當下的一二線城市房地產市場，是一個剛需為王的市場。
這是一個典型新一線城市過去兩個月的住房銷售數據：從面積段來看，90平方米以下面積的住房成交量在總成交量中佔比高達70%，而60平米以下的小型住宅成交量也遠超過90-120平米的“準改善型”住房。
市場到底由哪種類型的購房者說了算，一目瞭然。
小戶型成交量佔據市場成交大頭的背後，“剛需主導購房市場”是目前幾乎所有一二線城市的共同特徵。原因也很好理解，一方面，一二線城市的需求增長主要來源於人口流入，這部分需求幾乎均為剛性需求；另一方面，一二線城市的房價收入比居高不下，大部分剛需客無法在首次購房時就擔負得起大面積的住宅。
如此一來，根據住房面積劃分“剛需型”和“改善型”住宅的說法才應運而生。
實際上，對於大多數房價水平不高的三四線城市來說，許多家庭在購房時更傾向於“一步到位”，在首次購房時就選購100平以上的戶型，以滿足整個家庭的生活需要。
如今，種種跡象卻表明，一二線城市，或許也將進入“換房時代”。
一、“換房潮”來了？
最近，有機構發佈測算，稱2020年將成為“改善型住房元年”，剛需型住宅統治市場的現象不復存在，90平米以上面積住房的市場需求迎來逆襲？
這個說法有哪些依據？
第一，一二線城市主力置業人口年齡中樞上移。
這句話聽起來很拗口，解釋起來也很簡單。一般來說，我們把20-60歲的人群稱作房產的“主力置業人群”，這其中，20-34歲以首置需求為主，35-60歲以改善需求為主。再對改善需求進行細分，35-45歲一般為二次購房的首改群體，45-60歲則為三次及以上的再改和豪改群體。
我國20-50歲的人群數量在2013年已經達到峰值，有數據預測，受益於城鎮化率提升和總人口增長，2045年以前，20-60歲城鎮人口數量仍將穩定在5.5億人左右。總量穩定，但老齡化趨勢已成既定事實，因此改善型群體的比重將逐年增加。
聯合國預測我國未來的人口年齡結構走勢，2020-2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%、首改需求人口占比由23%提升至28.6%、再改和豪改需求人口占比維持在40%左右。
由圖可知：2020年至2030年，35-44歲的改善型人群佔比不斷上升。
第二，二胎家庭增多。
國家衛生健康委發佈的報告顯示， 2018年中國出生人口為1523萬人，二孩佔比保持在50%左右。相對於小戶型就能滿足基本生活需要的三口之家來說，二孩家庭的住房置換需求明顯更高，這也是改善型需求增多的重要原因。
測算顯示，2019-2030年，全國居住條件改善產生自住房需求年均為6.7億平，佔總需求的53.2%。未來十年，受益於人均住房面積增加，居住條件改善需求持續增長，並從2020年開始成為住房市場最主要的需求來源，房地產市場進入改善時代。
儘管這只是一個理論數據，但隨著人口結構的改變，換房需求的確會在一定程度上左右市場。而對於購房者來說，“換房”也是一個繞不開的應用性話題。
二、什麼時候是換房的最佳時機？
如果說首置剛需購房的最佳時機是“當下”，那麼換房的最佳時機，也是“當下”。
當然，這兩個“當下”的意義全然不同，第一個“當下”，是指一旦需求產生，即儘早上車；第二個的意思則是，小漲或橫盤的市場，是最適合換房的市場，比如多數一二線城市的“當下”。
1、小漲至橫盤期，最適合換房。
相較於市場波動極大的行情下，市場橫盤期置換不論從價格安全性還是從出手難度上都相對適中，在這個時期置換不用過於擔心和糾結。
當然相對於橫盤這樣的“絕對安全期”來說，小漲行情下，換房的主動性要更強一些。
要知道，在北京，一賣一換這種類型的交易方式已經佔據了市中心90平以上的樓盤80%的交易份額，這個趨勢正在逐漸由一線城市向二線城市滲透。也就是說，“賣房”是換房的第一步。
在小漲行情下，一是交易量尚在，你仍然手握“賣方市場”的優勢。二是即使交易週期裡房價小幅上漲，對於你來說損失也是有限的。而等你拿到賣房款，準備買下一套時，市場大概率已經有了一定的議價空間，你便完全可以通過適當議價來彌補上一套的損失。
2、上半年掛牌更合理。
同樣是根據買家多時更適合出手的原理，從成交規律上來講，從前一年淡季到過年這段時間積攢的需求會在三到四月集中釋放；從購房心理上看，大多數買家希望過年時能住進新房子，算上購房週期，買家一般希望能在上半年完成交易。
3、明年換房，可以嗎？
事實上，這個問題的核心仍然是明年的市場走勢將如何。
首先，不論是今年還是明年，全國房價都不會出現大面積的下跌，也就是說，明年的市場大概率還是會處在小漲—橫盤的狀態。從這個角度看，明年上半年，仍然是一個不錯的換房時間點。
但是，正如上文的數據所說，2020年起，改善型住房需求可能出現上漲，按照市場規律，90-120平米的改善型住宅價格也有可能水漲船高。
參謀長建議，有改善需求的讀者朋友們能夠抓住今年至明年上半年這樣一個機會，在“換房潮”真正到來之前，走在潮流的前面。
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