近日，中國社科院舉行2018年中國房地產高峰論壇，併發布了2017年《房地產藍皮書》。
該藍皮書執行主編王業強在論壇上表示，2017年商品房售價漲幅大幅回落，但是土地價格漲幅卻在不斷擴大，土地成本占房價的比重進一步提高，2017年土地價格與房價比值達到了0.68，意味著房地產市場很有可能出現成本推動型房價上漲。
成本推動型房價上漲，什麼意思？就是社科院專家認為，地價大漲，房價微漲甚至不漲，這種局面是不可持續的，地價上漲必將推動房價上漲。
形象一點說就是，麵粉越來越貴，麵包必然越來越貴。
通常情況下，房價的4成是地價，開發商是比較願意開工的，但社科院的報告告訴我們，房價的6.8成都是地價，這個比例實在太高了，如果房價不上浮，利潤空間是一點都沒有了，開發商是打死也不願意開工的。近一年多以來，開發貸款增速持續下跌就代表了開發商的態度。
強力的限價，再加上開發商消極怠工，嚴重影響了商品房供應。
以一線城市為例，現在強調所謂的減量發展，住宅供應並沒有顯著增加，深圳過去3年住宅供應更是減少了5成以上。
這又會刺激炒房客，他們會強化房價繼續上漲的預期，到處搖號，到處買房。甚至連98歲的老太太這種首套房購房資格都不放過。
有炒房客就曾表示，當前二線城市落戶門檻極地，人口大量湧入，如果有足夠多的資金，可以“屠城”，簡單說就是落戶買房，再去另一個城市落戶再買房，這樣一路買過去，而且這些城市都沒有跨城市審核貸款記錄和房產套數，只要你的資金夠，收入證明到位，銀行批貸幾乎沒有問題。如此，炒房客能通過槓桿能拿到一堆高價值籌碼。
人性在買房上面，天然是“七分炒三分住”的，即使首套房也是如此。政策要做的就是遏制人性炒房的慾望，但現在恰恰相反，我們所做的都是在製造稀缺性，製造價差，刺激炒房的慾望。
從2016年一直延續到2018年，這一輪調控跨度之長，前所未有。幾十個城市幾百次調控政策輪番登場。這一次差不多是最後一個大規模調控窗口期了，這個窗口期，我們成功遏制了房價上漲，但更重要的兩件戰略級大事——住房領域的長效機制和住宅供需平衡卻遲遲未能取得進展，反倒是在一些戰術級的小事上過度耗費精力。
比如共有產權房，曾被寄予厚望，但到目前為止也就是北京有實質性進展，根本原因還在於通過不完整產權模式來實現“房住不炒”存在巨大爭議。
再比如租房，70年自持本來是為了抑制地王，但最後卻被萬科搞成了10年180萬的高租金項目，其180平米疊拼戶型，10年租金更是高達360萬。而且8成房源已經租出去了，這對租房市場是一個巨大的刺激。
以上，根本原因在於人口、土地和資金的錯配。
吸引人口的地方沒有準備好足夠的住房供應，而貨幣供應上，央行2018年第一季度發佈的《中國貨幣政策執行報告》顯示房貸仍是人民幣貸款增速最大的貢獻者，個人房貸利率雖然在漲（3月份加權平均利率為5.42%），但仍顯著低於一般貸款加權平均利率（3月份為6.01%），利率層面仍然是利好樓市的。
前幾天，成都的網友告訴我，現在成都所有的新房，認購人數都破萬人。雖然住建部約談了12個城市，但在樓市預期普遍看漲的情況下，不斷攀升的地價和不斷提高的融資成本，都在剛性推高房價。
房住不炒的落腳點在哪，現在還真的看不到。
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