又是一年就业季，留在上海奋斗的年轻人们，离开校园后的首要任务是为自己租个温馨的小窝。然而许多刚走出校门的年轻人没有租房经验，要选到称心的“落脚点”，必须面临着如何看房、选房、签约等一系列问题。

今天我们邀请了上海市宝山区人民法院民事审判庭的黄文颋法官，黄法官总结了承租人在选房、签约、退房等一系列流程中经常发生的法律问题，为正在寻觅租赁房源的年轻人提供一些专业建议：

审慎审查房东资质

房客在看房的同时应了解房东的身份，确保房东是该不动产权证上载明的权利人，或者有权利人的相关委托证明。如果对方是“二房东”，建议让他提供和“大房东”签订的第一手租赁合同，仔细审查该合同书中有无“大房东”同意转租的授权，并且确保租期在“二房东”与“大房东”约定的租赁期限内，否则按照相关法律规定，超出部分是无效的。

选房不要只看租金高低

房客在看房时除了要查看房屋格局、水电煤是否齐备以外，有上网要求的，还应检查一下网线情况，并将上网费用明确列入租赁合同中，以免日后产生纠纷。

看房时应要留意有明显缺陷的设施设备，在签约前就应和房东就此协商好解决方案，并在合同中予以注明。

另外，现在很多年轻人都是和别人一起合租。有些“无良”出租人正是看到这点，为了赚取更多的租金，会将地下储藏室、厨房等非居住空间改建为房间，或者直接将客厅隔断作为两间卧室出租，甚至就在小区里建集体宿舍。按照相关规定，这些属于违法群租行为。

承租人不能只看重租金低廉，避免无谓的辗转劳顿。

订立一份周详的租赁合同

如果看房觉得满意的话，接下来就应该是签约了。租赁合同一般包括以下几项主要条款：房屋地址、状况、租赁用途、租金金额及支付方式、屋内装修添附及违约责任等。

房客在签约时一般比较关注租金部分条款，法官在这里要强调的是，租赁合同中的每项条款都涉及自身的权益，对于有些细节房客也应留意。比如设备维修，按照相关规定，出租人应负责租赁房屋内设备的维护，合同中应明确出租人的维护责任以及响应承租人报修要求的时间期限。又如，一般出租人会将房屋内部分家具、设备留给承租人使用，双方在签约时最好列一份家具及设备移交清单作为附件，将主要家具、设备一一列明，同时要注明是否能正常使用，以免在租期结束还房时产生不必要的纠纷。

房东临时抬租是否合法

房屋租赁市场起伏较大，尤其约定较长租期的场合下，房东如认为当初约定的租金太低，是否有权单方调高租金呢？

法官认为，租赁合同是一份法律契约，对租赁双方来说就是约束双方的规则，必须得到严格执行。在租赁合同没有就租金调整进行明确约定的情况下，如果租期未到，房东和房客双方都不得单方随意调整租金。

房东突然要收回房屋怎么办

同上述不得随意调整租金的理由一样，除非合同另有约定，否则在合同约定的租赁期限内，房东不得无故要求收回房屋。除非合同另有约定，否则在房客没有违约的前提下，即便房东愿意承担违约金责任，在未得到房客同意的情况下，也不得随意收回。

法官在这里要提醒的房客是，应严格履行自身义务，租金需按时足额支付，以免因逾期付款构成违约导致合同解除。

退房的流程

如果租赁合同对退房流程有明确约定，应按照合同履行。如果没有约定，应该提前和房东联系，确定房屋退还的交接时间。

双方在交接房屋时应同时移交房内家具设备，并结清水电煤等公共事业费用。如果双方在之前已产生矛盾纠纷，房东没有到场交接的，房客应尽量做好证据保全工作以便日后作为法庭的呈堂证供。

比如，寻找同住人或者邻居共同核对确认水电煤表上的数字；又如，临走时对屋内设备进行摄影录像；如果租赁合同是通过中介公司签订的话，也可以将房屋钥匙交给中介公司。最后，承租人房客应将上述情况通过信函、短信、微信等方式告知房东，以履行通知义务。

来源｜上海市宝山区人民法院 黄文颋