隨著粵港澳大灣區逐步上升為國家戰略，深圳、廣州、東莞等大灣區城市吸引了眾多投資者的目光，而房地產作為最為敏感的經濟信號最先被捕捉。儘管各地政府加碼樓市調控，防止過高的投資熱潮，但仍然有投資客見縫插針，與嚴厲的政策博弈。
以深圳為例，7月31日，深圳發佈《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，增加“限售”“限離”“企業限購”等內容，打擊了投機炒作的空間，深圳商品房投資熱潮也隨之逐漸冷卻。
近日，《中國經營報》記者在深圳走訪中發現，深圳福田有投資客一次性購買20套回遷房。可見，投資客在深圳並未銷聲匿跡，其將視線從政策嚴苛的商品房中脫離出來，轉而投向了目前政策和法律都仍處於灰色地帶的回遷房，在抬高回遷房價格的同時，從中獲取了較大的利潤。事實上，隨著深圳樓市調控的進一步加碼，商品房的投資熱潮在悄然退卻，然而舊改的資本狂歡才剛剛開始……
投資舊改 房價“翻番”
深圳樓市在限購、限售的調控加碼下，新房投資潮逐步冷卻已是不爭的事實，而部分投資客為了瓜分粵港澳大灣區資本“大蛋糕”，將目光轉向了城市更新“不限購”“不限貸”的回遷房項目上。
“如果我有錢，我也想買回遷房。”趙文(化名)是深圳龍崗區平湖舊改項目的售房中介，他向記者感慨，如果現在購入這套位於平湖輔城的回遷房，明年至少漲三分之一的價格，即上漲7000元/平方米，如果等到5年後成功回遷，那麼整套房產價格翻三倍也有可能。“這棟轉售5套房，這幾天就有70多個客戶過來，來這裡都是打算投資的，利潤很大，都是關內(羅湖、福田、南山、鹽田區)或香港來的客戶，因為不限購，也不怕賣不出去。”
相比政策嚴苛的商品房，目前沒有任何政策限制的回遷房成為了“投資熱土”，趙文售賣的平湖回遷房也打出了“不限購、不限貸”的醒目宣傳語，炒舊改的利益鏈正在一步步迂迴式地套取鉅額的投資利潤。
對於投資客而言，深圳的樓市調控政策已愈發嚴苛，炒商品房能獲取的利益空間也逐漸縮小。據深圳房地產信息系統中數據，2016年10月推出“深八條”後，深圳新房均價連續21個月下跌，從55611元/平方米下跌至54093元/平方米。但其成交量卻平穩上升，據中國指數研究院數據顯示，2018年上半年深圳市共成交128.86平方米的商品住宅12804套，成交套數同比增長21.92%，成交面積同比增加22.34%。
記者留意到，一方面深圳新房成交量在平穩增加，另一方面新房成交的群體逐步由投資客向剛需戶慢慢轉移。根據媒體此前報道，有購房者向記者坦言這麼高的房價，肯定剛需所用。“當然是自己住，這麼貴，還限售，還有人要投資?”
事實上，近日來深圳市對樓市調控的再度加碼，也迫使相當一部分投資客對新房與二手房的投資“退潮”。
據悉，7月31日深圳發佈的《通知》，主要是限制二手住宅的短炒行為。此次發佈的政策，包括新購商務公寓5年內禁止轉讓，新購商品住房3年內禁止轉讓等條例，等於直接“凍結”了炒房客3到5年的資金，一定程度上迫使投資客將手中資金轉向其他的投資產品。
炒房客的斂財利益鏈
記者調查發現，投資客炒回遷房已經形成了固定的利益鏈條，目前舊改項目推進一般要經過三個流程：意願徵集階段、開發商簽約獲得指標、拆完回遷，在每個過程中，投資客都能進行套利。
售價不到商品房價格1/3，外加“不限購”“不限貸”，回遷房無疑有巨大的升值空間。記者走訪寶安區、龍崗區多個大型舊改項目，包括佳兆業南門墩舊改項目、寶安集團茂盛村舊改項目、京基木棉灣舊改項目以及綠海城平湖舊改項目，發現均有回遷房進行出售。
“一有風聲就開始升，你們有錢投資這個就最划算了!”中介周姐(化名)熟稔地向記者透露炒舊改的玄機。“木棉灣舊改項目在2012年京基集團剛入駐時，房價僅為12000元/平方米，而隨著舊改過程的推進，目前價格已攀升到29500元/平方米。”當記者質疑是否真的有這麼好賺時，周姐趕忙“打包票”說道：“不要看現在木棉灣29500元的單價，開始拆了每平方米就能漲個三四千元，如果等到正式回遷，拿到紅本，那價格就可以和附近的商品房一樣，至少5萬元/平方米。”
記者調查發現，投資客欲從炒舊改套取鉅額利潤，而為了能加快舊改進度，開發商同樣對這類炒房行為持默許態度。京基集團木棉灣城市更新處人員告訴記者，他們會向投資客主動推薦中介，因為投資客購房後會立即簽約，有利於提高項目簽約率，加快舊改進度。“你要的話，我這邊可以推薦合適的中介給你，如果要大點的，我們幫你留意一下，我們城市更新處偶爾會有賣房的人過來，買下來就立即簽約。”
周姐還透露，投資客在每個階段都能獲得利益，有很多人等不及拆完回遷這個階段，就會在意願徵集階段時買入，在獲得指標後售出，短時間內可以獲得翻倍的收益。“投資的人嚐到拆遷的甜頭，專門去買那些剛有風聲的房子，木棉灣有個業主手裡十幾套，賣了幾套房去旁邊再買舊的，那邊的舊改房不到2萬元，再等有指標的時候賣出，很容易翻倍。”
趙文也向記者坦言，投資客一般在舊改項目立項前就聽到風聲，然後蜂擁過來投資，平湖舊改項目有一整棟樓54套回遷房出售，不到20天全部賣完。以綠海城平湖輔城坳舊改項目為例，目前一期已經開始簽約，但二期還在意願徵集階段，價格僅為16000元/平方米，如果二期等到和開發商簽約的階段，就能賣指標，至少能上升7000元/平方米。趙文告訴記者：“那些牆上印著‘拆’字的已經和開發商簽了約，也就是可以賣指標的，比二期價格要貴一些，現在幾乎都賣光了。”
一幅由中介公司製作的宣傳海報顯示，綠海城平湖輔城坳舊改項目分為意願徵集、籤協議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個階段，每個階段的售價也節節上升，每平方米分別為16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程預計需要4年時間，價格增長幅度驚人。趙文表示：“樂觀估計，明年就能開始簽約，大概4年後就能交樓。”按此計算，購買回遷房在4年內的投資總回報率高達275%。
記者走訪趙文所說的綠海城平湖輔城坳舊改項目，發現一期部分已經動工拆遷，大部分房子在牆上印著“拆”字，該舊改項目由深圳綠海城集團負責。綠海城城市更新處相關負責人告訴記者，他們知道有投資客購買回遷房的事情，對此既不贊同也不反對，他表示：“投資客要賺錢跟我們沒關係，投資客購買回遷房後，綠海城可以和他籤賠償合同，但這一切要建立在綠海城公佈的賠償標準上。”
投資客為什麼如此熱衷於回遷房?據深圳市城市更新2018年半年報數據，全市已列入城市更新計劃的項目數為693個，計劃批准拆除重建用地面積累計52.84平方公里，其中確定實施主體的有156個。目前進行舊改的小產權房，多是針對舊住宅區、城中村及舊屋村，這些房子由於歷史遺留原因，不能公開交易，房價只有同地段商品房價格的1/3至1/2，但如果能夠順利回遷，就能拿到紅本(商品房房產證)，搖身一變成功“轉正”。
換言之，除了獲得豐厚的回報以外，深圳在小產權上撕開政策口子也讓他們看到了“轉正”的希望。繼產業類和公共配套類歷史違法建築的“放開”，體量龐大的小產權住宅也因此最受青睞，投資客在法律和政策的灰色地帶遊走，購買小產權房實際暗藏風險。
購小產權房風險暗藏
7月27日，深圳市規劃和國土資源委員會會同法制辦共同起草了《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法(徵求意見稿)》(以下簡稱“意見稿”)，將公共配套類、生產經營性和商業辦公類歷史違建作為優先處理類別，小產權性質的廠房、倉庫與商鋪、寫字樓有望通過補繳地價的方式“轉正”。
合一城市更新總經理羅宇告訴本報記者，“對於小產權房而言，目前明確了僅有生產類或商辦類的可以轉正，而居住類的這種小產權房，未來還是要進行拆除處理的，實現轉正的可能性其實不大。”
一位購買了深圳回遷房的業主表示，購買小產權房，最害怕的是原業主反悔以及拆遷進程緩慢。上述綠海城工作人員也表示，“購買回遷房在法律上是沒有任何保障的，目前綠海城可以和投資客籤賠償合同，但如果投資客有過分的要求，我們同樣可以繞過他找原業主簽約，如果告上法庭，原業主甚至可以直接把房子拿回來。”
在記者表示有意購房後，多位中介稱購買回遷房雖然沒有法律保護，但可以找律師或者到公證處進行合約上的公證，從而獲得一定保障。中銀(深圳)律師事務所城市更新業務團隊周磊律師告訴記者， “國內僅有公證處能夠進行公證，但不會對違法行為進行公證;目前市場上的確有些律師在為小產權房的購買提供‘見證’服務，但這種見證並不能改變購買行為違法的事實，故一旦因購房行為產生糾紛，這種‘見證’也無法保護購房人的利益。”
趙文也表示，如果原業主真的反悔要打官司，房子確實會被拿走，所謂的律師見證，其實是沒有什麼法律效力的。
除了在法律上無法獲得保障以外，舊改能否順利進行存在很大的不確定性。深圳城市更新企業協會創始副會長趙磊認為，“城市更新項目裡面也存在八年抗戰的故事，很少有項目能夠在三五年之內搞出來。每個項目的土地整理週期，從立項到最後主體確認需要五到八年。”
據《城市房地產管理法》第三十八條規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。未完成回遷的舊改房沒有商品房房產證，私下交易屬於違法行為。
記者就投資客購買回遷房一事致電深圳市規劃和國土資源委員會、京基集團、綠海城集團以及寶安集團，以進一步核實瞭解相關情況，截至發稿未獲回覆。
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