天河區|天河公園

五月某一期的線下培訓，老鄺問了一下現場參與者，“三成首付的買家請舉手”，80%的人舉了手。雖然我從後臺數據以及日常接觸到的諮詢案例，能夠推斷自己的用戶畫像是“首套”+“三成”，但80%的比例確實有點出乎我的意料。

日常接觸到的諮詢案例，我也經常遇到糾結型買家，要麼在乎學位怎麼樣，要麼在乎通勤遠，要麼在乎環境汙染。這種心態，宏觀意識上仍然是“住投不分離”，老鄺之前用了兩篇文章講解過。今天的文章重點研究投資屬性，而且讀者畫像直指三成首付買家。

1、買房行為打分

如果將買房作為一次考試，你最終的得分代表著你戰勝了多少市場上同時期購買力。戰略上，老鄺覺得三成首付+30年等額本息，已經讓你戰勝50%的同期購買力。你只需要謹記，你向銀行借的七成貸款是“不用還的”，說的直白點，你今日的薪酬1w/月，十年後你的薪酬仍然是1w/月，你會厭惡通貨膨脹；但你今日月供1w/月，十年後你的月供仍是1w/月，你會喜歡通貨膨脹。

正因為三成首付佔據了老鄺買房50%的權重，我強烈建議大家優先選擇目前市場上的單合同一手房，物以稀為貴，且行且珍惜。次優的選擇是二手房，如果能拉高評估價更是恩賜，老鄺明確不建議三成首付買家購入雙合同一手房。

戰術上，在挑選二手房的時候，電梯+5年內次新房（儘量不超過10年），能讓你再加10%勝算，戰勝同時期60%購買力。電梯V.S步梯的漲幅我就不多說，大家都懂。為啥優選5年次新？這是因為銀行喜歡樓齡新，你買的房子，純投資角度分析，你喜不喜歡一點兒都不重要，而是看接盤俠喜不喜歡，銀行給接盤俠批貸款的時候，樓齡非常影響貸款成數及評估價。

方向上，東進、南拓是廣州的發展重心，黃埔、增城（有房票的謹慎對待）、番禺、南沙都沒問題，只要踩準這兩個方向，漲是肯定的，而且跑贏廣州市平均漲幅問題不大。因此老鄺覺得挑對方向能讓你再加10%勝算，戰勝同時期70%購買力。

產品上，老鄺是從來不看環境、朝向、樓層的，但是交通要素（地鐵）我是一定會好好研究。步行10-15分鐘的房源可以再加10%的勝算，值得注意的是步行15分鐘，是指房源所在電梯口到地鐵口的距離。因此通過戰略、戰術、方向、產品的選擇，往往決定了你這次買房80%的得分。

2、實地踩盤

上述80%的得分，都是紙上談兵，我也好，你也好，甚至其他自媒體，通過分析能做到的極致也就這個水平。你需要現場看房，對比戶型優劣、真實首付比例、是否筍盤等一系列因素，只有現場感受過，你才能再加10%的勝算，也就是說即便你找了我去陪同交易，也很信任老鄺的選擇，但做到極致也只有90分。

剩下的10分怎麼獲得？對此老鄺的看法是這部分是天意，有時候投資是講究運氣的，投資不像物理、化學這些學科可以辯偽，只有通過時間去證明，你最後的得分也許92分、也許95分，誰也不知道，買房者做足自己的基礎分就夠了，最後的10%是上天的恩賜。

3、兩碗毒雞湯

雖然老鄺分析了這麼多買房的得分，但真實的投資世界，往往可以憑藉資本打贏你的所有努力。比如說你很牛，憑著超強的分析能力，300w總價在2016年買到了蘿崗新區府版塊，又或者2017年買到了增城新塘版塊，短時間獲得了100%的投資回報率。但是同時期另一個人，他買入的是白雲區1000w總價資產，他的房子即使只有50%的漲幅，也是完勝你的，你和他的貧富差距在拉大。

這也是為何我對於三成首付這麼看重，因為房地產說到底是一場大噸位的趨勢投資，先把總量做上去才是重中之重，國家給予你的三倍槓桿一定要發揮到極致。當然前提是你不能月收入1w，卻撬動月供1w這種賭徒心理。

老鄺最近接觸到一些資深投資客，他們中的很多人要麼踩盤200+套、要麼定期研究政府規劃，過去十幾年他們通過真金白銀在這個市場拼殺，積累了大量人脈（比如御用中介）。像我這種全職自媒體，也只是儘量縮短和他們的差距，那麼你作為一個新手，遠遠沒到講究投資效率這個層次。賺多賺少不是最關鍵的，別再次踏空才是你需要避免的，先上車再挪座。

總結

老鄺知道，這個自媒體號的讀者以首套+三成首付買家為主，我會矢志不渝傳播正統買房思維，陪著你們共同成長。邁出人生第一步是最關鍵的，當你心態上想明白今天的文章內容，那些糾結的東西往往就不重要了，過個3-5年再來回顧當年的糾結，你會發現其實沒啥大不了。