2019年已經過去，對於鄭州土拍市場來說，這同樣是並不平凡的一年。
土拍是樓市行情的風向標，2019年鄭州都有哪些值得關注的土拍事件呢？
此次我們整理了2019年鄭州比較值得關注的土拍大事件，也都曾在市場上掀起過不小的反響，有綠城再次入鄭、北龍湖首現流拍、龍湖挺進高新區等等，一起來回顧下！
1、起了個大早卻趕了個晚集的綠城迴歸鄭州
土拍事件：
1月9日經開濱河168號被河南錦江置業有限公司拿下，成交總價142298萬，成交單價1174萬/畝，樓面價8804元/㎡。
168號位於十六大街東、經南十三路北，佔地面積121畝，容積率2，最高限價23251元/㎡，河南錦江置業有限公司即是我們所熟知的綠城。
點評：
2019年首個備受關注的土拍事件莫過於綠城在濱河的拿地。
自多年前在東區開發過綠城百合之後，除了和部分房企合作過代建之外，綠城在鄭州主城就再未開發過新項目。
而綠城百合在二手房市場的房價表現，以及綠城在業內有口皆碑的品質，讓鄭州房地產市場始終都存在著一個綠城情結。
因此，多年來綠城在鄭州市場的缺席，尤其是在近幾年大多數知名房企均已進駐的當下，讓鄭州對綠城更多了一份期待。
此次綠城在濱河拿地，意味著在時隔多年後，綠城又一次重新進駐鄭州，和後來大舉進駐的房企比較，不得不說，綠城是起了個大早卻趕了個晚集。
而且從綠城在鄭州的一系列動作看，此次在濱河拿地，不只是綠城又多了一個鄭州的項目，而且重倉佈局鄭州的開始。
在濱河拿地之後，綠城在年底又拍下了北龍湖的11號地，除此之外，綠城合作的項目也在去年接連面世，如位於楊金片區的天倫綠城桂語蘭庭，以及位於二七新區的綠城柳岸曉風，今後鄭州將迎來綠城產品的一波爆發潮。
綠城會給鄭州帶來什麼樣的產品，綠城的項目能不能又一次成為引領鄭州的標杆，身負厚望的綠城能否回應這些期待，都還需要時間驗證。
如今的鄭州早已品牌房企雲集，如今的綠城也已經沒有了宋衛平，綠城在鄭州將會走出一條什麼樣的路，同樣需要時間來給出答案。
2、建業三連摘北龍湖
土拍事件：
1月21日建業拿下北龍湖24號地塊，成交地價132000萬元，樓面價23495元/㎡，綜合房價29850元/㎡。
2月26日建業拿下北龍湖27號地塊，地價168000萬元，綜合房價30466元/㎡。
3月8日北龍湖25號地被建業以地價252000萬元，綜合房價30538元/平方米拿下，至此建業在北龍湖連摘三塊地，成為北龍湖的第二大地主。
點評：
在綠城濱河拍地之後，2019另一個最受關注的土拍事件無疑當屬建業的北龍湖三連拍。
在目前進駐北龍湖的房企中，建業可以說是最早和北龍湖結緣的房企之一。
早在2014年，建業即和海馬合作拿下了建業海馬九如府項目的地塊，拿地時市場還處於不溫不火期，觀望情緒比較嚴重，面對1.3萬以上的樓面價，許多人都不禁為這個項目的後期入市捏了一把汗。
但人算不如天算，項目之後正趕上市場行情的上揚，作為鄭州貴胄之地的北龍湖更是地王頻出，在一個接一個的新地王面前，九如府倒顯得划算多了。
項目的銷售當然也就不再是問題，據說，建業甚至還因為九如府賣得太快，沒有獲得更大收益而略有遺憾。
不過即便是因為建業在北龍湖嚐到了甜頭，但恐怕任誰也想不到，2019年的年初，建業會在北龍湖接連拿下三塊地，成為正商之後北龍湖的第二大地主。
建業一向是個很穩健的房企，北龍湖儘管區域前景很被看好，但畢竟地價高昂，建業能連續拿下三塊地，還是很讓市場吃驚了一把。
不過這倒和建業一直強調回歸鄭州的戰略很是相符，在2019年之前，建業地產的鄭州勢力已經降到其史上最低，此次三連拍再加上北龍湖這個大IP，讓市場再次見識到了建業迴歸鄭州的決心。
只是如今的北龍湖和幾年前比較早已不可同日而語，不僅名企雲集，產品競爭激烈，而且因為門檻太高，市場形勢也並不容樂觀，建業將會如何突圍呢？
3、龍湖挺進鄭州主城
土拍事件：
6月4日鄭政高出[2019]7號地在經過4個多小時的激戰後，最終被北京龍湖置業有限公司摘得，地價130460萬元，土地單價1240萬元/畝，樓面價6199元/㎡。
這也是龍湖地產在繼南龍湖龍湖天宸原著之後在鄭州主城首次拿地，這次龍湖真得來了！
點評：
在地產界，以品質著稱的房企中，除了綠城之外，第二個即當屬來自重慶的龍湖。
只不過在很長時間內這兩大房企在鄭州都鮮有佈局，綠城至少還有個十多年前的綠城百合，龍湖則是直到2017年才開始拍地，而且還是在南龍湖。
這當然並非是龍湖看不上鄭州，而是鄭州這個市場的進入難度太大，即便是幾經週轉，始終不得其門而入，拍地南龍湖也只能說是曲線救國。
然而遺憾的是，龍湖首個項目龍湖天宸原著的開發不僅沒有達到龍湖品牌一炮而紅的效果，而且因為地價過高和產品定位的問題，項目的銷售也不夠理想。
也許這也正是龍湖不惜代價不計成本勢必要進駐鄭州主城的緣故，整個競品過程及其激烈，4個多小時的競拍，土地單價過千萬，樓面價超六千，而且還要配建不少於1200套自持的租賃住房，可見龍湖的決心有多大。
項目產品目前已問世，命名“景粼玖序”，佔地105畝，容積率2.99，規劃高層和洋房，主力戶型為三房，定位偏改善，售樓部1月1日已開放，對於高新區有改善需求的購房者，這是個很值得關注的項目。
景粼玖序也許才能讓我們見識到什麼才是真正的龍湖。
4、高新區迎來高光時刻
土拍事件：
8月29日，鄭政高出〔2019〕19號被正弘以起始價82357萬元摘得，摺合樓面價2653元/㎡。
高新區19號位於高新區科學大道北、瑞達路西，屬於高新區核心位置，該項目要求建設一棟不低於180米的5A甲級寫字樓及大型商業購物中心，項目落成後將成為高新區首個地標級建築。
點評：
地標不僅是一個區域形象的最佳代表，地標的出現也是一個區域發展由量變走向質變的重要標誌。
2019年高新區地標的競拍出讓，對高新區的意義同樣也是如此。
高新區已經成立多年，但以往房地產的發展主要聚焦在人口的導入上，雖然樓盤並不少，但引入的配套卻乏善可陳，尤其是商業配套。
商業中心的數量是衡量一個區域發展成熟度的重要標誌，高新區在相當長時間內一直比較缺乏，近兩年在公園茂開業之後，商業中心開始迎來一股小高潮。
商業配套的完善對於區域價值的意義不言而喻，再加上萬科的商業，錢隆城引入的萬達，未來的高新區在商業發展上更值得期待。
商業的完善，再加上正弘此次地標的順利出讓，可想而知，高新區會變得越來越高大上都市範。
聯想起今年二七新區地標的流拍，不僅想問一句，同樣是一座城市的兩個新區，西北西南之間的差距怎麼就這麼大呢？
更加值得一提的是，該地塊的出讓要求有一座大型商業購物中心，體量達20萬方，高新區會不會也出現一座正弘城呢？
5、東韓裡的地終於拍了
土拍事件：
8月29日鄭政出〔2019〕66號被融創以起始價95518萬元摘得，摺合樓面價4447.4元/㎡，該地塊即是東韓裡項目。
點評：
盼星星，盼月亮，延宕多年的東韓裡地塊終於拍了。不過幾經週轉，從瀚海到融創，這應該是許多人都想不到的。
東韓裡最早2015年就已入市，中間也有過不同的規劃，雖然項目入市這麼曲折，但關注度卻始終很高。
之所以如此，主要是項目地段過於優越，經一路與紅專路交叉口的位置，不僅是三環內主城區，而且還是金水核心，在三環內地塊本就越來越少的市場環境下，這個位置真是太稀缺了。
雖然位置更加優越，但項目也避免不了大部分主城項目容積率太高的劣勢，項目容積率達到4.99，可以說是相當高了。
而且融創蘭園不僅容積率高，還做了高低配，小區的公共空間被擠壓得更厲害，不過因為小區只有兩排，這種設計對於後排樓棟的採光通風倒是有利的。
除了容積率過高，另一個項目被詬病則在於戶型的設計，如此高的容積率，還有洋房，高層的戶型設計只能呵呵了。
目前項目已經開盤，不過只是拿出一棟樓試水，成交價在19000-21000元/m²左右，對於改善來說，的確很糾結，產品和位置的錯位不僅是蘭園的困境，也是未來大部分主城項目都免不了要面對的。
6、北龍湖驚現流拍
土拍事件：
11月22日北龍湖鄭政東出〔2019〕12號（網）遭遇流拍，這也是北龍湖首次出現流拍事件。
點評：
作為房企必爭之地，鄭州的地王窩，沒有人想到，有一天北龍湖也會有流拍出現，直到12號地的出現。
北龍湖的流拍瞬間讓市場激起了水花，土地市場一向是房地產行情的風向標，北龍湖會出現土地流拍，顯然和目前並不景氣的市場大環境息息相關。
2019年自年初的小陽春之後，政策對房地產的調控一直有收緊之勢，無論是信貸端對房企資金的限制，還是再提房住不炒，都讓房企的資金緊張，自然也會影響到他們的拿地策略。
其實北龍湖之前在鄭州其他區域已經出現過流拍的地塊，比如今年的經開物流園區和上街都曾有過土地流拍，只不過這些區域向來不被市場看好，它們的地塊流拍關注度不高，此次流拍地塊能夠波及北龍湖勢必會更影響今後的市場預期。
除了市場因素外，此次地塊的流拍跟地塊本身的質素也很有關係，12號地塊位於北三環以北，毗鄰龍湖尾，雖然親水性很有優勢，但由於緊鄰北三環，東三環高架，又鄰鐵路，噪音很難避免，地塊劣勢也很明顯。
不過雖然12號流拍了，但接下來北龍湖的其他地塊最終都順利出讓，說明房企對這一天生貴胄之地還是比較熱衷的，只不過在競拍的房企大部分都以央企為主，私企的影子已經很難見到了。
7、鄭州改善一族的福音，高鐵片區的房價看來是要鬆一鬆了
土拍事件：
12月6日鄭政東出【2019】13號被中海拿下，總價26.7億，地價2457萬元/畝，摺合樓面價14743.1元/平，這也是中海在北龍湖繼中海九號公館之後拿下的第二個地塊。
13號地塊位於龍湖外環北路南、龍津路東，土地出讓面積為72440.64㎡（摺合108.66畝），容積率為大於1、小於2.5。
點評：
在中海拍下13號地之前，北龍湖土地開發一直集中在龍湖南岸，因為位置好，容積率更低，因此北龍湖的大部分項目售價都很高，均價都在四萬上下。
中海在龍湖北岸的首次拿地不僅會降低北龍湖的門檻，而且因為容積率在2.5，產品為小高的話，房價可控制在兩萬五上下，這就極大地填補了改善的一大空白。
鄭州改善一直很憋屈，北龍湖房價太高夠不著，但兩萬五上下的項目可選的又太少，因此這就導致了高鐵區的二手房居高不下。
此次中海的拍地很好地補充了這一階層的購房需求，而且在中海之後，因為北龍湖南岸已經沒什麼地，今後將迎來北岸項目的集中入市期，等到這些項目入市，高鐵片區的房價可能要鬆一鬆了。
13號地也是中海在北龍湖拍下的第二個地塊，期待著該項目的入市可以為改善一族帶來更多選擇。
8、未來的濱河該何去何從？
土拍事件：
12月12日鄭政出〔2019〕80號（網）最終被鄭州鏵茂創盛置業有限公司摘得，總價147604萬元，土地單價1275萬/畝，樓面價為7651元/㎡。
點評：
濱河80號地的土拍讓市場又一次開始聚焦這一區域。
珠海華髮的入駐，使濱河又多了一位新房企，雖然是國企，但企業實力同樣雄厚。
更值得關注的是地塊的土拍價格，80號地的土地單價1275萬/畝，樓面價為7651元/㎡，和2018年上萬的樓面價比較，最高下降了三千。
土拍是最能夠反應市場行情的維度，地塊樓面價的走低又一次驗證了，濱河目前並不樂觀的處境。
該區域儘管利好眾多，規劃也很高端，但無奈處於發展初期，配套匱乏，而且地塊集中出讓，項目眾多，產品類型都很一致，導致區域競爭尤為激烈，因此自2019年以來，一直過得不是太好。
可想而知，在調控政策持續的大背景下，濱河的壓力會越來越大，幸好整個濱河的面積並不大，今後要出讓的地塊也不多，不然土拍對房價產生的持續衝擊可想而知，市場形勢會更不樂觀。
2019已經過去，2020已經到來，讓我們繼續共同見證。
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