3月27日，成都主城拍賣出讓五宗地，最終兩宗流拍，成華、錦江、金牛三宗純住宅地塊以較低溢價率成功出讓，這場2018主城集體土拍大戰被媒體與去年同期的“4.6”土拍進行比較，無論從成交價格還是溢價率來看，此次出讓結果似乎都略顯“冷清”。於是，接下來兩天時間內，行業媒體紛紛以“降溫”之論評述當下市場。

實際上，這場土拍的一個典型現象反而對上述觀點予以有力反駁，讓人意識到市場並未降溫，反而競爭愈演愈烈。

成交樓面價雙雙過萬

中小房企成主城集體土拍首戰主角

如果說去年的“4.6”土拍中，品牌房企佔盡了風頭，那麼今年的這場主城土拍首戰，無疑是中小房企奪取了話語權。當天三宗成功出讓地塊的競得者，分別為華熙、瀘州益佳、成都金座置業三家企業。其中，除了打造過華熙528藝術村的華熙置業外，其餘兩家公司均為名不見經傳的本土房企。這一結果頗有些大跌眼鏡的意思，要知道，這三宗地的成交樓面價均過萬。這意味著，成都土地市場的競爭者隊伍又在逐漸擴圍，而且這些“新對手”的購買力並不弱。

成華區10.85畝地塊成交信息

以成華區秀苑東路10.85畝地塊為例，該地塊成交價為10000元/平方米，溢價率9.89%。然而，如果仔細查看該宗地的出讓條件，發現該地塊還要求“在宗地內建設建築面積不低於5780平方米的住宅建築用於返遷居民的安置、臨規劃道路地面層建築內配建套內面積不小於2000平方米的文化活動中心一處。”

如果粗略以3000元/平方米的建安成本，將5780平方米的返遷房以及2000平方米活動中心用房進行成本計算，再從地塊可售體量中摒除這兩部分配套建設面積，得出該宗地的實際可售樓面地價遠遠不止10000元/平方米。

風險還是機遇？

揭秘高價進主城的背後拿地邏輯

如果只有一家中小房企拍地，尚可視為一種衝動投資，那麼多家中小房企一起成功競拍，其背後勢必有一套可行的拿地邏輯。

我們仍以成華區秀苑東路10.85畝地塊為例，通過覆盤地塊情況我們或許能找到這一邏輯支撐。

地塊位於東二環路以內，西臨沙河河灣，沙河以西為公園景區及電子科大校區，視野較開闊無遮擋，可享受稀缺的河景景觀資源，利於打造時下流行的寬廳大開間戶型。地塊周邊500米範圍內分佈有首創天禧68、萬科華茂廣場、首創愛這城、藍光COCO時代、佳州星城等多個住宅小區，區域居住氛圍濃厚，生活配套相當成熟。

成華區10.85畝地塊區位圖

區位條件方面，地塊距二環高架站點僅300米，秀苑東路、建設北路等道路縱橫交錯，出行相當便利；商業方面，500米範圍內有伊藤洋華堂、龍湖三千集、萬科鑽石廣場等多個消費目的，1公里處還有SM廣場，可滿足休息娛樂需求。此外，由於地塊地處成熟的主城生活區，其在教育、醫療配套也極為豐富，包括電子科技大學及其附屬小學、中學、成華實驗小學、成都市實驗中學、電子科技大學醫院、八里醫院等眾多資源。

地塊周邊配套圖：左為SM廣場，右為成都電子科技大學

在回顧地塊詳細情況後，可以總結出該宗地的幾個突出特點：地塊四至條件佳、區位環境成熟，宜居、配套完善、交通便利、居住人口聚集，是稀缺的主城宜居地塊。這也是其他幾宗地塊所具備的共性特徵，至此我們似乎找到中小房企敢於拿地的背後邏輯——看準主城熟地、高價拿地不手軟。

當前市場下，郊縣地塊供應規模較大，出讓價格急急遽攀升，對房企而言拿地成本與主城差距逐漸縮小，且多數打著新區的旗號附帶一定發展風險性，房企拿地、開發壓力都較大。

相比之下，類似於成華區的主城熟地，反而更具有投資價值性，從開發評測與成本風控角度來看，主城熟地往往具備市場需求強、營銷壓力低、銷售去化快的特點，既可用於打造提升品牌影響力的品質項目，也可作為現金流回收的快週轉項目。尤其對於中小房企而言，是在市場上繼續角力的上佳機會。

不過目前成都主城區範圍已擴大至“11+2”的城區範圍，究竟哪個地方才是企業投資入駐的最佳地？

各路房企紛紛盯緊成華區

入駐主城時機業已成熟

實際上，搶佔主城的市場機會一直都在，但在投資領域有一個詞叫：時機。只有當時機成熟，投資才會獲得最大倍數的回報，這個時機成熟並非指高投資高回報，而是難度更大的低投資高回報。在幾個核心主城區中，堪稱投資時機成熟的區域，成華區應該最有發言權，這也是房企敢於高價進成華的根本性原因。

成華區人均公共綠地面積12.7平方米，居中心城區首位

成華區作為成都面積最大的中心城區，本底條件其實相當豐富。

生態資源領先，人均公共綠地面積12.7平方米，居中心城區首位；北湖和龍潭萬畝溼地，被評為全國生態文明先進區。成華區的人文資源亦相當豐富，擁有全球唯一的大熊貓繁育研究基地、“川西第一禪林”昭覺寺、凸顯東郊工業文明的“東郊記憶”等多處人文景點。科技方面，區域內電子科技大學、成都理工大學、西南電力設計院、航天科工通信技術研究院......40餘所科研機構為區域奠定並凝聚了大量的考驗人才。

不過，之前成華區受困於“生產”為主的傳統老工業區形象，城區價值未能得到充分釋放。但近年來，隨著成都加快建設國家中心城市，成華區正在向“宜居”為本的現代化城區轉型跨越。基於此，成華區在城市空間設計、產業規劃、生態環境治理、公共配套完善等多方面的工作卓有成效，區域發展時機成熟徵兆顯著。

成華區一帶兩軸五區總體規劃

具體而言，城市設計與產業規劃方面，成華區對空間進行“有機切割”，形成“一帶兩軸五區”的空間新架構及新面貌。其中，西部商務總部發展區是成華區重點發展金融服務、現代商務商貿、總部經濟、創新經濟和高端酒店服務產業的區域，已吸引了 30 餘家世界 500 強企業入駐；而中部文化創意發展區則是發展商貿商務、信息服務、都市旅遊和新興房地產的區域。在合理規劃下，成華區的產業人口迅速聚集，據瞭解僅西部商務總部發展區的人口就達 50 萬，這一數字還在攀升中。

產業提升的同時，成華區相關城市配套建設也在相繼落地。地鐵3、5、6、7號幾條軌道交通線路在火熱建設中，已通車的3、7號線已經表現出出色的價值兌現能力。同時，成華區還將在三年內全面完成“12橫8縱”骨幹路網建設，五年內完成230餘條次幹、支路建設，打通31條斷頭路，為區域提供全面通達的交通路網體系。值得一提的是，去年成華區推出的多宗地塊均已享受到地鐵價值紅利。

成華區交通路網規劃圖

其他重點城市配套方面，成華區在2017年建成文體配套設施56個、醫療配套設施30個、配套社區綜合體24個，三年內將建成配套學校、幼兒園77所，完成方家河等轄區28條河道整治，並著力打造北湖水庫和龍潭溼地兩顆生態明珠。

上述種種城市建設給了企業足夠的投資信心。

2017-2021年成華區公建配套學校、幼兒園建設項目點位圖

毫無疑問，成華區的投資吸附力正在迅速兌現。如果說“中國商業地產最具投資潛力城區”“中國最具投資價值城區”類似的稱號太務虛不夠有說服力的話，那麼向來以投資利益、拿錢投票的房企流向則足以佐證。從中房、中糧、龍湖、鐵投等品牌房企，到成都業瑞、成都金座置業等中小本土企業，或者再如中南等外來公司，均於近年來紛紛落子佈局成華區。

可以預見的是，隨著不斷呈現的城市形象提升能力及價值兌現能力，接下來成華區的還將迎來更多的投資企業。