“現金流遊戲”是每一個富爸爸玩家推崇的財務自由工具，現金流類金融資產裡依認知難度和風險回報偏好遞增分為：
儲蓄分紅險及年金、債券類基金、壟斷性收息股、房產信託基金REITS及期權現金流 等。本文以房地產信託REIT分享為主。成文過程中參考了安泓投資創始人楊書健《環球房託現金流》框架和訪談，並融合了自己的理解，特此致謝。
房地產信託(REITS)屬於商業房地產投資，擁有穩定派息、派息增長和資本增值的特點。房託的主要價值來源於其商業房地產，包括商城、辦公室、工業物業、酒店等。房託主要持有收租型物業，租約產生房託穩定租金收入。因此房託主要機構投資者以退休基金、保險公司、慈善基金、大學基金為主。
房託作為特殊信託由各國政府通過法律確立，規定要求：
- 房託必須以房地產收租物業為主；
- 房託每年淨收入以股息形式派給股東，派息率>90%；
- 房託稅務優惠，部分地區免入息稅
亞太區房託過往10年具有【6】【9】【12】的特性，即房託每年提供4-6%的股息回報，每年收入增長約9%，每年的總回報約12%，較歐美地區回報更高且風險較低。主要源於亞太區經濟快速增長，此外房託與通脹掛鉤對應做到租金上升、 派息上升和股價上升。
房託增長髮展策略主要為購入物業、放售物業、物業優化工程或物業發展，依不同的房託管理策略，可分為四種房託類型：
- 資產增值型：現有資產改造增值，例香港領展(00823)；
- 開發增值型：工廈或物流中心開發，建期短租金穩定；
- 資產管理型：房託管理公司，例澳洲Goodman(GMG)；
- 優質資產型：核心資產，例日本Nippon Building Fund
與傳統的地產投資、地產股、債券相比較，房託REITS具有以下特點
- 房託 VS 地產投資：
- 房託交易快且變現流動性強；
- 資金投入較少且靈活分配；
- 通過全球房託，易分散投資；
- 房託透明度較高所需知識較少；
- 房託無控制權、無居住屬性、無按揭槓桿屬性
- 房託 VS 地產股/收息股：
- 證監會規定房託基金的股息分派比率最少為90%；
- 房託以收租物業為主，較地產商開發物業風險低；
- 股票無派息要求、無稅務優惠，派息比率較房託不穩定
- 房託 VS 債券：
- 股息隨租金上漲而上漲，房託價值隨房價上升而上漲
- 債券利息收入固定不會增長，利率上升債券價值下降
- 房託 VS 私募基金
- 核心房地產基金入場門檻較高普通投資者難以參與
房託分析與估值模型
影響房地產週期的經濟數據包括國內生產總值、通脹率、利率等宏觀市場數據，亦包括白領職位數目(辦公室)、零售增長數據(商城商鋪)、
進出口數量(物流物業)、旅客到訪數目（酒店物業）等房託REITS細分類型指標。新增需求與新增供應的偏差可估算未來空置率及租金走勢，進而測算房託收入。房託估值模型：資產淨值與公允價值
房託REITS的估值主要取決於現有資產質量與房託管理能力，計算步驟為先計算資產淨值(NAV)，再估算公允價值(Fair Value)。
資產淨值 NAV：房託估值的現金價值
- 市場資本化率(CapRate)=(未來12月收入-直接支出)/樓價
- 通過市場公開數據，計算市場資本化率(CapRate)
- 不同國家地區、不同類型物業、不同等級物業的Cap Rate不同
- 估算樓價=未來12個月物業收入/Cap Rate
- 資產淨值(NAV)=估算樓價+現金資產-總負債
- 每股NAV(房託現金價值)=淨資產價值(NAV)/股數
NAV模型會因主要資產素質、市場趨勢轉化或資本市場失效而存在誤差，因此需要依市場實況而調整。
公允價值 Fair Value ：房託價格波動基礎，區間獲利
- 公允價值=淨資產價值(NAV) - 房託成本+ 策略價值
- 房託成本=管理團隊薪金+開銷+法律會計顧問費用
- 管理策略價值 = 內部增長 + 外部增長
- 策略價值可正可負，需瞭解量化管理層策略
- 內部增長：提升現有組合價值(裝修或商戶重組)
- 外部增長：改善資產組合(開發或擴建)、併購或出售
- 現金流模型量化為股價，EVA(經濟附加價值)
公允價值因管理水平比資產淨值可高可低；REITS價格會圍繞公允價值波動，短期交易以公允價值為本，中長期公允價值亦可升可跌，價差中尋找機會。
房託槓桿及債務風險評估：
- 再融資風險：槓桿比率
- 現有債務能否續借，氣球式還款
- 分散債務還款期、分散債主類型
- 流動性風險：還款額覆蓋率>1
- 借款人能否每月還清合約要求還款額
- 技術性違約風險：條款測試
- 借款人有否遵從債務協議中所有條款
全球市場房託REITS投資
北美房託(全球佔比69%)：最大成熟市場，10年總回報11.06%
美國：全球龍頭成熟且多元化，五大房託：
- American Towe Corp(8.34%) 基建
- Crown Castle Intl Corp(4.9%) 基建
- Simon Property Group(4.55%) 商場
- Prologis(4.2%)：工業
- Equinix Inc(3.66%)：數據中心
亞太房託(全球佔比19.2%)：高增值市場
香港：領展(0823)超過香港六成市值
新加坡：全球房託資產上市地，五大房託
- CapitaLand Mall Trust
- Ascendas REIT
- CapitaLand Commerical Trust
- Mapletree Commercial Trust
- Mapletree Logistics Trust
澳洲：亞太最成熟十大房託佔七席
- Goodman Group: 資產管理開發增值
- Scentre Group: 零售、高質量資產
- Dexus: 辦公室、高質量資產
- Mirvac Group：多元、高質量資產
- Stockland：住宅、開發增值型
- The GPT Group：多元、資產管理型
- Vicinity Centres: 零售、資產管理型
日本：亞洲最大房託市場，復甦期
其他：馬來泰國新西蘭印尼，欠成熟市場
歐洲房託：全球佔比11.9%，英國約一半，低增長
全球房託REITS商業分類
零售商場類房託(亞太區區前五)
- 香港：Link REIT：
- 澳洲：Scentre Group
- 澳洲：Vicinity Centres
- 新加坡：CapitaLand Mall Trust
- 日本：Japan Retail Fund Investment
- 辦公寫字樓房託(亞太區區前五)
- 澳洲：Dexus
- 日本：Nippon Building Fund
- 日本：Japan Real Estate Investment
- 新加坡：Capitaland Commercial Trust
- 香港：Champion REIT
- 物流物業房託(亞太區區前五)
- 日本：Nippon Prologis REIT Inc
- 日本：GLP J-REIT
- 新加坡：Mapletree Logistics Trust
- 新加坡：Mapletree Industry Trust
- 日本：Industrial & Infrastructure Fund Investment
- 酒店或服務住宅(亞太區區前三)
- 日本：Japan Hotel REIT Investment
- 新加坡：CDL Hospitality Trusts
- 日本：Hoshino Resorts REIT Inc
領展房託基金例子
領展(0823)是香港最大的房地產信託基金，領展股息分派比率達100%以上，通過加租每年派息維持10%以上增長，適合長期持有、價息兼收。領展管理運營策略：
- 翻新商場推高租金及物業價值；
- 高溢價出售非核心增長緩慢的物業；
- 收購及發展海濱項目打造甲級商廈；
- 收購內地一線城市物業分散風險。
投資者參與房託REITS投資的方式分為：股票市場直接交易、房託類ETF 或房託主題基金。從實踐來看，長線持有優質房託REIT和壟斷性收息股是主流穩健收息策略，輔以期權現金流策略可以增加回報，而Starman《現金流為王》中的“REITS+Bond系統”的理念頗具啟發性，奈何個人投資者參與債券抵押融資門檻較高，筆者目前財力只能望而興嘆了。
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