2020年初的新冠疫情為房企的經營帶來了不少的壓力，無論是本來預期在春節期間的返鄉置業潮偃旗息鼓，還是春節後房企的復工開工推遲，亦或是現場售樓的大面積暫停，都對房企的銷售造成了巨大的影響。而在銷售大幅減少的同時，房企的一些剛性成本支出仍然必不可少，百強上市房企疫情期間在一個月的剛性支出大概會有多少呢？
01
員工薪酬和利息開支是疫情期間房企最大的“剛性”成本
房企的主要資金來源是銷售收入、自有資金和融資所得，在當前疫情影響下，房企線下銷售嚴重受阻，線上銷售如火如荼的展開，但是對銷售現金回款仍有不小的影響，而與此同時企業的很多支出卻必不可少。
一般而言，房企的成本主要包括土地成本、建安成本、銷售費用、員工薪酬、其他管理費用、利息支出、土地增值稅等各類稅收。其中土地成本、建安成本、銷售費用、土地增值稅等一般而言跟企業的拿地、開發節奏是息息相關的，比如銷售情況好就會增加所得稅的支出，而投資開發力度大也會增加土地增值稅以及建安成本等，疫情期間企業拿地開發節奏放緩的話這部分支出也可以暫緩，且政府對部分稅項、土地款繳納等也給出了延緩的政策，因此這部分支出可以說有一定的彈性空間。
但是有一些支出對企業而言是無法拖延的，其中最主要的當屬員工薪酬、利息成本，這些費用無論銷售和投資情況如何都需要房企支出，且支付的時間和數額較為穩定，在疫情影響銷售開發的情況下，成為企業的剛性成本。
房企收入成本構成圖
02 百強上市房企單月平均剛性支出8.58億元
據我們測算，64家百強上市房企平均單月員工薪酬約2.87億元，平均利息成本約為5.71億元，兩項剛性支出合計平均值約為8.58億元。在“停工停產”的情況下，這部分支出就顯得比較突出了。
從各個企業來看，單月兩項剛性支出合計在50億元以上的企業有1家，20-50億元的有5家，10-20億元的有9家，5-10億元的有21家。平均到單日來看，有2家房企一天剛性支出超過1億，5家房企單日支出在0.5-1億之間。這跟企業規模有一定的關係，單月兩項剛性支出在20億以上都是Top10房企。
百強房企“剛性”成本數額分佈圖
兩項支出分開來看，Top10龍頭房企每家單月平均支出員工薪酬約為8.65億元， Top11-30平均約為3.01億元。各梯隊房企的融資利息費用基本都是其員工薪酬的兩倍左右。其中，Top10的龍頭房企單月資本化前利息平均每家約為16.05億元，Top11-30平均為5.74億元。Top30之後的房企員工薪酬支出和利息支出都呈現明顯的下降。可見房企的“剛性”成本中，佔據大多數的是其融資利息，房地產行業作為資金密集行業，房企槓槓使用率相對較高，在目前形勢下，部分槓桿率以及融資成本較高的房企可能會有較大的成本壓力。
百強房企各梯隊單月平均“剛性”成本表（億元）
03
加強線上銷售和積極拓展融資是房企目前的主要突破口
總體來看，僅單月員工薪酬以及融資利息的支出對於房企而言就是不小的開支，還不算停工對企業項目銷售結轉的影響。因此對於房企而言，如何開源節流就更為關鍵。目前看來，房企增加現金流入主要是擴充融資以及促進線上銷售。
在融資方面，2月中旬以來房企發債逐步恢復。值得注意的是，在疫情以及發展前景尚且不明朗的情況下，房企發行的債券多為境外一年期內短債及境內超短融資券。此外，由於證監會於近期調整了上市公司再融資條款，加上央行下調了MLF以及LPR等融資利好消息，預計短期內房企仍將持續加大融資動作。
而在銷售方面，多數房企加大了線上售房的力度，自建或者與第三方房產平臺合作搭建線上售樓處，打折促銷、全民營銷、無理由退房、租戶購房補貼等手段全出。這些措施可能增加一定的運營成本，但是卻可以在一定程度上促進銷售規模的增長以及銷售回款的增加，有利於企業的資金迴流，同時也開啟了房地產的在線營銷時代。
排版 / 楊燕
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