疫情下的杭州樓市
目前所謂各地救市的新政，大多數還只是大家拔高以後的解讀，實質還只是解決房企在疫情衝擊在資金面上遇到的實際困難。
即使在蘇州，邊執行邊加碼達42個月的現房封頂銷售政策出現鬆動，也只是為了壓縮資金回籠週期，降低房企的資金壓力。
與2003年非典時期的開發商相比，今年的開發商大而不富，利潤率低。（可參閱《疫情下重溫這17年》）
與2014年去庫存取消限購時的市場相比，今年的樓市庫存量低，而且疫情衝擊下短期內供應量也不會大幅增加。（可參閱《杭州上一次限購是怎樣取消的》）
所以，各地新政的主旨是救房企，不是救房市。
打個比方，要讓一大桌菜吃個淨光，你可以選擇讓食客上桌前十分飢餓狼吞虎嚥，也可以選擇讓廚師把飯菜做得味道精美秀色可餐。你總會選後者吧，今天的政策，就是幫廚師發揮正常甚至超常水平。
與其房企頂著疫情風險倉促趕工，迫於資金鍊虧本銷售，留下質量隱患，不如救房企一把。房企撐住了，我們的房子才是保住了。
在昨日下午樂居杭州《疫情下的杭州樓市》直播中，我們就此闡述了近期對此的思考，現整理如下。
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樂居杭州主編上官劍：您覺得疫情對今年杭州房地產市場主要有哪些影響？
葉建英：對於市場來說，因為開發商的低利潤和政府的“六穩”，保證了房價不會大跌。
壓力在開發商這裡，疫情對高週轉、高負債率房企帶來突如其來的重大打擊，加快了開發商的分化。在嚴格限價的背景下，開發商的降價空間有限，而同時政府出讓土地的步伐不會停。這樣，一部分開發商沒空間降價又沒錢拿地，另一部分開發商就可以趁機搶位。
對意向購房者來說，近期會產生一部分觀望的情緒。原因，一方面在看政策面會不會放寬，另一方面確實各行各業受到了疫情影響，大家的收入預期與購房預算都可能調整。
杭州在疫情防控中表現出來的城市競爭力，會吸引更多的人口流入，但這反應到樓市上更多是一箇中長期的影響。
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樂居杭州主編上官劍：一季度房地產業績基本慘淡，開發商面臨哪些壓力和困難，有哪些應對策略？
葉建英：對於房企來說，重中之重是保證現金流的安全。這幾年的地價都比較高，沒有降價的空間，降價的效果也不一定好。估計會有一批房企之間的收併購，也會吸引外來資本進入。
房企應對的策略，大概分三個方面。
1），銷售上，要積極營銷，多一個方法就多一條吸引客戶的路。這次疫情反而讓開發商跳開分銷渠道，嘗試了銷冠直播和線上促銷。雖然成交的結果還不多，但是對於廣告宣傳來說，已經有了效果。
2），拿地上，需要早點做好拿地的準備。接下來從中央到地方，在房企端還是會有一些扶持政策，要抓住這個拿地的窗口期。現在不一定需要救市，房價不會有大的波動，但是要救房企，要支持房企的復工和正常經營。有能力的房企，會努力拿地，畢竟在個別項目在個別城市上面承受的損失，需要從新的項目、另外的城市去補回來。
3），客服上，會更加重視客戶體驗，會把物業提升到一定更重要的位置。
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樂居杭州主編上官劍：面對疫情，政府可以做哪些措施，促進市場的恢復？
葉建英：除了兩手抓，做好各行各業和房企的早日順利復工以外，政府方面可以做的事情還是比較多的，目前來看，可以嘗試下面幾項工作。
1），在一城一策的框架下，對部分政策進行鬆綁與校正。現在的調控政策非常多，像包心菜一樣，剝一片，對房企都是有用的。可以在限購、限價和預售條件上有適當放鬆。
2），土地方面，要拿出一些有利潤的優質地塊，給開發商補補血，同時又要合理確定土地供應量，千萬不能因為其他行業與稅收的困難而過量供應土地。杭州自去年年底開始推的地就有許多拉大了樓面地價與新房限價的價差，給了開發商稍稍多一些的利潤空間。
3），政府自己要過緊日子，要爭取更多的地方債，在房企的資金週轉上給予有力的幫助。
4），對購房者在付款方式與房貸方面給予支持。
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樂居杭州主編上官劍：在您看來，2020年樓市會怎麼樣，復甦快不快？
葉建英：怎麼來界定復甦呢？從三個方面來看吧。
1），新房成交量。這個需要一段時間，有可能萬人搖的樓盤也會盡快被推到市場上來。但是，整體來講，如果沒有出臺特別強烈的刺激政策，2020年的年度總成產套數還是會下降。
2），房價。短期會有部分房企促銷，但度過一二季度以後，應該就會復甦並繼續微漲。因為有嚴格的限價，漲價的幅度還是有限的，漲價會通過中籤率變低表現出來。
3），土地。一方面開發商還是對後市有樂觀預期，另一方面樓面地價與新房限價的價差會繼續拉大，其實也就是適度鬆綁限價，會讓土拍維持較高熱度。這個復甦，可能下週一重啟土地拍賣當日，就會體現出來。（可參閱《土拍：2020.2.19》）
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樂居杭州主編上官劍：您個人有什麼想對購房者說的？
葉建英：買房子就是買城市。房產證，是你與一座城市的契約。有自住需求的，今年可以重點關注三、四、五月。
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