

滇池湖景成为最炙手可热的自然景观资源“金字招牌”。

外来购房者购买昆明房产的主要原因就是看中了昆明的环境，而昆明环境最好的区域就是环滇池区域。

受益于滇池北窄南宽的整体走势，以及昆明市政府因北市区主城区无地可用人口需要疏散的政策需求，昆明南市区及更靠南的晋宁新区成为现阶段房地产企业开发的主战场。

以观湖景资源相对有利的会展中心及三个半岛等片区为例，目前已经驻扎了数十个湖景楼盘，以观景滇池作为项目主打优势宣传的项目随处可见，广受市场追捧。产品主要以高端的别墅、洋房、小高层为主，高层住宅的户型也多是大平层，主要面向的是高端客户的改善型、旅居需求。

由于环滇池项目对滇池资源的直线距离敏感度极高，距离滇池越近、视野越好，价格越高，且这样的优质资源一般都被房地产企业用来打造标杆楼盘。产品形态也与主城区的刚需型产品完全不同，价格少则三五百万元、多则上千万元。从价格来看，明显并不在本地客户可以承受的范围内。

据了解，下半年将会有更多的品牌房地产商进驻环湖一带，其中不乏恒大、绿地这样的全国知名房地产领军企业，对滇池湖景资源的争夺将在下半年进入白热化阶段。

南市区一线湖景别墅价格逼近30000元/㎡

部分产品有价无市

湖景资源带来的自然是房价的暴涨。

目前昆明房价整体处于“万元阶段”。根据中国房地产业协会中国房价行情网公布的数据，7月昆明住宅新房平均房价为12026元/㎡，市区均价为12263元/㎡。主城五区房价水平总体与这组平均数据相差不大。

通过对最近昆明新入市的房源观察可以发现，均价数据位于10000元/㎡-14000元/㎡区间内浮动。

综合具体产品的区域、地段、物业类型、户型、配套等因素的不同，昆明楼市新房整体房价均价水平一般在10000-20000之间，大部分新房房价已经超过13000元/㎡，低于10000元/㎡的新房已经属于“凤毛麟角”。

而位于环滇池区域、属于湖景房的价格则高出不少。会展中心周边部分一线湖景楼盘的部分产品均价已经直逼30000元/㎡。这些楼盘产品大多数为别墅、洋房或大平层产品，直线距离距滇池500-3000米。产品均价较高，面积又大，总价可高达上千万元。

而北市区同一水准物业价格更高，而且“有价无市”。

尽管价格高企，但由于观景资源极佳、资源稀缺，对改善、旅居及高净值客户的吸引力更强。较高的价格并未影响客户的购买热情，不少南市区的湖景别墅尽管价格居高不下却依然“有价无市”。

用较高的价格选择地段不错、资源不错的产品，还是用最高档的价格换取最好的地段和最佳的观景资源，客户和市场已经给出了答案。

因环滇池富人区南移

晋宁等南市区观湖资源争夺加剧

目前昆明北市区、西市区均无地可用，人口密集度较高，这也给昆明的发展带来了瓶颈。相较于东市区以发展工业为主的定位，“向南”自然成为昆明城区发展和人口稀释迁移的方向。

跟随这一迁移步伐的，昆明环滇池住宅产品也开始寻求向南发展，观景住宅的发展重心从北市区变更为南市区也是必然结果。

一、北市区滇池沿岸成本太大。北市区滇池沿岸、即滇池海埂大坝附近是环滇池区域最早发展的区段，也是目前发展程度最高的区段。该片区目前已经形成了成熟的别墅区，无论是房价还是其他开发成本都非常高，加之目前已经无地可用，房地产市场发展潜力非常小。

二、市区南延是昆明整体政策。

在此前国务院批复的《昆明市城市总体规划(2011—2020年)》中，昆明的城市空间发展方向确定为“南延、北拓”，形成“一城三区”（主城区、呈贡新区、空港经济区），即“1+2”多组团、生态穿插、有机联系的城市空间结构。“南延”是该项政策的重心。

所谓“南延”即城市空间及人口居住区按呈贡新区的方向向南延动。除了早已经被市场炒火的呈贡新区，去年晋宁撤县设区，昆明又新添一区。从地图上可以看到，未来昆明市中心将南延，北市区将由现在的城区向南扩展至会展中心及三个半岛等片区一线，而呈贡、晋宁将组成新的南城区，和未来被城区组成新的昆明城市“双极”。

更有学者认为，现在的北市区未来将成为郊区。

三、滇池最好的湖景资源在南部。北市区经过了多年的发展，商业气息浓重，滇池湖景格局较小，成熟的城区建筑分布密集，影响自然环境和观景视野，相对滇池南部、尤其是会展中心及三个半岛以南的环滇池区域，自然景观较为落后。

未来观湖的“湖景房”将在滇池国际会展中心以南的区域扎堆。这一区域中不少区域因为保护滇池，从未开发过，自然环境更原生态、观湖视野更佳。一旦开发，将成为富人别墅区的聚集地。大量房企已经开始在此圈地。

通过地图可以发现，会展中心及三个半岛以南环湖东侧沿线包括宝丰湿地公园、呈贡滇池生态湿地公园、环湖东路捞鱼河湿地公园、古滇精品湿地公园等多个湿地公园，而北市区东侧环湖沿线只有海埂公园一处较为知名，资源容量明显不在同一水平。

四、价格因素决定向南市场潜力更大。相比昆明平均房价，湖景景观产品价格明显更高。其中环湖东侧中段及北段北市区超过30000元/㎡的价格明显高于昆明楼市正常水平，属于特殊情况下的特殊产品形态。其价格水平放在整个昆明市内明显不具有参考性。

随着昆明城区南延以及环湖南段区域的开发深入，将会有更多价格相对较低、景观更好的高端住宅产品流入市场。这对于昆明整体楼市发展及有志于投资昆明房地产市场的投资者而言均为利好消息。

保护湖泊资源成为云南共识

湖景资源已“可遇不可求”

可以预料到的是，湖景资源在未来必然成为十分稀缺的顶级房产配套资源。湖景属于不可再生的稀缺资源，房企争夺的只有不断消耗殆尽的存量资源。昆明水资源丰富，但受到全国认可的、有旅居开发价值的湖泊只有九大湖——滇池、洱海、抚仙湖、泸沽湖、程海、杞麓湖、异龙湖、星云湖、阳宗海。

其中，滇池、洱海、抚仙湖因为交通较为便利、距离人群聚集区更近，所以房地产开发程度非常高。但随着城市开发的不断深入，云南出现过较为严重的湖水水质污染事件。近几年为了保护云南自然环境生态，包括昆明在内的多城均出台了湖泊保护条例和限制开发的政策。

其中，以2017年初大理出台的洱海整治措施最为严厉，措施规定洱海流域水生态保护区核心区内的餐饮客栈服务业一律暂停营业。堪称严格的保护行动共有七项，合称“洱海抢救保护七大行动”，地方政府行动决心可见一斑。整治行动时至今日仍未完全结束。无独有偶，去年年中抚仙湖开始拆除环保红线范围内的别墅建筑；同期丽江政府也采取了史上最严的泸沽湖保护整治措施……

滇池的保护措施主要体现在“限流”上。早在2015年起，昆明就开始对滇池区域的可开发区域、开发强度和人口总量逐一作出严格限定。

在云南整体限制环湖区域，尤其是湿地资源片区整体开发的环境下，已开发的、或未来能够在环滇池优质湖景资源片区拿到土地的项目将会非常稀缺。即便能拿到近距离滇池湖边土地，大概率也会像目前的会展中心片区一样，大量项目密集扎堆，建筑交错、堆叠垒建，非常影响观湖体验。

而像七彩云南•古滇名城这样能围1.6万亩优质生态区开发旅居一体项目，甚至古滇湿地就在项目区域中的，未来在昆明极有可能成为“绝唱”。

但无论采取何种环保方式，湖景资源在未来都必然成为“可遇不可求”的配套资源。我们有理由相信，湖景资源将成为昆明未来高端住宅的标配，湖景的观景体验如何也将与房价的高低直接挂钩。优质湖景住宅价格未来持续走高是大概率事件。

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最云南一线湖景高性价比项目推荐

七彩云南•古滇名城

总价236万起

滇池黄金坡岸至美湖居小别墅

项目位置：云南省昆明市环湖南路滇池南岸

项目定位：昆明市晋宁区

开发商：昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司

产品：联排别墅

交付标准：毛坯

容积率：＜1.0

绿化率：＞45%

产权：70年

面积：150-220㎡

十大核心卖点：

◆昆明乃世界春城花都，天气常如二三月，花枝不断四时春，年均气温16℃。

◆昆明处于全球最宜居纬度——北纬25°，台北、迈阿密、迪拜、利雅得、蒙特雷等国际知名宜居城市均位于此。

◆昆明冬无严寒、夏无酷暑，是全国第一避暑城市，第三避寒城市，乃旅游热门目的地。

◆昆明高原富氧，全年空气质量优良率98.9%，是名副其实的洗肺天堂、躲霾胜地。

◆“一带一路”助推泛亚铁路，昆明逐渐成为中国面向东南亚南亚的辐射中心。

◆项目位于水质极佳的滇池南畔，坐拥观滇海黄金坡地位置，真正的亲水别墅。

◆七彩云南·欢乐世界、民族部落、温泉山庄、洲际、万怡、皇冠假日三大酒店、南城CBD等规模宏大的配套设施将1.6万亩大盘打造出地道云南味道，每年吸引4000万旅居客群。

◆首创“居家健康活力养老”模式，在长腰山规划3800亩滇池国际养生养老度假区。

◆七彩云南·古滇名城是云南省市区三级政府重点外事接待中心。

◆古滇名城携手斯维登集团，为您提供安心管家、托管运营、平台置换服务，实现“您在外，我管家”的美好生活，第一年免托管费。

抚仙湖·广龙小镇

均价11000

抚仙湖北岸一线湖景临街金铺

项目位置：云南省玉溪市澄江县澄川线广龙路广龙村

开发商：澄江海诚旅游发展有限公司

产品：商铺

产权：40年

面积：15-100㎡

售价：约11000元/㎡

六大卖点：

◆抚仙湖是全国水质最好的天然湖泊，清澈见底的湖水晶莹剔透，享有“琉璃万顷”的美誉。

◆抚仙湖·广龙小镇是海诚集团继告庄西双景后，又一文旅大作。

◆抚仙湖·广龙小镇成功入选国际水平、全国一流、全省一流特色小镇创建名单，意味着抚仙湖从省内旅游度假目的地转变为全国旅游度假目的地。

◆“一带一路”战略支持下，滇中（抚仙湖）商务旅游及休闲度假需求日益旺盛。

◆随着昆明高铁通车和昆曼高速、泛亚铁路的陆续建立，作为滇中1小时经济圈的抚仙湖，将成为每年到昆明6900万游客的必经之地。

◆千亩规模、百亿投资，参照5A级景区标准，缔造云南旅游会客厅。