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房地产的产业链很长，涉及行业很多。

现金流量图梳理一下就很清楚了。

钱从中央银行到金融机构，金融机构再到房地产企业，房地产企业支付给供应商，供应商再到原料商再到产业工人手里。资金回流线路：开发商拉台定价到客户资金+银行按揭贷款（加杠杆3—5倍，完成资金吸收）到开发商还款，拿地，完税，到所有关联企业完税。

算术题做完，最终是每个环节都在加杠杆（3-5倍），超额完成或提前透支。超发变成了资产或估值。

链上吴先生

过去几十年房产上涨，房产被很多人在臆想中赋予了一个蓄水池的功能，简单的说法是，中国的财富累积得太快，如果不是大家把财富投入房产，那些财富就会涌向普通商品领域，引起严重的通货膨胀。

这是一个错到离谱的错觉。

比方，我们手头有100万，我们想买一个300万的房子，所以我们用房产作为抵押，向银行贷款200万，一共300万，付给了开发商，在我们购买行为发生之前，社会上有100万现金，我们买房以后，我们的100万，银行抵押贷款200万，一共300万，变成了开发商的收入，社会上一下子多出来200万现金－－－看到没有，房产是个释放货币的水龙头，而不是一个吸收货币的蓄水池。

假设事情到此为止，我的200万负债，假设分30年还清，每月还1.2万债务，那么每个月，因为我偿还债务，会有12000元的流动性消失。（这种流动性消失只是我和商业银行之间发生，银行依然可以再贷款出去，这和现金回到央行是不一样的，这里简化说明）。

一笔简单房屋贷款便可说明，即使全款购房，钱也是从你的手里到了开发商手里，整个市面的流动性保持一致。

贷款购房，贷款多少，市面上的流动性就增加多少－－这就是为什么房产存量越大，所有人都在买房，市面上也显得有钱人更多，大家的心也燥动，钱烧的。这是因为房产越多，以房产作为抵押向银行申请放出的流动性也越多。

我们贷款的那一刹那，是在向市面上放水，但接下来的还款的30年，这笔附着在房产上的债务，才成为一个缓慢而不容置疑的抽水机，不是什么蓄水池拉，蓄水是你凭意愿的，抽水是每月必需得抽的。

在住房市场初始期，大家都开始贷最初的十年，二十年，甚至三十年贷款，一次性放出了三十年水，由于贷款余额很低，每月还入银行的流动性，远远及不上新放出来的流动性，整个资金是急速膨涨的，200万负债一套，每月还1.2万，每新销售1套房产释放的钱，可以抵捎166套存量房的还贷压力，房价必需涨，这样，买新房就更贵，如果涨到400万，也许一套就抵得上200、300套存量房的房贷抽水？……这个过程持续了很久，存量永远是在上涨的，要还的贷款水涨船高，幸好房价也在涨，每买一间房产的新放贷款也水涨船高。达到一个细致的平衡。

……不过随着存量房的迅猛增长，应该是是存量房贷，现在大约是34万亿，杨白劳一睁眼，就得考虑这个月要还34万亿贷款的利息对吧。假如房产成交不活跃，首付成数太高，比如300万的房子只贷款到150万一类，那么新增贷款就无法冲抵存量的还款，这时对整个社会来说，房产就成为抽水机了，流动性就会无影无踪，如果房产上的信心足，流动性的消失就会害得股市和互金爆雷。

幸好国家搞了PSL，定向放了一次水，现在又说收回去，收多紧，怎么收，现在全是未知。

炒房表面上看是不好的，但实质是为经济补充流动性的，银行非常认同房地产作为合格的抵押物，愿意据此释放流动性的。这么说吧，所有的借钱行为，合理的，不合理的，对个人来说是自杀一样的，都是补充社会流动性的，抵押自己造福大众的行为。你看下日本，都不愿意借钱了，你不借，钱从哪里来，钱本质上，就是一笔债务，一笔信用，日本央行急得快疯，用上了负利率，结果日本人去买保险柜放现现金，然后把流动性……锁到房屋角落。

至于后面，不要问我，货币是一种信用，它依据国家信用，政府信用，企业信用而释放，它也依据个人信用而释放，大家不借钱，就没有钱，你种地，种出来的是土豆，没有钱，你就只能用鸡蛋来交易，房产作为一种重要的放水机或抽水机，现在最大的 危机是，它存量太大而增量不足，便有从放水机转向抽水机的风险。

世界需要全新的放水机制，以前是靠着美国放，现在摆明了美国在抽，去哪里找一台非常好用的，像前些年的房产 一样的放水机，特别抱歉，想破脑袋了没有想出来。

所以房地产蓄水池可能是伪命题，我们结合资产负债表说说看：资产=负债+所有者权益

哪个公司不管他多么大，必须保证这两者的相等，差一分也不行。

所以，发财报时，他们会头疼的。

我们假设刘能手里有20万，贷款80万，买了一套100万的房子，看看这里面所涉及的三方

刘能、房地产商、银行，他们的资产负债表，有什么变化，从而看看房地产是不是起到了蓄水池的作用。

1 刘能的资产负债表

无论房子的价格或高、或低，他一定是在资产负债表的左边，不可能到右边去的。

假设刘能同学看上了一套房子，想从房地产商那里买，会发生什么呢？》

首先问问房子多钱？哦，100万呀，我手里有20万。

售楼小妹微微一笑（很倾城）地说，没关系，你可以从银行贷款80万，分期还。

好了，此时刘能的资产负债表前后发生了变化。

当然，我们假设刘能手里原先就仅有20万的财产。

买房前，他的资产负债表：

买房后，他的资产负债表（记为：刘后表）：

我们看，刘能同志的资产负债表在购房前后发生了变化。

表面上看，刘能的房子产生了蓄水池的功能，因为在买房前后，他好像把80万元人民币留存了。

好像是，让80万从市场上消失了一样。

实际呢？》

非也，非也，此时的房子不仅没有让80万消失，反而让80万动起来了！

为什么呢？

因为80万在银行本来是没有流动性的，现在有了购房需求，为这80万制造了流动性。

他怎么体现呢？

具体体现在房地产商的资产负债表里。

2 房地产商的资产负债表

假设房地产商就这么一套房子，

在房子卖出去之前，房地产商的资产负债表是这样的的，

我不是说房子暴利呀，仅仅是举例子，大家不要较真里面的资产和负债的比例问题。

好了，房子卖出去以后，我们看看他的资产负债表有什么变化吗？

在偿还负债后，资产负债表可能为（右侧表记为：房后表）：

看到什么了，市场上多了80万现金，这是宝贵的流动性。

这80万，房地产商或者存入银行，

或者就要进行投资，买买买。。。。。。。。。。。

总之，这80万，有可能又会跑到银行去，发生什么了呢？

3 银行的资产负债表

为了简单，我们简化银行的资产负债表，假定他就只有100万资本。

刘能来贷款80万，好了，正好当前准备金率是20%，能把80万全部放贷出去，他的资产负债表就变了：

好了，接下来就是房地产商拿到刘能买房的钱了。

如果按照时间排序的话，此时，前面的刘后表、房后表出现了。

不重要，关键是，此时房地产商拿到钱，是不会把钱放在老婆孩子热炕头的，不论是继续投资，还是为了保险起见进行存款，都会导致银行的资产负债表变为：

是吧， 最后这80万，又流入了银行。

此时，资产负债表会进一步发生变化：

是的，没错，当前准备金率为20%，银行能够继续放贷，放贷出去：80*（1-0.2）=64万元

留下：80*准备金率=80*0.2=16万元

这个过程就会不断地迭代进行，因为刚才的放贷出去的60万元会继续回到银行资产负债表的右侧：

该过程是不断地往复的，一直持续下去：

最后银行的资产负债表：100+

80+ 80*0.8 + 80*0.8*0.8 + 80*0.8*0.8*0.8* +.......

=80*（1+0.8+0.8^2+...+0.8^n）

好了，最后资产负债表右侧有：100+

80/0.2=100+400万元

这意味着什么？

市场上有新的400万元了。

哪里有什么蓄水池，发动机，而且是永动机那种。

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过去房地产作为货币蓄水池，我们先在哲学上分析一下这个蓄水池。它只是一个流量概念，只有货币的流入和流出，没有产权，只有会计记账，代表着信用或者未来的收入。

1、土地市场，由于宪法规定，土地是国有产权。只要你竞获得土地的开发权，就可以拿土地到银行去贷款，开发成房地产，国家确定房地产为支柱产业战略定位。

2、房产市场，只要你交了首付，就可以获得房子的所有权，也就是合同规定的建筑部分，去银行按揭贷款。

城市化过程中，由于大量的农村剩余劳动力要进入城市，人口自由流动，加上中国经济对外出口强劲，中国农业投资回报率低，加速农村人进城务工，造成了对城市住房的大量需求，货币就大量的流入到房地产市场。

所以，房地产作为超发货币蓄水池的功能是通过：城市经济强劲+农村经济衰落+人口自由流动的因素以及国家对房地产支柱产业扶持，造成对住房的需求，发行了大量的货币。

庄周晓梦迷蝴蝶

截至2018年末，M2规模达到了185万亿，是GDP的两倍。而房地产起到了蓄水池的作用。如果没有房地产作为蓄水池，国内物价涨幅将大大高于当前水平。

次贷危机后，美联储实施量化宽松政策以刺激经济复苏。面对美联储新一轮量化宽松政策引发的“热钱”流入问题，2010年，周行长提出了“池子论”，即通过总量调控对冲热钱，把短期投机性资金放进一个“池子”，等撤退时将其从“池”里放出，从而避免冲击实体经济。池子论”引发了市场的种种猜测。有人认为是股市，也有人认为是房地产。之后，时任央行副行长马德伦做出了解释，他指出周行长所说的“池子”其实是个政策的组合，包括存款准备金率的调整、对外汇结汇的管理、公开市场操作等调控工具。这就是“蓄水池论”说法的源头。

“蓄水池论”有一定的合理性。从货币存量的角度来说，房地产是资金的蓄水池。一方面，央行投放的大量资金沉淀在房地产的开发、交易和流通环节，另一方面，由于房地产行业的发展带动了房地产企业和居民杠杆率的快速上升，侵占了大量信贷资源，造成了金融系统资金分配的结构失衡，对实体经济造成了挤出效应。根据中国人民银行公布的数据显示，2006-2018年，房地产贷款余额年均增速高达21％。截至2019年6月30日，房地产贷款余额高达41.9万亿，占全部银行贷款存量的28.7％。其中，居民个人购房贷款余额高达28万亿，占全部银行贷款存量的19.2％。2019年上半年，全国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2％，而去年同期则高达40％。另根据国际清算银行的数据显示，2006-2018年，居民部门杠杆率从11％上升至53％。并且，经济越差房地产繁荣对实体经济的挤出效应就越明显。而资金一旦进人房地产领域，就会形成积压，需要维持房地产市场运行以及庞大债务存量的资金也就会越来越多，这些资金也将很难再流出房地产市场。可以说，房地产对资金的大量占用是货币政策传导不畅的重要原因，就造成这个蓄水池越来越大。

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“蓄水池论”有其合理性，由于土地转让金作为地方政府的主要财政收入来源，央行不得不通过把货币投向房地产以及相关产业的方式，来保证地方政府的正常运行。在正常情况下，地方政府应该是靠税收来维系整个运作，现实中，靠税收根本就无法实现地方财政的正常运转。在投资拉动经济的模式下，地方政府债务高企。如果简单的通过发行货币的方式，必然造成激烈的通货膨胀。房地产作为超发货币的定向目标，只有房地产保持繁荣，一方面可以将存量货币(特别是储蓄)锁定在房地产，更重要可以通过土地出让金保证地方财政的稳定。同时房地产产业的产业链较长，涉及的行业众多，也是带动整个经济发展的重要手段。房地产行业的快速发展必然伴随着房地产企业杠杆率的快速上升，房价的持续上涨也会带动居民部门杠杆率的大幅提升，势必会吸引大量资金进入房地产，与其他实体经济产生竞争效应。这又加重了土地出让金在地方财政收入当中的比重。同时债务存量规模的大幅增加倒逼央行只能加大货币投放力度，依赖房地产行业发展，实现地方政府土地出让金的增加。所以说，是地方财政主要来源(土地出让金)和投资所形成的巨大债务，迫使央行只能加大货币投放，通过房地产向地方政府以及地方债务提供流动性，房地产作为超发货币蓄水池就这样形成了。

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房地产作为超发货币的蓄水池功能，主要通过房地产存量房数量增长，房地产公司征用土地数量增长，人为提高房产销售价格，大量收取房产销售订金，发行房产股权基金，房地产公司向银行举借贷款，协助购房者申请银行贷款，用房地产公司自土和存量房产替其他公司担保从银行贷款，使用手中土地及存量房产向风险投资机构获得投资等手段体现其超货币的蓄水池和水库作用，也可以说成堰塞湖。

1，房地产。指由土地和土地上永久建筑及其𧗠生权利组成，是房产和地产的组合名称。房地产，具有不可移动性，变现慢，相对保值性。从法律层面上，它是一种财产权利。# 。

2，超发货币。指发行的货币超岀了社会创造的总价值量，简单就是多印票子。2020年后，电子货币和货币电子化形成具大体量，超发货币甚至可以一键搞定。正常情况下，货币发行量要与社会创造价值总量持平。从国外情况看，没几个国家不超发的，有的国家超发达到社会创造总价量的百分之三百以上。

3，房地产的蓄水池作用，是将银行，个人，机构，其他社会资夲中的超发货币进行物质和权利转换，并且挤压银行，个人，机构，其他社会资夲的信用，用这些信用去兑挽货币发行银行的起发货币，人为制造扛杆。从风险角度看，房地产的蓄水池作用，更准确的应该用房地产的堰塞湖来表达，因为当全社会都卖房子时，会造成所有房地产公司倒闭，整个经济体系崩溃。

4，房地产的蓄水池功能的实现，主要是开始讲的那些手段，所谓蓄水池，其实是房地产公司人为炒高房产价格像海绵一样吸收超发货币，但由于房地产公司抗风险能力弱，因此海绵里的水会蒸发，从而适成银行，个人，机构，社会资夲的账面亏损。

总的来看，房地产的物质作用是根本，它作为超发货币的蓄水池，是房地产公司人为赋予的能力，属泡沫经济的一种。毕竟，建再多的房子，住不了的情况下，最终都得拆除，属于人类社会资源的一种浪费。@ ，财经领域创作者。

诸葛成君

房地产作为超发货币的蓄水池有其客观形成的原因，主要体现在两个方面：

一、央行投放的大量资金沉淀在房地产的开发、交易和流通环节。

二、房地产行业对其他下游行业的拉动作用。房地产相关的行业主要有建筑建材，装修装潢材料，家具家电。等等下游行业都与房地产有密切的资金往来，而且是房地产开发商一般采取银行贷款购买材料，或者是融资购买，或者是其他形式的垫资购买，这种形式推高了房地产的蓄水池作用。

三、由于房地产行业的发展带动了房地产企业和居民杠杆率的快速上升，侵占了大量信贷资源，造成了金融系统资金分配的结构失衡，对实体经济造成了挤出效应。

根据中国人民银行公布的数据显示，2006-2018年，房地产贷款余额年均增速高达21%。截至2019年6月30日，房地产贷款余额高达41.9万亿，占全部银行贷款存量的28.7%。其中，居民个人购房贷款余额高达28万亿，占全部银行贷款存量的19.2%。2019年上半年，全国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2%，而去年同期则高达40%。另根据国际清算银行的数据显示，2006-2018年，居民部门杠杆率从11%上升至53%（见图2）。并且，经济越差房地产繁荣对实体经济的挤出效应就越明显。而资金一旦进人房地产领域，就会形成积压，需要维持房地产市场运行以及庞大债务存量的资金也就会越来越多，这些资金也将很难再流出房地产市场。可以说，房地产对资金的大量占用是货币政策传导不畅的重要原因。

向日葵广视角

最近有团队回顾了过去M2增速与社会各类商品、价格的增长关系。

• 得出的大致结论是，一个特定时期的一线房产价格跑赢了M2，股市跑平了，一般商品跑输了。
• 当然，一般商品跑输了却没有导致这些商品的供应不足，一方面是生产效率提高、科技进步了，另一方面是产能整合，规模经济了。
• 而特定时期的优质房产价格跑赢了，这件事情就显得比较特别了。

因为有一个假设出现了，新出现的资金是不是都跑房子里了？

楼市凭什么有做货币蓄水池的特质

• 首先，来看蓄水池的含义，夏天下雨如果多了，地势高的地方的水可能会大量汇集到地势低的地方，让那里受负面影响。
• 这时候建立一个水库，专门储水，一方面避免了负面影响，一方面调节时空上的水量分布不均。
• 因为房地产是固定资产，既有地理上的唯一性，又有时间上的长期性，加上附着在其周围的教育、医疗、交通等资源，让房地产的收益有一个比较好的预期：在未来能够给投资人带来更多利益。

那么如何蓄水了呢？

我认为是靠着以下几点：

• 社会共识，市场参与者基本形成了一个共识，房子可靠。这一方面是因为中国的社会文化，重视有自己的房子，一方面是另一面的股市波动太惊人。
• 价格低估，之前的房产价格与中国飞速的发展相比，捉襟见肘，过于低的地方，就要被填补起来。
• 市场管控，房地产市场一直以来没有房地产税进行调节
  ，买卖房却少了对于购买后年年交税、遗产交税等成本考虑，所以买卖比较激进；
• 但是二次交易受到控制，导致了一些不是为了自己住，而是投资的人的房子憋住了。

房产这个资产用自己价格的膨胀吸收了增发的大量的资金，起到了蓄水的作用。

蓄水下来了，要怎么逐渐用起来，让水位下去。

Doubtfuldebts

对这帮故意捏造数据鼓噪炒房，企图再次绑架政府、绑架经济、绑架民众并公然与中央住房不炒决策布署对着干的房地产利益集团及其代言人必须毫不手软地严惩重处、坚决打击！！！

關鍵字: 金融机构 财经 房地产