前不久，正在操盤龍湖·葡醍海灣項目的L先生，打電話說：“我們這個項目，你一定要來看一看。”
沒等說：“給一個去的理由”。電話裡的L先生自言自語地說了一句：“這個項目已經8年了，是一個‘龍湖換檔’的項目。”
“8年”、“換檔”，僅憑這兩個詞，就足以讓業內好奇。於是，腦子裡帶著無數的問號，萬房研究團隊走進了L先生的辦公室。
落座後，燒開一壺茶，沒有太多寒暄，L先生說，曾經的髒丫頭出落成了美少女。
No.1
拿起茶杯，抿了一口，L先生回憶說：
“8年前，一個三、五人組成的團隊，在煙臺的養馬島地塊，花去半天的時間，腳下沾滿了泥土，只走了這塊地很小的一部分。”
那時未開發的土地，是近8000畝的廣袤灘塗，因為產業低端、效率低下、汙染嚴重的淺海養殖，這座靠近秦始皇命名的
“皇家養馬島”區域，就像是一個被弄髒的孩子。 養馬島地塊區位圖
到了真正要規劃8000畝灘塗時，首先面臨的是灘塗建設技術上的難題，而比技術更難的是養馬島地塊的複雜程度。有三座大山，必須跨過去。
1、養馬島沒有太多人口依託。
2、養馬島是拓荒型建設，舊城的依託弱。
3、養馬島受到原有淺水養殖產業的汙染，缺乏高效能的產業支撐。
由此，在全盤規劃上，操盤最初顯得搖擺不定。龍湖·葡醍海灣是延續大盤高週轉，還是打造一個驚世駭俗能代表龍湖新產品系列的產品？
養馬島景觀資源分析圖
當時龍湖集團要佈局新產品業態，對操盤邏輯進行調整。因此，煙臺的養馬島項目便成了這一次“換檔”的重點目標。
No.2
我們很好奇，龍湖換檔後的速度和路徑。
L先生站起身，指著牆上的兩張圖說：這是8年前和8年後的地塊對比圖，不同與以往，對龍湖·葡醍海灣我們是慢工細作三部曲——修復生態、建設城市、運營城市。
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龍湖·葡醍海灣地塊前後對比圖
做城市住宅的時候，把溢價、週轉看的很重，景觀只是道具。而在傳統的東方人心中，有著對景觀的寄託，把人看的很小，把生態看的很大，尤其是自然景觀。
從規劃一條約2公里的櫻花大道、2公里的紫薇花道、近4000㎡的波斯菊花田、2.5萬方的夢幻沙灘。把荒灘修復成為花海，是懷著對土地的敬畏，來更新生態。
龍湖·葡醍海灣櫻花大道實景圖
但修復只是開始，接下來到建城再到喚醒區域活力，從而吸引人、留住人，對於龍湖來說這是一系列的難題，這其中操盤手要回答的核心命題是：
如何從居住環境改善和為新城帶來持續收益上製造旅遊城市大盤項目的差異性，生成商業模式，形成競爭壁壘。
No.3
L先生給出的回答是：
1、城市、自然生態一體化規劃；
2、用文化附能，打造IP產業鏈條；
3、不讓開發的腳步超過服務的腳步；
對於掌握百億元投資規模的“統治者”來講，他們“有權有勢”，可以通過“投資”來改變一塊土地的地貌以及數以萬計的城市新移民的生活形態。
我們看過很多旅遊城市的大盤開發，有不少開發商被資本裹挾，追求短期利益，缺乏長遠規劃，拿著一塊大規模的土地，不是花時間去琢磨規劃，而是計算財務成本，比如常會說：“我們每天扔進黃浦江幾輛轎車，時間就是金錢”。
龍湖·葡醍海灣給我們的感受不一樣：它是從城市運營服務者的角度來做“控制性的詳細規劃”，建成了多組團的“功能複合型城市”，形成了壁壘優勢。
我們看規劃圖，就能發現，它的業態涵蓋了市政配套、生活配套、生態配套、產業配套等城市級的配套，很難單一定義它是產業新城、花園城市或是度假城市。
龍湖·葡醍海灣業態規劃圖
這就有了味道，有味道就有魅力，有魅力就能吸引人過來，而且是住下來，來了不想走。差異性也就出來了——願意留在一個地方，你只需要說，它是最特別的。
“而這種特別，你只需要用耳聽，用眼看，就能發現”，L先生特意補充了一句。
所謂的用耳聽，在L先生的辦公室裡，他微笑著看著我們，左手放在嘴唇上，做出了“噓”的姿勢，右手指著耳朵。我們明白他的意思是不要說話，仔細聆聽。
整個屋子靜下來，屋外的聲音漸漸清晰起來：我們聽到風吹花木沙沙的聲音，花木裡藏著各種鳥類的鳴叫，還有野雞和野兔的叫聲。
從L先生的屋子走到室外，一路步行，我們能看到蔚藍的海岸、社區咖啡館、文化中心、啤酒花園、國際幼兒園、婚禮禮堂。
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滑動依次是蔚藍海灣、文化商業街、婚禮教堂
這裡既是一座充滿活力、步行尺度的現代城市，又是一座具有歷史感的自然海岸。用L先生的原話說，他們已經實現了【自然裡的城市生活】。
No.4
有了好的生態和規劃，但我們最擔心龍湖·葡醍海灣出現【間歇性空城化現象】：節假日、週末人山人海，平日裡出租車都很難看到。
如果改善生態和做配套，僅僅是滿足濱海度假，或是週末旅居，這顯然不是龍湖的初心，絕不能做【鄉下人辦酒席，自己騙自己】。
真正要把人留住，還需要為自然生態和配套設施附能，讓它們成為城市經濟體。
也就是說要通過一種載體，把自然生態和配套設施產業化，形成城市動能 。
龍湖·葡醍海灣部分配套分析圖
換句話說，顏值和財富值都要極致化。比如龍湖·葡醍海灣打造出的兩大價值IP：
1、聞香型節日IP
所謂看景不如聽景。人們不僅對景區的深厚文化底蘊關注，更注重心靈的獨特體驗，願意為琴棋書畫買單，為詩酒田園買單，即便是一萬塊錢一晚，也值。
所以，龍湖·葡醍海灣在海岸櫻花、葡萄酒、海鮮民俗類的自然景觀主題上發力，形成一個留人的平臺和通道，就好比持續更換主題的迪士尼，去了就讓人上癮。
我們查到了一組數據：
（1）2014年5月裡蹦島開園三天五萬餘人登島。
（2）2017第二屆櫻花節到訪人數10萬+，2018年第三屆到訪30萬+。
2、財智型知識IP
一個孩子在學校裡十分調皮搗蛋，老師和家長都拿他沒有辦法。一次家長把他送到教堂的唱詩班，不可思議的事情發生了，這個孩子居然是唱詩班最乖的孩子。
美好的音樂帶給兒童心靈的滋養和澆灌無可替代。同理，知識帶個一座新城和社區的創新力和創富力也是無可替代的。
用一個規劃的案例來驗證：
在日本，避難所的設計是城市設計中的規劃，是民眾在遇到災難時躲避和維持生命的場所，而這樣的場所設有儲藏室、儲存著水和救災物品。
建築大師安藤忠雄設計的文化藝術中心引入了“社區避難所”的概念，當然，這不是一個避難所，而是“大屋頂下孩子們的樂園”，希望給孩子一個難忘的童年。
上面的故事告訴我們，從城市到社區，我們需要的“避難所”，已經從單一的設施配套升級到了人文精神的層面。
這是一種用人文精神打造出競爭力和強壁壘IP的新模式。比如在新城活力運營中，龍湖·葡醍海灣打造的一座人文精神的社區文化“避難所”—龍湖葡醍大講堂。
龍湖葡醍大講堂的授課現場
眾多知名學者、頂級專家定期授課，專業橫跨互聯網、太空宇宙、人工智能、醫學等前沿領域。如今龍湖領導力中心的全民大課堂，成為煙臺城市文化沙龍的標杆。
我們注意到，很多新城規劃初期，一味強調搶產業。龍湖自造IP的背後，值得我們思考的是，它在規劃之初，就開始藉助養馬島北緯37°原生濱海一島三灘的山海、浴場優勢，打造適配城市的特色產業。
新的搶人路徑，體現在規劃上，就是宜遊、宜居、宜業、宜人。
No.5
時間過得飛快，在與L先生暢談接近尾聲的時候，他發了一句感慨：最美的風景是人。這句話聽著簡單感受卻很深奧，我們請L先生詳細講講。
他說：
2017年底有一場龍門學院的畢業典禮，被業主們刷屏了。畢業班裡有一對夫妻學員，平均年紀達82歲，但劉叔叔依然推著輪椅送李阿姨來參加聲樂課，春夏秋冬，風雨無阻。
龍門學院的畢業典禮
畢業典禮上，一位參與授課的吉他老師回憶：“這一年大家一起練琴、一起嬉鬧，早已成為摯友。最近煙臺下雪了，有學員在自家的墅院裡用吉他彈唱雪絨花，讓他心懷暖意。”
有很多人本來是作為5+2度假買的房，因為龍門學院、千人家宴。從北京、煙臺市區搬過來，常住在這裡。把第二居所升格成了第一居所。並推薦給朋友，成為“步道者”。
龍湖·葡醍海灣的社群活動—千人家宴
國內有很多的旅居項目，配套設施做的很好，卻把自己搞成了一個等死的社區，問題出在哪了？失敗案例梳理後發現，它們沒有或是沒做好活躍居民的社群。
對於做社群，我們一直有一個疑問，為什麼一定要做社群？有聽到操盤手說：是為了降低業主的投訴率，也是為了老帶新促進銷售。
那麼，龍湖·葡醍海灣在做社群的時候，對社群的定義又是什麼？
L先生喝完了杯中的茶，給出的回答是：
因為休閒度假這樣的產品，因為旅居這樣的一群人，龍湖·葡醍海灣在業主入住後就開始思考，他們為什麼看中這裡，他們買了房住在這裡最需要的是什麼？
龍門學院授課現場圖
L先生一直也有一個理念，叫“十萬買房，百萬買鄰”。他對夢想居住的描繪，是所有人都見面打招呼的地方，也是一個適合所有人居住的地方。
在龍湖·葡醍海灣有一套服務的體系，運營的不是一個實體，而是一個空間、一個服務平臺，不斷的做軟性增值服務，這是龍湖·葡醍海灣對社群的定義。
吹糠見米的時代正在過去，土地不會貶值的神話正在過去。開發商由高週轉進入到精耕細作、從數量到質量，從運營到深度服務，這是一個新時代，一個把產品升級到作品的時代。
反觀龍湖·葡醍海灣的定位：人文宜居、風情度假、濱海旅遊、海上娛樂、總部基地、文化創意航訓基地等綜合性國際生態頤養區，這裡的每一個定語標籤背後，龍湖沒有“圖快”，而是用身心【養好姑娘】。
回顧這趟行程，龍湖·葡醍海灣給我們的啟發是，打造並運營一座生態新城，能做到吸引人、留住人，必須要提供三件東西：好生態、好產業、好服務。
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