2018年註定是不平凡的一年，隨著去槓桿的深入，資金面不斷緊縮，信用違約黑天鵝持續蔓延。
而作為高槓杆典型代表的房地產行業，在經歷了十幾年的加速膨脹後，負債率已達到一個峰值，當下急劇缺錢的房企或許正遊走在危險關頭。
今年也許我們能看到一批違約的開發商……
開發商借不到錢了！
越來越多的房企發債被中止，開發商借錢越來越難了。
根據上交所信息顯示，5月30日，房地產企業合生創展集團有限公司2018年非公開發行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發行額度為31億。而在5月28日，碧桂園擬發行的一筆200億額度的小公募債，狀態也顯示為“中止”。
不僅如此，5月29日廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，這筆債券發行額度為60億。5月25日，另一家房企花樣年集團（中國）有限公司擬發行的50億住房租賃50億私募債，也顯示為“中止”。
除此之外，還有大批的房企正在排隊發債。近日，金地(集團)股份有限公司宣佈，公司擬公開發行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用於償還銀行貸款和到期債務。中天金融集團股份有限公司稱，擬非公開發行2018年度公司債券60億元。不過參照前面幾家的情況，被終止的可能性也不小。
至於多家房企為什麼發債被否？原因在於，負債率攀高的大型房企正在被動去槓桿。
值得注意的是，從2016年底全面收緊的房企發債到目前仍未解凍，並且在近來房企債務違約的風險加持下，大型房企的發債渠道也在收緊，監管層對房企發債的態度更加審慎。
前幾年融資環境寬鬆時期房地產債券發行呈井噴式增長，而受監管收緊影響，近兩年國內房地產發債規模大幅萎縮。2017年房企發債規模大幅下降。數據顯示，2017年房地產企業共發行公司債85支，總規模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降了近90%（88.17%）。
這是個什麼概念，意味著
2016年開發商能借100萬，去年就只能借10萬了。然而，不管是主動也好，被動也罷，無法發債融資對於高槓杆的房企來說，是絕對不能承受的，因為這些開發商欠的錢太多了！
房企的負債率有多高？
Wind數據顯示，房地產行業整體負債率再創新高。
數據顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，房企負債率已經達到了13年來的一個峰值，為2005年以來的最高位。市場有人統計，如果按照集中度佔行業15%的11家大型房企總負債8萬億來算的話，整個房地產行業的負債總額可能達到了50萬億，相當於去年GDP的60%。
在136家上市房企中，負債超過百億元的房企有67家，佔比49%；負債超過300億元的房企有37家，佔比為27%。負債超千億的房企有萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、華僑城、泛海控股、新城控股、榮盛發展、金地集團、金科股份、華髮股份10家房企。其中負債超3000億的房企為萬科、綠地、保利地產、華夏幸福。
萬科的負債更是高達10289億元，實力驚人。 短期債務壓力方面，世聯行、南都物業、綠景控股、舜喆、東灃、新梅、中房股份流動負債佔總負債比例為100%。
另外，綠景控股、京能置業、大龍地產、三湘印象、北京城建、新黃浦、中交地產、世聯行、金漢股份、金融街、首開股份的現金到期債務比超過-100%，綠景控股更是高達-48978%，甩出其他房企幾條街，其償還壓力可見一斑。
中小房企債務壓力和償債壓力相對更為明顯，可以說資金鍊非常危險了。
當然，房地產本來就是資金密集型的企業，負債高其實也很正常，但是今年不行，因為風險越來越大！
房企今年將面臨巨大的債務壓力！
債務風險的來源，一般有兩類。
第一種是內生性的 ，問題出資企業經營狀況太差，嚴重虧損導致資不抵債；
第二種是外源性的，當宏觀環境不好的時候，政府的一些政策，如收緊銀根，導致企業資金鍊無法持續。
然而今年的情況是：中國的房企兩者都遇上了！
行業性的利潤下降
房地產行業的毛利率和淨利率整體呈下降趨勢。淨利率在2011年達到峰值，之後便開始急劇下降，直到2016開始方緩慢上升。隨著調控的影響逐漸顯現，信貸政策收緊，企業資金成本上漲，房地產企業的利潤率將有所降低，部分企業資金鍊開始吃緊。
自己沒有辦法造血，就只能輸血，可是今年連外部的“血漿”也不好找了！
房企主要依賴的外部融資有銀行信貸、“影子銀行”、債券融資等。
先看銀行信貸：
銀行正在縮表，2016年1月，全國商業銀行資產負債表的增速為17%，到2017年1月為16%。從那時候開始，一路下降，至今年4月份未6.8%。這種縮錶行為，相當於央行在變相收縮銀根。
銀行業所謂的“表”，就是“資產負債表”，簡單理解，“擴表”就是寬鬆的貨幣政策，跟“縮表”則相反。
簡單的說，銀行能提供的錢越來越少了！
而且，銀行信貸每年的額度，都是比較緊俏的。因此銀行優先支持的是有限的優質企業。其中銀行提供給房企的多以“開發貸”為主。民營類房企比較難獲取。
我們再來看一下“影子銀行”方面的資金
影子銀行，顧名思義，就是遊離於監管之外的金融機構。
由於受到各種政策限制與上級監管，如貸款額度限制，銀行無法給某企業進行貸款。銀行隨即與一家非銀行類金融機構協議，由該機構打包一個信託、理財類產品，該產品的標就是向該企業進行貸款。然後，銀行掏錢去購買該產品，並將賬記在銀行“應收款項類投資”下面，或者乾脆就是脫離資產負債表的“理財產品”。
這樣子以來，銀行就順利地繞開了信貸類業務的各種限制，繞開了嚴格管控的“資產負債表”，成功將錢貸出該給企業。
但是這筆錢，房企今年是想都別想了！
我們來看一下，今年以來銀保監會開了多少罰單？截至2018年5月31日，今年前5月銀監繫統共開出罰單超過1400張！據統計，僅前10名的罰單合計就被罰超過了9億元，全部罰單金額至少十幾億元！
超過1400張的罰單，覆蓋從國有大行、股份制銀行、城商行到外資銀行等商業銀行及各類金融機構，違規原因包括信貸、票據、理財、信披違規，違反審慎經營，挪用資金等幾大類。
其中，有10餘張超過1000萬元的罰單，其中包括1張超1億元的罰單、5張超過5000萬元的罰單，共計罰沒金額9.22億元，而單張罰款金額最高為4.62億元。
銀保監會的這些罰單，已經用實際行動證明了，今年銀行的行為會很規矩，不會有任何大的暗箱操作的可能，所以這條道路也堵死了！
最後來看一下債券方面的資金
相比而言，債券融資才是房企當前主要的融資方式。房企發行的大多是公司債。公司債券是債券融資的一種，是公司依照法定程序發行、約定在一定期限還本付息的債券。
但是，一條又一條債券中止發行的消息，已經明確的告訴了我們，今年這條路也被堵死了。
也就是說，對於房企來說，今年是要錢沒有要命一條！
部分房企今年會很難熬！
但是債權人可不管房企有沒有錢，你欠的債是一定要還的，而且要還的債還越來越多！
說到房企龐大的債務，時間就要回到金融環境較為寬鬆的2015年。
那年1月，證監會發布規定，將債券融資的門檻大幅降低。由於債券市場融資的成本較低，資金用途限制少，發行方式靈活。加上在當時的金融環境下，投資者比較追求風險，喜歡收益的波動性勝於收益的穩定性，因此，債券市場對低資質房企具有極高的包容性。
那一年開始，房企的公司債迎來了火山大爆發。2015年全年，房地產企業發行的公司債規模達約4300 億元。截止今日，房地產行業存量債餘額仍有約1.4萬億，在所有產業債行業中排在首位。
這些債務大多數的還本付息週期是3年，很明顯，大部分債務的兌付期都集中在2018年下半年，2019年與2020年。
也就是說，今年下半年到明後年，才是房企真正要還錢的時候，但是開發商借不到錢的跡象卻從現在就開始了，這讓他們如何能夠承受？
在這種情況下，房地產企業會不會大規模崩掉？
當然不會。因為這輪負債表增速不斷放緩，意味著政府在主導降低房企等高負債行業的負債，就是為了不放任這些行業集體崩盤，也就是說是在刮骨療毒，治療的時候很痛，但身體的機能只會越來越好！
但下半年，他們將會面臨很痛苦的境況，由於債務體量太過龐大，違約潮也將陸續出現。不過，大型房地產商融資渠道較多，尤其是國企央企類。
雖然嘴上說政府不給兜底，但你看天津龍頭房企天房集團近1800億違約風險預警，就快要爆雷的時候，中信信託就給予了315億元緊急授信。但是就怕數量多起來，沒那麼多的中信；然後，中型房地產商的資金缺口會持續加大，至於小型房企，基本上都會被融資渠道給排除在外。為了求生，不排除會做出很多奇葩怪異的事。（不排除降價回籠資金）
所以，中小型房地產商避免不了出些狀況的，或者說，我們會看到一些中小型開發商猝死。
最後還有一個提醒：今年那些給房地產輸血的理財產品和債券，還是別買了，一不小心就有可能違約。
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