蜘蛛網捉大蟲

鵬哥觀點，未來該買房還是賣房，取決於很多因素，買房的時候要做好標的的篩選，賣房的時候要選擇好時機，不能一概而論。

1、買房還是賣房要看宏觀行情

從宏觀的角度來看，未來買房還是賣房，都需要看未來政策走向。就現在而言，政策還是不夠明朗，國家對於房地產的限制也比較嚴格，所以買房還是賣房都需要緊密的關注宏觀調控政策。

（1）放水適合買房

如果國家在放水的階段，那麼適合買房，屬於全國房價開啟上漲的前夜，在這個階段有很多合適的機會。比如說2019年上半年的時候，央行降準釋放了1.5萬億的資金，直接導致了全國多個城市的小陽春，房價開始大幅回暖，甚至已經達到了2018年的高度。

那麼在這種情況下，你在年前或者年後買房就會賺到至少10個點的收益。

（2）賣房要挑好時機

選擇賣房，也要看宏觀行情的走勢。假設當前的行情已經比較火熱，而且你也想通過出手來置換更大的房子，那這種情況就適合買房；但是如果行情一直在比較冷淡的情況下，那麼你就適合持有自己的房產。因為在行情冷的時候賣房，你的房產的價值就會被低估，也賣不出好價錢。

（3）用週期的觀點看待房地產

所以賣房一定要選擇好時機，房地產的價格是隨著週期調控而浮動變化的，看懂週期變化，學會逆週期操作，就可以收穫不錯的漲幅。一般來說，房地產週期以10年為基本的週期，在這個過程中還會有調控的小週期，週期嵌套週期，用週期的觀點看待房地產，為自己買房、賣房提供宏觀決策。

宏觀因素決定了未來房價的大趨勢，我們要學會看懂這種大趨勢，才能夠在未來房地產走勢中提前佈局，並且收穫一定的收益。

2、買賣房產要因城施策

不同城市有不同的房地產政策，每一座城市買房和賣房都有限購政策，並不是說想買的時候就一定可以買，所以一定要搞清楚所在城市房地產的具體政策。

（1）以北京為例

北京買房需要連續繳納5年的社保，中間社保還不能斷繳，如果斷繳後補繳社保無效。如果是在北京通州區買房的話，需要連續繳納3年社保。這些都是購房的門檻。

此外，北京的商品房要5年限售，買了商品房取證後要5年時間才可以上市交易，未來你想賣房，也要符合要求。

（2）以深圳為例

深圳買房也是需要連續繳納5年的社保。那麼如果你沒有購房資格，即使你把錢準備足了，也很難買房，這是現實原因。

賣房也有限售政策，深圳的房產要求持有至少3年以上，也就是你拿到房產證之後，3年以後才能夠選擇賣房，那麼3年的時間就是你的持有期，即使你現在想賣也賣不了，所以這就杜絕了短期炒作的情況。

（3）熟悉熱點城市的政策

此外還有很多熱點的二三線城市，也是有非常嚴格的限購限售政策，一定要非常清楚你所在城市的政策，才能夠做好買房和賣房的決定。當然，如果你已經符合買房和賣房的條件，那麼就可以選擇適合的時機去進行買賣。

3、根據自己的資金實力來判斷

另外還要根據自己的資金實力來判斷買房還是賣房，剛需和投資是完全不同的選擇。

（1）剛需群體

第一種情況是首套剛需購房，沒有房產的時候就只能自己租房，當自己做好準備了，就可以選擇房產了。就剛需群體而言，及早上車比選擇時機要更重要。如果只有一套房產，可以通過置換升級來進行買賣。

剛需客戶最容易踩坑，也看不懂房地產，對於選擇房產大多數都是比較迷茫的。所以一定要做好充足的準備，並且對於標的要做嚴格的篩選，才能夠在未來換房過程中避免踩坑。

（2）投資群體

第二種情況就是投資性住房，你已經有了一套或者是幾套的房產，多餘的房產可以選擇賣房，這種情況下就需要去判斷自己是否要在這個時機出手，同時也要選擇是否需要通過賣房來置換更大的房產。

這些是根據自己的資金實力來判斷的。一般來說，如果你的資金實力達到了一定的階段，而且有意願去做房地產投資，那麼鵬哥的建議是多買，而不是多賣。

你持有的資產越多，你向銀行可以貸款的額度也就越多，對於自己做生意也是非常有幫助的。

4、果斷出手不具有價值的房產，堅定持有具有價值的房產

對很多朋友來說，看不懂自己持有的房產到底是不是具有價值，所以一定要升級房產投資理念，努力看懂房地產走勢，在紛繁複雜的房價漲跌過程中，擁有自己的判斷邏輯。

（1）沒有價值的房產要果斷置換

如果你持有了沒有投資價值的房產，要選擇果斷出手，即使過去幾年都沒有什麼漲幅，也不要太過期待未來有很大的漲幅，沒有價值的房產未來依舊是沒有價值，時間不會帶來更多的價值。

（2）有價值的房產堅定持有

相反，有價值的房產在行情下跌的時候，一定是最具有抗跌性的，而在行情上漲的時候，也是最先上漲起來的。

這些房產在時間的作用下會越來越稀缺，而且需求也會更加強勁，價格會不斷上漲。如果你持有有價值的房產，要堅定持有下去，沒有必要因為形勢的變化而選擇出售自己的房產，這一點非常關鍵。

（3）篩選很重要

對於大多數剛需客戶或者房產投資者來說，首次置業或者是投資房產一定要選擇有價值的房產，做好篩選。只有按照嚴格的篩選方法才能夠選對標的，才不會擔心自己的房子買貴買錯，甚至是出現未來下跌的情況。

綜上所述：

未來買房還是賣房取決於宏觀因素、城市政策還有個人的資金實力，另外還要明確自己的房子到底是不是具有價值，有價值的房產可以堅定的持有，而沒有價值的房產一定要果斷置換，在這種持有和置換的過程中，讓自己選擇最佳的標的。不斷地提升自己的房產投資理念，讓錢能夠發揮最大化的升值效應。

鵬哥說房產

現在是最尷尬的時候，很多區域和城市房價也知道一定會跌，可你賣了拿著上百萬的現金能做什麼呢？同樣，你手裡有幾十萬，或近百萬的餘錢又能去投資什麼?

財富的重要投資場所

從法國經濟學家托馬斯.皮凱蒂的《21世紀資本論》中，對世界經濟進行的近200年研究表明。世界財富從最早的土地資產（如美國農場主）佔最大比例，逐步到現在固定資產佔到近60%左右（美國、法國等），200年來也沒有離開過土地作為最重要的財富儲存庫。

我國更是單一到比例佔70%以上，而大部分普通家庭更是全部財富加起來的淨資產還不夠自己住的房子價值，還要進行為銀行打工（房屋按揭）。

手上拿著錢還真不知道投資什麼？

投資實業，

一個企業資產上億元，每年淨收入還不到千萬。數千家上市公司年收入不到2000萬的預計超過1/3。

投資小生意的基本上還不夠交學費（此學費非彼學費），真正賺錢的那都是起早貪黑、辛苦勞動的飯店等賺辛苦錢的。

網絡投資，

別看人家五一、十一、雙十一，個個生意紅紅火火，可那都是不賺錢賺吆喝。都被馬雲、京東給公告促銷打折了唄。

以網上服裝女裝品牌為例，有近一半以上都是靠網紅髮展起來的，這是一個靠臉靠特色的網絡時代。賺錢容易的不一定輪的上。

金融投資

金融市場是未來搶奪房地產財富分配的最大利器，未來一定會從現在的財富比例的20%不到，提升到30%～40%。也就是從現在的60萬億不到（普通投資人）增加到100萬億以上。

就像馬化騰說的那樣，騰訊在香港上市，目前財富增長了接近3萬億，其中，普通投資人佔到1萬億。香港100萬的股民單單從騰訊這隻股票中每人平均分享了100萬紅利。

可我們的股票市場有這種企業嗎？沒有！

股票賺錢如同火中取栗，一不小心就燙著了。

思來想去，還是房產可靠。但這輪房價上漲已經接近尾聲，下跌趨勢正在醞釀之中。選好城市選好區域，不要盲目下手。等待時機，選擇合適機會進來吧！

至於，那些已經買了房的，假如沒有很好的投資渠道，還是呆在裡面更靠譜。

鞅論財經

如果現在有房子住，現在買房顯然不是一個好選擇，剛需的沒辦法。如果手裡有閒著的房子，那最好能賣掉還是賣掉好，不管是投資的角度看，還是從安全的角度看，現在把資金配置在大類固定資產裡，都不是一個理性的選擇。

當下的地產行業已經演繹成一個擊鼓傳花的博傻遊戲，房子的價格嚴重脫離了本身的價值，雖然這種現象不知道什麼時間才能糾正過來，不過從國家政策面可以看出，這個時間不會太遠了。類比17世紀30年代，荷蘭的鬱金香危機，還有20世紀90年代的日線房地產泡沫，都是很典型的例子，事件爆發前，誰退出誰盈利，留在遊戲裡的除了無奈還是無奈。

看到前面很多的回答，都從貶值的幅度來計算，甚至有人提出不賣出就不叫賠錢的理論，也真是可笑，那不是自欺欺人嗎？如果真發生經濟危機，房價暴跌的話，資金在房子裡比在銀行裡的貶值力度可要大好幾倍，房子的價格可能跌到原來的1/5或更多，這一點沒有誇張，日本，美國都有先例。而貨幣貶值30%就頂天了，如果再貶值，就是有房子，在這個國家也不會有幸福感的。發生危機，房價可以隨意跌，但貨幣不能，因為，貨幣代表的是國家的信用。

再說了，也不是沒有普通人的投資渠道，一套房子的價錢，換成美元的話，也不過是二三十萬美元，我們每個人可都有5萬的換匯額度。把房子錢轉化一部分美元，一部分穩健性的貨幣基金，或者，就是在股票市場裡買防禦性的股票，從保值的角度看都比在房子裡強。

我的觀點很明確，現在的房市就是一個博傻遊戲，誰會是最後一個倒黴鬼不知道，但這個早晚會出現，與其在刀口上跳舞，不如提前退出來的安穩。所以現在，除了剛需沒辦法外，沒房的不要買，多餘的房子賣掉，投資也不要選樓市。

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淡淡禪風

這個問題有點泛，回答這個問題前，需要先弄清楚幾個問題。

第一，你身處的城市？

北上廣深杭州等一線核心城市？還是有產業支撐的強二線城市？又或者是能和一線核心城市形成城市群，進行資源互補的城市？亦或是以上都不是？

每個城市的發展潛力的都是不同的，今年以來，三四線城市的樓市一片火熱，主要原因是在於棚改貨幣化去庫存政策的大力推行，很多三四線城市居民的房子被棚改，手裡多了許多閒錢，逐步堆高了當地的房價。

但是，到2018年，去庫存任務就基本結束了，屆時，三四線的樓市虛火就比較危險了。

所以，這裡的排序是 一線核心城市 > 強二線城市 > 核心城市群內城市 > 三四線城市 ，這裡越靠前城市所在的物業越建議持有，越往後的越建議擇機出手。

第二，所持有的物業類型？

這裡主要分為70年產權的住宅、40-50年產權的公寓和40年產權的工改公寓這三種，現在政府正在大力推進租賃市場的發展，未來肯定是向著 “高端有市場、中端有支持、低端有保障” 的長期調控去的。

所以，市場上面會有大量的租賃房產的出現，對於產權年限較短的公寓來說，有利於租賃，但不有利於交易，也就是，日後公寓成交量會相對較少，交易難度會較大。

有人會問，現在不是說產權到期都是會自動延續的嗎？產權年限的長短又有什麼所謂？

儘管現在對產權到期的處理辦法是 “不需要提出續期申請、不收取相關費用、正常辦理交易和登記手續後，自動續期。”但這裡針對的僅僅是擁有70年產權的住宅，僅是住宅、住宅、住宅！商業公寓和工改公寓併為實行。

所以從自住和長期投資來說，不建議購買和持有公寓，當然，那種戶型做成公寓類型，但實際產權還是70年的居住用地並不在此列，甚至這類型偽公寓可能還更受歡迎。

總結一下，這裡70年產權的住宅 > 40-50年產權的公寓 , 在現有價格被壓制的情況下，建議入手住宅，公寓則建議再觀望下。

第三，房地產稅的影響？

最後多說幾句，最近財政部部長肖捷對於房地產稅的推進做出了以下發言：

1、要按照 “立法先行、充分授權、分步推進” 的原則，推進房地產稅立法和實施。

2、對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

簡單的幾句話，但意義卻十分重大，相當於從國家層面透露了對房地產稅的操作方式，即按照評估值計徵，也意味著房地產稅的時間點越發臨近。

屆時，在實行 “房地產稅” 之後，新建房產的建設成本會有所降低，短期內肯定會對房價造成比較大的影響，特別是本身人口就在流出的城市，這些城市的房產就建議儘早出手。

但對於人口增量大的城市來說，只要你的房子別太高冷，房地產稅最終將成為推動中心城市房價、房租上漲的力量。具體的可以參考紐約、倫敦、舊金山、洛杉磯等地的房價，這類型的房子就建議儘可能入手或保留。

畢竟，從全球範圍來看，所有的發達經濟體沒有出現過一例因為房地產稅開徵而導致房價大跌甚至崩盤的案例。但需要明確的是，房地產稅在某段時期內的確對房價暴漲會起到較為顯著的抑制作用。

最後，建議一句，剛需自住何時買都合適，別全指望著租房，畢竟只有買房才是資產，租房只是為了尋求居住的地方。

平安好房深圳

十年以後，不管漲跌，房子還是房子。功能屬性不變，房子大小不變。不管是荒年亂世還是盛世繁華。房子的基本屬性不變，只要不是大的兵荒馬亂，房子可以抵押換錢是大概率的可能。不管什麼朝代，一紙房契多少可以換到現金抵押出去。十年以後，現金一百萬估計大概率貶值，而且不確定風險無法預計。就像一碗牛肉麵，它的價值是相對恆定的，如水浮舟。現在一碗牛肉麵10元，哪怕十年以後一碗牛肉麵500元，賣牛肉麵的始終不會虧本賣給食客。現金則不然，一旦稀釋，覆水難收，無法回頭。十年以後，說不定一碗牛肉麵都要七八千。在大放水的時代，現金不一定為王。恆定的資產才是正道。就像在戰爭之後，經濟大蕭條的時候，都是大手筆購入各類資產的大好時光。然後說句個人觀點，錢，對於老百姓來說，衣食住行之根本。但是我們把錢宏觀放大來看，一個億一百億一千億的時候，當錢只是一個數字的時候，你還會捏在手裡存著它嗎？大概率是拿去買地購買資產各種資源大宗商品等等。始終是資本在追逐實物商品，而不是商品追逐一張鈔票。鈔票，始終只不過是紙張化了的數字而已。

杯酒偷歡

買房還是賣房，這是一個常問常新的問題。

財智成功認為，2019年應該賣掉多餘房產，起碼三年內都不應該買房。

對於只有一套房的家庭來說，賣房是沒有意義的，除非在一二線城市居住久了，不準備落戶定居，準備回到老家生活。

選擇賣房，理由非常簡單：

1、房價正處於歷史高位，此時賣房能夠有最高收益；

2、三五年內房產稅就會落地，屆時持有多套房產的成本將大大增加；

3、房價很有可能進入下降區間，到時候再想賣就難了，買漲不買跌是普遍消費心理；

4、房價已經很高，上漲空間已經非常有限，租售比不到2%，賣房後理財可以輕鬆實現4%以上收益，遠高於租金；

5、國際經濟疲軟，國內經濟增速下行，居民家庭負債率持續攀升，對房價的支撐力不斷減弱，有能力接盤的人已經越來越少了；

世界上不存在只漲不跌的商品，房子已經是國人最大的消費支出。隨著房價上漲，2019年買房的家庭往往需要掏空六個錢包，還要揹負20年以上的貸款，每個月過半家庭收入都要用於還房貸，實際已經不堪重負。

如果是存款不夠多，收入不夠高，2019年及今後三年買房都不合適。經濟增速下滑意味著就業崗位減少，國際需求減弱意味著出口會受影響，產能過剩下企業就要減產，必然會有龐大群體收入大受影響。不是每個人都有行政事業單位那樣的鐵飯碗，一旦企業效益不好，或者遭遇失業，房貸就會成為問題。

不管怎麼講，高位接盤是非常不明智的選擇，就跟在股市6000點的時候跑步入場一樣，本金就有大幅損失的風險。絕大多數家庭買房都需要向銀行貸款，即使今後房價腰斬，貸款也不會減少一分錢。在房價下降後如果選擇棄房斷供就會被銀行收走房產，拍賣後如果不夠償還貸款，銀行還會繼續追討剩餘部分，這意味著首付沒了，房子沒了，唯獨還有債務。

財智成功

個人意見，地產偏離居住屬性久矣。綁架了地方政府，銀行，國家，再加上一些背景音樂～所以一直順風順水，有峙無恐。泡泡越吹越大，然而還有勢力各種圓場，無盡棋局，根源在於利益牽扯。

順便推演下，數年後，播放音樂的人已走，餘音繞樑三年。

而對於推手的那些人，比如地產商，臉頰等的利益既得者，想必皆有能力在泡泡吹破前，剪個羊毛，喬遷美利堅，改換門庭。然後著書立說，揮斥方遒。

這些人當下有的是資源和錢跟逗你玩，反正逗你的戲，門票還是你給，這個泡泡暫時不會吹破。要想吹破泡泡，必有切膚之痛，非大智慧大毅力者不能掌控之。

故買或是賣，那看不清的，估計非操盤的人都看不清。

各大媒體的好多推子，說話是不負責的。禮義廉恥仁義信，在互聯網這個玩意上，太難見到了。所以摸著自己的良心做決定吧。

天地有陰晴，善惡自分明。天堂或地獄，自在靈臺心。

將明兵厲

其實現在房地產已經不是英語作為一種投資標的了，因為現在作為投資，房地產已經不能變成高增長穩定收益的理財項目，那這種固定資產一旦投資進去，變現非常困難，並且你有沒有自己的投資週期，對於投資房地產來說風險是比較大的。所以如果一旦要投資房地產，一定要注意防範風險，每個城市和每個區的房價都不一樣，其中就包括了小區的質量等等，所以投資房地產要非常慎重，總體的房價你可以看到有高有低，但是雖然平均價在這個價位有可能很多地方房產賣的並不是那麼好，你在購買的時候除了要考核地段商圈還要考核地產公司，如果地產公司不好，那麼你接下來住的房產，或者說購買用來炒房的房產，價格也不會往上漲太多。

我也不介意你賣房，但是如果你的房子現在非常多，並且在之前已經獲得了很多的利益，那麼你現在可以考慮賣房投資一些更高增長的行業。比如說像是騰訊，百度阿里這些公司在初創的時候股價都非常低，你在那個時候投資進去，你現在肯定是直翻了很多倍了，比房地產增長的速度要快很多。那接下來你也可以再找一些這種創業型的公司，然後看好他們的未來，是否能夠通過這樣的投資來獲得更高額的回報收益率。

另外還可以投資一些公司的股權，這些公司在未來都有非常好的生命力，如果行業處於比較困難的階段，就比如說像滴滴打車這種沒有人去做，那麼只有這幾家你去投資，未來肯定會有更好的收益。專門投資房地產對於你來說也是可行的，但是在投資房地產之前，你一定要對地區的房價以及系統的波動有大致的瞭解，並且你一定要知道投資房地產的成本相，現在二手房交易稅非常高，並且二套房的貸款費率也非常高，你要想好這些費率和你算好的房價增長率是否能夠成正比，如果房價增長能夠大於這些費率，那麼總的來說你賺的如果要是小於這些費率，那麼對於你來說還不夠交給國家的稅錢。

變革家

賣房？前提是你要至少2套房吧？只有一套房的話，賣了後你住哪裡？睡馬路？睡車站？

目前來說，房價處於高速增長階段，以武漢為例，2016年年初和年底的房價翻了一倍，如果你有足夠的閒置資金的話，當然可以選擇去買房，畢竟現在除了買房，應該是沒有什麼其他的投資渠道是比投資房產更加收益高和風險小。

雖然國家和地方先後出臺了各種政策來限制房價的增長，類似於外地戶口必須在本地交幾年的社保，本地戶口限購2套房，銀行貸款利率的一再調整，這些政策並沒有影響到房價的繼續上漲，各地人才落地政策，讓外來人口方便落戶就具有購買房產的資格，所謂的限購對於剛需的人來說，影響並不大

雖然國家控制了一手房的價格，很多樓盤通過違法的“茶水費”來變相增加房價，相對而言，國家對於二手房的調控力度很小，二手房的放假蹭蹭上漲，你買到了房子，房子的價格基本上就可以同等為周邊二手房的價格，何樂而不為？

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我也為此感到焦慮，畢竟只是小工薪，不能不為自己的錢袋子著想。地標海口。前陣子賣了僅有的一套小房子。然後開始看房。海南有兩個暫停的限制，基本沒有新項目上馬，市區更是絕無僅有。所以看的基本為二手房。我買房子看中兩個因素。一是配套，學校生活交通等。二是租售比，租售比超過300的基本不看。

看了一圈之後發現，符合要求的房子很少。但是還是有。租售比不超過300的，只有個別小戶型，以及老舊小區的大戶型。這其實已經意味著，泡沫已經有不同程度的存在。此時買房，面臨的就是泡沫破滅的風險。

去泡沫化，一般有兩種可能。一是直接刺破，例如日本。據說日本是主動刺破泡沫，以此保住了實體經濟。當然代價是很慘重的。在我十幾億人的大中國，後果實在不敢想象。

二就是泡沫的實心化。就是通過限購，房產稅。等各種手段政策。按住泡沫進一步泡沫化，然後隨著經濟的發展，讓泡沫逐漸實心化。這個目標是很豐滿，很性感，很美好的。能否實現？我很懷疑。當然有更直接的方式。那就是按住泡沫的同時多印鈔票。這種方式簡單，便捷。從上到下都喜聞樂見。所以我覺得概率是很大的。

聯想到任志強最近接受採訪說:房價是否上漲都不敢說，但貨幣貶值是一定的。就更加篤信印鈔的結果了。

所以從我個人的角度來說。自住房就買吧。這個時候其實已經是買方市場了。很多房子掛個半年也沒動靜的。心急的賣主已經主動降價。如果是投資住房。那基本沒有什麼買的必要了。房產稅已經迫在眉睫。如果不想撞槍口上，那就觀察一陣再說吧。

關鍵字: 還是 賣房 買房