▎城市快報丨By：世聯評估

2019年9月，根據世聯評估EVS監測，9月份深圳新建商品住宅均價為56,261元/㎡，環比上漲5.9%，存量住宅均價為51,396元/㎡，環比上漲0.13%，總體呈趨勢性小幅上揚形態；成交7,124套/58.82萬平方米，套數環比上升6.6%。

深圳新建住宅成交價量圖

深圳存量住宅成交價量圖

9月份，深圳存量住宅市場價量齊升。3月份粵港澳大灣區規劃綱要發佈，8月份深圳建設中國特色社會主義先行示範區，是深圳樓市兩大驅動力，對市場預期和信心影響顯著。

深圳市場究竟如何走向，世聯評估帶你詳細解讀。

新房市場分析

新房供應

深圳新建住宅新增供應走勢

9月份，在粵港澳大灣區、先行示範區等利好刺激下，深圳樓市供應量大幅增加。新建商品住宅新增供應6,089套/60.51萬平方米，供應套數環比大幅上升230%。

新增10個項目，主要分佈在龍崗、寶安、鹽田剛需盤集中的區域，包括譽瓏薈庭、君華天第家園、悅千山雅園、京基御景半山花園、寶能城花園（西區）、二期御景佳園、大族雲峰花園、深國際萬科和雅軒、恆大成一期花園、海府生態大廈（409套新型產業用地宿舍，本報告納入住宅統計）。

新房成交

深圳新建住宅成交價量圖

九月份深圳新建住宅成交區域分佈

9月份，深圳新建商品住宅市場價升量跌。以全市樓盤成交（網籤）總金額除以總建築面積計算，9月份深圳新建商品住宅均價為56,261元/㎡，環比上漲5.9%，新錦安海納公館、天健天驕南苑、寶能城花園、海境界家園、天鵝湖花園等高端樓盤集中網籤拉高均價，連續小幅上揚。

新建商品住宅成交2,823套/27.63萬平方米，套數環比下跌7.1%。

九月份深圳新建住宅銷量 TOP25

（按成交面積排名）

9月成交項目主要集中在龍華區、光明區和寶安區，其中龍華區的【鴻榮源·壹成中心】成交面積為36,321平方米

，光明區的【勤誠達正大城】成交面積為22,632平方米，寶安區的【新錦安壹號公館】成交面積為18,374平方米。

從全市商品住宅各面積產品和對應總價來看，90平方米以下產品仍是成交主力面，成交套數佔比為52.96%；總價在300～1000萬的產品成交套數佔全市總成交套數的82.39%。

新房可售及去化

深圳新建住宅庫存量

深圳新建住宅庫存去化週期 （單位：月）

截至9月底，新建商品住宅月末可售數量為24,457套/239.11萬平方米，可售套數環比上升2.9%，總體呈趨勢性下降形態。

新建住宅庫存去化週期指新建住宅月末可售面積（庫存量）除以最近六個月平均銷售面積得出的比值。業內通常以庫存去化週期來衡量住宅市場的供需情況，該數字超過18個月即存在較大的市場風險。如果小於8個月，則樓市明顯供不應求，提示住宅價格將上漲。

《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（建房[2017]80號）商品住房庫存消化週期“6～12個月的，要增加供地；18～36個月的，要減少供地”。即庫存去化週期指標的調控目標為12～18個月。

深圳新建住宅庫存去化週期為7.2個月，落在調控目標範圍以下，本指標顯示商品住宅嚴重供不應求，提示需要增加住宅的供應量。

存量市場分析

深圳存量住宅成交價量圖

九月份深圳存量住宅各區成交套數及市場均價

秋高寒露至，旭日猶融融。9月份，深圳存量住宅市場價量齊升。具指標意義的世聯EVS深圳存量住宅均價為51,396元/㎡，環比上漲0.13%，總體呈趨勢性小幅上揚形態；成交7,124套/58.82萬平方米

，套數環比上升6.6%。

3月份粵港澳大灣區規劃綱要發佈，8月份深圳建設中國特色社會主義先行示範區，是深圳樓市兩大驅動力，對市場預期和信心影響顯著。

存量住宅成交在3月份出現了一個明顯的拐點。3月份之前基本上維持在每月4,000套左右。4月份存量住宅成交忽然放量，隨後的六個月明顯升溫，每個月都維持在7,000套左右，非常活躍。預期第四季度住宅成交依然活躍。

9月份，深圳存量住宅成交量原關外區域佔50%。其中，寶安區成交1,792套，成交15.67萬平方米，在全市佔比為25%，成交套數和成交面積均位居全市榜首；龍崗區成交1,683套，成交14.45萬平方米，在全市佔比為24%。

原關內福田區成交套數為

1,290套，佔比為18%，南山區、羅湖區成交套數分別為1,158套、1,031套，鹽田成交套數為170套。

由於新房受政策調控影響極大，甚至每個月成交新房可能不是一類的物業，以新房成交價判斷房價的走勢有一定誤導性。存量房更加接近完全市場競爭狀態，且深圳已進入存量房時代，存量房價比新房價更能代表樓市整體運行走勢。

住房租賃市場分析

深圳住房租賃市場走勢

數據來源：世聯EVS數據平臺9月份，深圳優質商品住宅平均月租金為76.7元/㎡，環比上漲3.7%，租金處於近期低位。

其中南山區帶電梯住宅平均租金111元/㎡·月，領跑全市。福田區（105元/㎡·月）、羅湖區（88元/㎡·月）分別名列第二至第三位。

深圳常住人口在1,800～2,200萬之間，2018年新增常住人口49.83萬，奪得城市人口爭奪戰的冠軍，其中大學生佔新增人口60%。人口政策與產業創新風口使深圳人口增長迅猛，為樓市帶來了大量剛需需求，短期3～5年趨勢難以改變。良好的宏觀經濟基本面與龐大的人口基數將繼續支撐住宅租賃需求平穩增長。

本月存量住宅租售比為671倍，靜態租賃回報率僅1.7%。衡量一個區域住宅運行狀況良好的租售比一般界定為1:200～1:300，即200至300個月的租金之和與該物業的購置總價大致相等。我國338個城市的平均租售比大約為1:350。從租金回報來看，深圳住宅租售比嚴重失調，投資回報率較低。

與租金收入相比，住宅投資者更看重未來房價會不會漲，是否存在非理性繁榮，需要用資產思維來突破數據侷限。

土地市場分析

土地供應

2019年9月，深圳共4宗地公告出讓，總土地面積148,093.93平方米，規劃建築面積850,530平方米。

九月份深圳土地供應一覽表

深圳市前海深港現代服務業合作區T201-0123、T201-0125宗地整體招標出讓。T201-0123宗地帶設計方案出讓，用於建設“前海國際金融交流中心”,T201-0125宗地用於建設“前海國際金融科技城”。本項目擬選擇綜合開發運營商，由其承擔交流中心及金融科技城的投資開發以及運營，地價資金來源限定為境外資金。

前海國際金融交流中心建築方案設計

T201-0123宗地會議、酒店和商業物業限全年期自持，公共配套產權歸市前海管理局。T201-0125宗地30萬平方米辦公物業限自持。住宅允許銷售，酒店、商業限整體轉讓。配建22,000平方米國際通訊機樓，該配建國際通訊機樓產權歸市前海管理局，建成後以造價結算。A001-0208宗地項目建成後，23,400平方米辦公、3,000平方米商業，3,500平方米展覽館全出讓年期內不得轉讓和出租；10,520平方米辦公產權歸寶安區人民政府，以成本價回購。A002-0070宗地項目建成後，31,008平方米辦公全出讓年期內不得轉讓，其餘部分為非自用部分建築，允許租售，其中18,562平方米辦公由區政府作為政策性優惠商業辦公用房，用於引進與總部企業相關的上下游企業入駐。

土地成交

九月份深圳土地成交一覽表

9月份，全市新增僅1宗土地成交，土地市場不活躍。華潤置地全資子公司（深圳市潤投諮詢有限公司）以起始價46.6億元競得南山區後海中心區編號為T107-0086的綜合用地，深圳灣廣場建設拉開了序幕。

T107-0086宗地是南山區2019年度土地招拍掛出讓工作的重頭戲。該地塊位於深圳南山區後海中心區，緊鄰中國華潤大廈(春筍)，土地面積9.17萬平方米，建築面積16.63萬平方米。按T107-0086宗地其中商品房部分（38,336平方米地上商業、30,864平方米商業性辦公及39,600平方米地下商業）折算，本宗地名義樓面單價為42,831元/㎡。

本宗地的建設將有效串聯起以海岸城+保利劇院為核心的南山商業文化中心區、深圳灣人才公園以及深圳灣廣場，打造一條商業、文化、休閒的“長河”，將成為後海中心區建設耀眼的明星項目，已引起廣泛關注。

宗地用途為：商業用地+文體設施用地+交通設施用地+綠地與廣場用地+水域，土地使用年限40年，土地面積91,691.16平方米（其中建設用地面積56,311.13平方米，道路用地面積32,432.24平方米），建築面積166,250平方米，掛牌起始價46.6億元。

項目建成後，56,270平方米文化設施性質為非商品房，產權歸政府，由競得人建成後無償移交政府；38,336平方米地上商業性質為商品房，限自用，不得轉讓；30,864平方米商業性辦公及39,600平方米地下商業性質為商品房，可分割銷售；450平方米公交場站設施及400平方米垃圾轉運站性質為非商品房，產權歸政府，由競得人建成後無償移交政府；330平方米物業管理用房性質為非商品房。

競買申請人須為中國境內註冊且住所在深圳的企業法人；最終控股母公司為世界500強前100位的中國企業；其直接或間接控股股東的總資產不低於人民幣10,000億元。

商業市場分析

▼一手商業市場（以商務公寓為主）：價跌量升

我們以全市商業樓盤成交（網籤）總金額除以總建築面積，推算9月份深圳新建商業物業成交均價52,674元/㎡，環比下跌3.6%，連續兩個月下降。注：深圳官方商業物業數據以商務公寓為主，並非以商鋪為主。

成交面積95,457平方米，環比飈升118.2%，熱銷樓盤包括仁恆夢公寓、中洲濱海商業中心、金地凱旋廣場等。

深圳新建商業（含商務公寓）物業成交價量圖

九月份商業（以商務公寓為主）新房銷量 TOP10

（按成交面積排名）

9月份可售面積為131.8萬平方米，處於近年低位。庫存去化週期為17.3個月，處於近期低位。

深圳新建商業（含商務公寓）物業可售面積（單位：萬㎡）

深圳新建商業（含商務公寓）物業庫存去化週期 （單位：月）

▼存量商業物業市場：租金趨勢性下跌

9月份深圳存量商業物業（以商務公寓為主）成交面積25,943平方米（僅為一手成交量的27%），環比上升10.0%。

由於近年非核心區域新增供應陸續入市，深圳優質購物中心平均租金整體呈趨勢性下降形態。

2019年第二季度，主要商圈優質購物中心最優租金層平均租金趨勢性下移至775元/㎡·月。市場繼續消化存量物業，市區大部分商場空置率維持穩定，平均空置率維持在3.6%，保持在一個較低的水平。

中長期而言，深圳商業物業後市審慎樂觀。深圳優質購物中心最優租金層平均租金（單位：元/㎡*月）

深圳優質購物中心最優租金層平均空置率

辦公市場分析

▼一手寫字樓市場：價量略升，整體較為低迷

我們以全市樓盤成交（網籤）總金額除以總建築面積，推算9月份深圳新建寫字樓成交均價

50,567元/㎡，環比上升11.9%。

寫字樓市場成交面積25,829平方米，環比回升7.5%，近5個月來成交一直低迷。熱銷樓盤包括會展灣中港廣場、泰然立城、招商開元中心等。

深圳新建寫字樓成交價量圖

九月份寫字樓新房銷量 TOP10

（按成交面積排名）

9月份可售面積為97.12萬平方米，庫存量趨勢性下降；庫存去化週期23.3個月，庫存壓力有所增加。

深圳新建寫字樓可售面積 （單位：萬㎡）

深圳新建寫字樓庫存去化週期 （單位：月）

▼存量寫字樓市場：租金高位回落，空置率大幅攀升

存量辦公物業銷售成交僅15,441平方米（為一手成交量的60%），相對於深圳超過700萬平方米存量辦公物業市場而言，成交極度低迷。

第三季深圳甲級寫字樓租賃需求有所放緩，供應壓力持續，甲級寫字樓平均租金回落到228元/㎡·月（初步數據，以全面統計完成修訂數據為準），靜態租賃回報率下降至4.4%。深圳甲級寫字樓平均租金 （單位：元/㎡*月）

深圳甲級寫字樓平均空置率

由於新增供應於季內集中入市，甲級寫字樓整體空置率大幅攀升至22.3%。寫字樓空置率是市場很好的風向標，深圳六大總部基地加區域提升，商辦規劃及入市量達到高峰，甲級寫字樓租賃供需出現逆轉。

展望第四季度，深圳甲級寫字樓整體租金穩中略降，整體空置率將顯著攀升。

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本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、AI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，深度、前瞻市場解讀，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！