01
是通州不是通縣
經常聽相聲的朋友可能知道，非著名相聲演員郭德綱，除了經常拿他老搭檔于謙開涮之外，另外一個愛拿來開涮的就是通縣了。
比如在老郭的相聲《西征夢》裡，他是這樣調侃的：通縣永遠是我國領土不可分割的一部分。
老郭拿通縣來開涮，無非有兩個原因，一是早年間他確實在這裡生活過，對這裡感情深，這和拿于謙來開涮，道理是一樣的。另一個原因就是要符合北京的觀眾口味，過去一般提到郊區，形容這個地方遠，遠到什麼程度，一般都說“通縣”。
“通縣”這個詞在許多老北京人心中，似乎天然就是一個笑料，帶有強烈的嘲諷意味。曾經就有一個網友在通州打車，司機卻還問他是不是去北京？
其實在許多人眼裡，只有城裡才北京。儘管在1997年“通縣”就已經被撤銷，設立通州區了，一直到現在，還是有不少人認為通州算不上北京。
不過作為共和國首都，全國第一大城市，北京的城市發展是逐漸擴大的。最明顯的感受就是從最早的二環三環，一直到今天的六環，甚至大七環。聽北京的朋友說，以前的朝陽區就是一片大農田，而這也並不阻礙它現在發展成C B D，成為北京最火的一個區。
如今，北京的發展邁入了新的階段，2016年開始提出在通州建設北京城市副中心，現在的通州，朝氣蓬勃，幹勁十足，透過路邊一座座正在工作的塔吊，彷彿就能看到這裡未來的繁榮和希望。
2019年1月11日，北京市政府正式在通州掛牌。曾經所謂的“北京遠郊區”，已經正式成為新北京的中心了。同時這也宣告，通州開始從價值承諾期進入價值兌現期，之前規劃的教育、醫療資源會加緊落實，一大波利好在等著通州。
3月11日，北京日報客戶端發文確認，2019年7個醫院新工程年內開建，這7個項目中，有兩個位於通州區，其中，首都醫科大學附屬北京安貞醫院通州院區，是所有新建項目中最大的一個，而另一個項目是，首都醫科大學附屬北京友誼醫院通州院區二期工程，建成後將成為一座醫技綜合樓。
北京的優質醫療資源，開始向通州轉移。
按照計劃，未來通州地區將會有八家三甲醫院，分別是兒研所、北大醫院、新華醫院、潞河醫院、安貞醫院、東直門醫院、中西醫結合醫院、北京市婦產醫院等。
除此之外，北京城區的優質教育資源，也正逐步向通州傾斜。未來通州將新增133所學校，而且這些學校大多來自於東西城的名校，比如，皇城根小學、史家小學、北京二中、北京五中等。
交通方面，目前通州在建的地鐵有7號線東延及八通線南延，而按照未來規劃，到2027年，這裡將建成6號線東延（潞城-八各莊），18號線東段（永安裡-師姑莊），21號線（懷柔科學城-良鄉），D1線一期（北馬莊-甘棠）和D4線（宋莊-臺湖）。
當然，通州面積有906平方公里，這些優質的資源也不可能均分到通州的每一寸土地，事實上，真正意義的城市副中心，只有155平方公里，大概範圍就是，北到潞苑北大街，南至京哈高速，西至通朝行政區域邊界線，東至潮白河。包括梨園，潞城，運河核心區，永順及張家界一部分區域，這才是未來通州最有價值的地區。
而在這其中，北京市政府所在的運河核心區板塊，才是未來北京新的核心，並且與國貿CBD，金融街保持並列的空間禮序。
02
皇冠上的明珠—運河核心區
通州，古稱潞水、潞縣。金代於此設州治，“以漕運通濟”，故稱通州。據史料記載，北京為漕運開通的大運河始於隋朝。大業四年（公元608）隋煬帝開永濟渠，他以涿郡薊為最北，上游為桑乾水（即今永定河），流經薊城城南取道今涼水河，過通州地向東南出市界。
通州因大運河而興。
大運河緩緩流淌千年之餘，滋養著這裡的土地、靈魂。一直到今天，通州正式成為北京城市副中心，大運河依然是通州發展的核心區域。
北京城市總體規劃中提出，“一帶、一軸、多組團”的空間架構，依託大運河構建城市水綠空間格局，形成一條藍綠交織的生態文明帶；依託六環路建設功能融合活力地區，形成一條清新明亮的創新發展軸；依託水網、綠網、路網，形成12個民生共享組團和36個美麗家園（街區）。
而我們常說的運河核心區，正是被大運河，運潮減河（通燕高速），東六環三地包圍，形成合圍之勢，也因此被人稱為運河三角洲。
大運河兩岸水系發達，風光秀麗，很難想象，在北京能有這樣一片地方，如江南水鄉一般河網密佈，溫榆河，小中河，通惠河，運潮減河，北運河，五河交匯處，形成了一座孤島，隨著通州三塔，新光天地，燃燈塔三座地標建築的鼎力，將形成“三塔定五河”的格局，而這裡也將成為通州商務中心區。
通州核心區分為三部分，河東岸是生態居住區，河西岸是商務北區和商務南區。
具體來看
商務北區，有多家龍頭房企進駐，其內部也分為三個部分，多為商務公寓，寫字樓和商業。一部分以新光天地為地標，而萬科接盤部分地塊，建成了商務公寓項目，就是“萬科大都會”。
一部分是僑商總部基地，打造富人辦公的地方，其中一條街參照“金寶街”建設，名叫“新寶街”。
最後一部分以北京塔為地標，中信集團，華潤集團，招商局，保利集團四大財團進駐。
商務南區，是北京市政府所在地，緊鄰西海子公園，並且緊鄰運河邊的六座寫字樓，時尚現代，叫做“運河one”，區域新樓老樓混雜，商務氛圍弱於商務北區。
通州運河核心區的區位優勢不必多說，利好也很集中，但是畢竟是造一座新城，教育，醫療，軌道交通及人口等這些，至少需要5-10年時間，才有可能發展成型。不過從目前的情況來看，運河核心區的配套，目前基本上已經能滿足人們的生活需求。
交通方面，這裡是東六環入地，未來，東六環路將向兩側加寬，加寬後實現六環路雙向8車道+連續停車帶，路基寬度41米，設計車速100公里/小時。並且結合城市副中心建設要求，將考慮東六環路局部改為地下形式通過，平面利用東六環路西側綠地佈置。從而與東部行政辦公區實現有機過渡、融合。
另外，地鐵6號線橫穿運河核心區，在大運河兩岸分別設置北運河西、北運河東兩站，並且未來有規劃北關和潞苑兩條地鐵線。
通州核心區在教育方面，目前已經規劃了十幾個名校的通州分校，在醫療方面位於潞苑的通州友誼醫院也已經正式營業了。
目前，運河板塊的配套基本成熟，房價均價4-5萬之間，品質稍微高點的5-6萬之間，主要區分在建成的年代，房齡較早一點的單價稍微低一些，新建小區的單價相對高一些，接下來就和大家分享一下運河核心區的一些典型樓盤，先通過一張地圖，整體感受一下這些樓盤所在區域。
京貿國際城
京貿國際城位於芙蓉東路，西區為商品房，東區為回遷房，配套比較完善，南側K2百合灣約600米，距離北側耿莊橋（通燕高速）約200米，距離西側6號線通運門站約2公里。主要小學為北京小學通州分校，該項目2011年竣工，去年六月，西區塔樓新盤銷售，目前二手房均價5.5萬元左右。
BoBo自由城
BoBo自由城有28棟樓，1553戶，北側與芙蓉小學一街之隔，西側距離運河公園100米左右，東側距離北京二中通州分校500米左右，小區主要是53-55平米的一居室，76-105平米兩居，以及123-136平米三居。需要注意的是4-6層板樓沒有電梯。
K2百合灣
K2百合灣對於BoBo自由城北側400米左右，小區分為東西兩個區，東區是70年產權住宅，西區是50年商住。東區16棟樓，主推全南82平米兩居，南北86平米三居。另外，百合灣園林設計很密，但是空地很少。
武夷花園
武夷花園是通州較早的高檔社區，用一些中介朋友的話講，這個小區的住戶，出去買個京貿城，運河灣輕輕鬆鬆。
武夷花園的五個區，牡丹園、紫荊園、月季園為北區；荔景園、水仙園為南區。南北區中間的就是通胡路，交通特別方便。另外，北區都是商品房南區有回遷房，武夷花園緊鄰北京小學，整體區域距離政府行政區3公里左右。
新華聯運河灣
不得不說，新華聯在通州真的很會選位置，新華聯運河灣位於新城三角區的入口，號稱通州第一河景房，距離運河公園500米，西側大約700米處是6號線北運河西站，東側3公里就是副中心行政辦公區，北側是BoBo自由城，可以說是運河三角洲位置最好的小區。但是，運河灣南區南側有一條鐵軌，通車時噪音會比較大。
03
巨大的投資價值和難破的限購
最後，我們來談一談在通州運河核心區板塊置業潛在的投資機會，以及會遇到的置業難題。
一方面，跟據去年發佈的通州城市副中心規劃顯示，這155平方公里的城市副中心內，將會規劃130萬常住人口，人口密度達到0.84萬/平方公里，如果在計算上流動人口，這樣的人和密度在國內來說屈指可數。
簡單對比一下。
上海浦東新區，常住人口約為504萬人，面積約為1210平方公里，人口密度達到0.42萬/平方公里。
深圳，常住人口1252萬人，面積約為1996平方公里，人口密度達到0.63萬/平方公里。
未來城市副中心的人口密度是上海浦東的2倍，深圳的1.4倍，這樣的人口密度，就意味著一個巨大的房地產市場。
不過我們也應該看到，從2016年-2018年這三年時間裡，通州市場只供應了4宗共有產權房地塊，整整三年沒有商品住宅地塊供應，這也就意味著通州市場，目前基本告別新增，而且有限的庫存也非常少。
不過，進入2019年以來，通州接連推出6宗住宅地塊，其中包括3宗限競房地塊，這也意味著斷供三年的通州已經解禁，未來會有更多新項目落地，同時這也意味著，通州的市場要熱起來了。
不過擺在大家面前的一個最大難題就是限購，目前來看，通州的限購政策可以說在北京最嚴格的。
根據 2015年出臺的通州限購政策，符合以下條件之一的家庭，限購通州一套住房：
（一）沒擁有住房的本市戶籍居民家庭。
（二）已擁有1套住房、戶籍屬於通州區且落戶3年（含）以上的本市戶籍居民家庭。
（三）已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭。
（四）在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。
同時，對一些不滿足條件的家庭暫停出售通州商品房，
（一）已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭。
（二）無法提供近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。
最後奉勸大家，設計的這些購房門檻，更能凸顯通州房票的昂貴，有了房票之後，也一定要好好珍惜。
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