大部分人都會走上實體店“道路”，工作不如創業與創業不如工作時而交替！工作幾年後，待到時機成熟時，多數都會有開實體店的想法，周邊也經常會有開實體店的朋友，可以說環境驅使了一部分人奔向實體店，也可能是憧憬已久的“富裕”夢讓我們邁出那一步，說起開實體店，
地段好的商鋪人流量大，但是租金相對較高，而租金低的商鋪往往地段不好，人流量也較小！面對租商鋪時，應該以“人流量”為主還是“租金”呢？
案例：在人流量大的地段開店，不代表佔據“絕對”優勢！
楊老闆上半年開了一家餐飲店，主營自助燒烤，土木建築出身的他，深知餐飲行業在實體店中地位不一般，做好一家餐飲店，後半生幾乎衣食無憂，前幾年因為做工程也攢下了不少積蓄，於是很快就確定了開店決定。
在租商鋪時，對於選址方面，也做下不少工作，所在城市為四線城市中，人群主要集中在老城區大十字附近，這個區域無疑是他選址最佳選擇，同時也對郊區商業樓盤做了考察和對比：居住率不高、客流量少。使得他放棄在郊區選址，可是人流量大的地段租金高，比郊區一樓租金高出三倍，由於是第一次開店，也不敢投入較多資金，想著循序漸進的投入，如果效果不錯再追加資金打造也不遲，要是經營得不好也可以避免不必要的損失。
正好這個樓盤1-4層都可以做餐飲（業態規劃），對商家來說租金方面存在階梯檔次，一樓月租金200元每平方米，四樓月租金100元每平方米（比郊區一樓單價高），經過樓層對比後，發現四樓同樣有優勢，比如大露臺可以利用起來增加包房，只要自身能做出特色，再加上行之有效的引流方式，預期收入會非常可觀，畢竟所處的位置是城市中心。唯獨有一個缺點是步梯，雖然有扶梯直達三樓，最後一層依舊需要走步梯通道，並且扶梯是露天型。
對於步梯好還是電梯好，當時也沒考慮太多，開業後也做了活動推廣（地推、廣告位展示等），前期人氣還不錯，畢竟做活動，只是利潤極少，開業半年後迎來了他轉折點：轉讓！此時他依舊把生意不好的原因歸功於“人流量少”！認為人流量少才是他餐飲店不能火爆的原因。
小怪獸見證過不少餐飲店火爆與轉讓，但是將經營不好的原因單方面“歸功於”人流量少的還是第一次見，所以我並不贊同人流量少以及缺乏消費力等原因！開實體店並非一朝一夕就可以實現盈利，而是一個不斷探索、不斷推敲的過程，俗話說：幸福或許會遲到，但絕不會缺席！成功者背後的道路不見得是一帆風順。
通過這個開店經歷，接下來我們來一起分析“人流量”和“租金”方面到底該如何選擇！
人流量大，租金高
這是現實中常見的現象，開發商或者業主作為商人，均是以提高利潤為目的，不想當將軍的士兵不是好士兵，同樣不想多賺錢的商人生活中依舊少見。商業氛圍的包裝、人群引流都是圍繞著提高利潤展開，對開發商來說，佔據地段優勢，需要付出更多地皮成本，而對於業主來說，買一套人流量集中的商鋪，購買的單價也會較高，環環相扣，循序漸進，致使市場經濟持續推進。
所以面對人流量大的區域，商家在經營過程中能否賺到錢，其實並無保障，一方面人流量大的區域競爭對手資金實力更加雄厚，營銷方面帶來的利潤值反而不具備太高優勢；另一方面消費者面臨的消費均價更高，對勤儉持家的群體來說沒有多大吸引力，從而影響到商家銷售量。
在上述案例中，商家因為“看重”人流量，即使是在四樓這樣劣勢明顯的樓層也要開店，凸顯對自身產品並無太高信心，但是期望所達到的效果卻不低，吃過一次他家的餐，味道一般，適合學生群體消費，但是周邊卻沒有學校，每月承擔2萬元的租金費用，加上人工支出至少需要4萬元左右的開銷，對於定價方面缺乏市場分析，銷量得不到並不一定是價格設置不合理，極有可能是餐飲沒有特色之處。
山外有山，人外有人！這類人流量大的地段更加適合具備競爭力的餐飲店開設，一方面需要有足夠的品牌影響力，另一方面需要雄厚的資金滿足高檔標準裝修。
人流量小，租金低
人流量越小，租金越低，這對投資實體店的人群來說反而沒有多大“吸引力”，開在這些區域的商家大多不會投入較為高檔的裝修，在於消費人群少，認為即使租金低，也會對營業額也會有影響，用“坐吃山空”形容有這樣想法的人群一點不過分，因為缺乏人口優勢的區域，客流量大多需要自身引流而來，並不是依靠著少有的人群，勉強維持經營。
郊區或者開發區的商鋪本身價格便宜，業主或開發商收取的租金較低，開發商拿地相對便宜，業主購買商鋪單價相對較低，都是租金低的主要原因，當然在這些區域也存在生意火爆的店面，他們沒有硬性的“大”人流量做支撐，靠的是自身運營及產品優勢。例如我經常吃的豆米火鍋、牛肉火鍋，屬於大眾消費，人均單價30元左右，每個用餐時段至少“翻檯”3次，消費人群不僅來自於周邊居民，更多還來自於老城區，因為他們家之前在老城區沒有分店，顧客即使開車也願意前來消費。
對他來說人流量方面並未起到關鍵性作用，同時也說明了地段“劣勢”在某種程度上來講反而是優勢，例如他今年開的一家分店在老城區，生意的火爆程度遠不及老店，開在老城區後，租金成本增加，菜品價格高於老店，使得投入的裝修費用回本週期增長。從投資效益來看，並沒有達到與老店對等的投資回報率。
租商鋪時，懂得“取捨”很重要！
除了人流量與租金之間的關聯，在商業性質方面也有很大區別。例如購物中心與一般商業街在租金成本方面，此時該選擇購物中心還是商業街同樣面臨“取捨”問題。
以高端著稱的購物中心實至名歸，從前期規劃建設到中期招商，再到後期運營，都有較大區別，正是這些“區別”導致了租金方面的差異。例如購物中心在裝修設計方面更加前沿化，投入的費用自然更高，增加了扶梯、中央空調等大型設施，走高端潮流路線，而一般商業街公區裝修較為簡潔，所投入的費用相對較低，運營方或開發商主要以商鋪銷售為主，會盡量減少資金投入，同時在運營過程中，購物中心的聯盟活動更多，商家之間抱團發展，以此來區別與一般商業街或者社區商業。
對商家來說，選擇在購物中心內開店還是一般商業街，同樣需要考慮自身產品受眾人群是以高端為主還是中低端為主，只有清晰定位顧客人群，才能精準有效利用自身優勢提高銷售量。
綜上所述！租商鋪位置選擇很重要，最大區別在於租金成本，商家在選址時，應當結合自身情況衡量，盲目追求人流量或者低租金都不是明智之舉！畢竟最終經營還與品質、服務、營銷等方面有關。
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