2017年，在租購同權、房住不炒等利好政策的刺激下，一二線房價應聲下跌，與之相對應的是長租公寓行業的急速升溫，房企、機構等紛紛湧入，跑馬圈地。
長租公寓行業頭部企業自如在今年初獲得了華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構40億元A輪融資，估值近200億元人民幣，成為了名副其實的獨角獸。
自如目前已進入北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、天津、武漢等9座城市，管理房源50萬間，管理資產價值超過6000億元。在租金收入方面，自如2015年為45億元，2016年為90億元，2017年達到150億元。
然而，進入長租行業不難，但要做大並且持續盈利，以致持續高利潤率地盈利是有相當難度的。
拿自如來說，目前自如的租金收入，還不足以覆蓋正在快速擴張的階段各項成本，所以也同樣面臨著老大難的盈利難題。
我國租賃市場不斷髮展壯大，預計 2027 年將達到 5 萬億，長遠來看，長租公寓行業無疑是塊大蛋糕。
但國內行業目前正處於初步發展階段，長租公寓目前主要的盈利方式是“二房東”方式，即長租公寓企業在獲取房東的房源後，通過改造，裝修或者隔斷房間，配置相應傢俱家電等，通過租金差來盈利。
但對長租公寓企業而言，其單間房源的成本要明顯高於個人房東和中介房東的房源，這就決定了長租公寓企業的租金要高於個人房源和中介房源。
而個人房源和中介房源是住房租賃市場份額佔比最大的競爭者，所以長租公寓一旦價格明顯高於市場，就無法參與競爭。
再考慮長租公寓企業人員、資金、稅收、管理等方面成本，長租公寓靠租金差賺的錢根本不足以覆蓋掉這些成本。
目前，自如也只是在北京實現了盈利，在全國市場仍處於投入期。所獲得的40億元融資，也主要用於自如深化全國佈局、加大產品研發、升級周邊服務和市場推廣、加強創新以提升運營管理效率和客戶體驗，以及團隊建設等方面。
所有這些都指向一個事實——無論長租公寓行業有多火熱，目前國內的長租公寓其實還是一個微利行業。
華平投資執行董事長張其奇認為長租公寓盈利會經歷三個階段：單店階段輕鬆盈利;擴張階段盈利下降;到規模經濟階段，才能形成真正的競爭力。
在現階段的中國長租公寓市場，頭部企業有資本加持能得到快速成長，而中下游的企業生存壓力非常大，如果不能探索出其他盈利方式，很可能在春天來臨之前就凍死冬夜。
所以，長租公寓企業通過滿足租客生活的日常需求、提供增值服務就顯得尤為必要了。
從美國和日本長租公寓比較成功的商業模式來看，長租公寓領域要成就可持續的盈利模式有兩個可行的方向：
1. 擁抱資本做自持，通過物業的增值獲益
2. 擁抱產業鏈將租賃業務作為入口，通過產業鏈業務獲取超額利潤。
但是，目前國內長租公寓市場的處境很尷尬，既不能像美國一樣真正用重資產的方式運作，也不能像日本一樣用極其輕的託管模式運作。
中國的長租公寓需要在重和輕之間找一個平衡的方式。
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