众32

赶紧卖吧。首先上海400万的房子租金在现在不可能有7万一年。400万的 租金最多6万吧。 还有很多没装修的850万一套的别墅 租金就6万一年。这个绝对真实 我租了做仓库的。而且上海郊区100平左右的房子每年都在10万总价左右下降。你那点租金都抵不上每年下降的房价。更别说收益了。

CYBERTRUCK

上海有套市值400万的房子，年租金在7万左右。是卖了线放在银行里收利息呢，还是出租好？

要回答这个问题，需要从收益、增值保值等各个方面出来统一分析。

我们先来计算一下收益：

400万放在银行，每月利息是多少呢？现在银行5年期存款利率最高是3%，银行大额存单5年期最高是4.2%。

我们就按年化收益率4.2%来算。400万每年的利息=400万×4.2/1200=16.8万。

16.8万的银行存款利息是年租金7万的2.4倍。所以存款利息的优势是明显的。

再从增值保值方面来看：

随着利率市场化改革的逐步完善，我国的利率也逐步在和国际市场接轨。未来零利率甚至负利率是有可能的，而且也不会太遥远。

而对于房产来说，虽然当前政策不支持房产继续升值。但随着二胎的放开，出生率会大幅上升，房价在未来有继续升值的基础。同时房租随着经济的发展只会上升，不会下降。未来房租的收入远远会大于7万。

所以从未来增值保值情况来看，房产出租的优势是明显的。

再从现金管理方面来分析一下：

手里拿着400万的现金，本金就是400万，本金不会增长。而房产可能升值。

400万现金，放在银行存款，靠银行利息显然是不合算的，如果将来实行了负利率或者零利率，会逼着我们去投资理财。

400万现金拿在手里，不是每个人都可以安全保住的。这个一个人德行有关系，如果德行不多的话，400万的现金终将会失去。

房子是固定资产，除非你卖，否则不会因为生活中的各种意外而失去。比较稳妥。

总结

通过以上分析，就表面上来看，好像是银行存款利息是房租的2.4倍，有很大的诱惑力。

但从长远来说，房产具备升值的基础，房租也具备上升的趋势。而银行存款利率却是逐渐走低，甚至于零利率。

所以总体上来看，还是拥有房产，出租收取房租更合算一些。

南公子

400万的房子是卖出吃利息好，还是出租好。这个要认真计算一下的，下面我们就来分别计算一下两种方式10年以后的总资产。

400万房子出租

400万房子出租，不仅可以赚取租金，还能获取房产升值的收益。10年下来，每年可以赚取租金7万，假设租金10年不动，也就是10年下来可以赚到70万租金。

现在方式仍然处于白银市场，随着人口的持续流入，上海城市化进程还会继续深化，房产价格还是会温和上涨。再加上通货膨胀的影响，这400万的房子在10年以后，大概率会升值到800万元。

这样400万房产出租10年，总资产可以达到870万元。

卖出房子存银行

如果卖出房子获得400万元的资金，存入银行。现在一般大型银行的大额存单年利率也就是4.125%，最高的中小银行的大额存单年利率也就是4.2625%。一般民营银行的存款年利率更高一些。

如果按照最高的民营银行新型存款的5年期年利率5.8%来计算，那么400万存款存两个5年定期，那么第一个五年，可以获得本息为516万元，第二个五年，还是5.8%的年利率存5年，那么本息合计为665.64万元。

如果卖出房子存银行，按照最高的年利率5.8%来算，10年后本息合计为665.64万元。

结论

从上面计算可以看出来，400万房子出租可能更合适一点，因为总资产达到了870万元。而卖出房子存银行，按照最高利息算也就是665.65万元。第一种方法比第二种方法总资产多了204.35万元

睿思天下

上海的租售比率一般是在1.5%左右，也就是说400万的房子一般是在年租金回报率6万左右，所以你这个年租金7万其实差不多，符合一个实际的租售比例！

要知道的是，上海的房子更多的收益不是来自于租金，而是来自于升值！虽然说，银行的理财现在可以做到4%-6%左右，但是对比通货膨胀率7.5%来看，依然是处于一个贬值的状态！

如果按照4%的理财计算，你每年什么都不做，可能还得面临3.5%的贬值问题：

那么5年后，你的400万可能只有目前332万的购买力；

10年后，你的400万可能只有目前280万元的购买力；

20年后，你的400万可能只有目前196万元的购买力；

30年后，你的400万可能只有目前136万元的购买力；

50年后，你的400万可能只有目前67.2万元的购买力；

但是，如果你手里握着的是上海一套400万的房子，那么这个结果就完全不同了！

首先，对于未来中国的房地产来说，一定是会走出分化行情的。也就是三四五线的房地产会出现滞涨，甚至回落，而强一线和新一线的房产会出现稳步上涨！

其次，拉长10-20年来看，上海房产的平均年升值率是可以赶上通货膨胀率的！

最后，随着房价的上涨，其实你的租金也是在每年提升的！

所以，不要觉得现在每年的租金回报率很低，银行的年收益很高，但是你往前5-10年来看，你会发现上海房价带来的升值收益是巨大的，而未来的5-10年里，同样也会如此！这就是物以稀为缺的道理！

李嘉诚先生曾经说过，考量一个地方房价的价值因素就只有一个，那就是地段！上海作为强一线，保持这一个非常高质量，高密度的人流，房价只会供不应求，而不会出现下滑。那么继续持有一项固定资产的投资，是一定会比放在银行收利息更好的！你现在所看的不应该是租金，而是未来的升值空间！！

⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经和投资背后的真正逻辑。谢谢您的支持，一家之言，欢迎批评指正。

琅琊榜首张大仙

这个问题的关键就是上海房价会不会一直上涨的问题

如果把房子比作股票，400万的房子，租金7万，年回报是1.75%左右，这相当于股息率。如果按照这个数值算市盈率的话，那就是1.75%的倒数，市盈率在57倍左右。这是相当高的水平了。在股市里，这个估值，就是成长股的估值了。

但是上海的房子，明显是一线蓝筹股，根本支撑不了这样的估值的。就算是茅台的股票，目前也不到30倍市盈率，这已经算是历史高位估值了。

目前市场平均市盈率就是平均理财4%的倒数，就是25倍左右。57倍肯定比平均估值高很多了。

过去两年，上海房价还是跌的

如上图所示，上海过去的两年，房价是下跌的。

我在某论坛看到一个上海本地人置换房子的案例。

事情发生在去年的5月份，这个人想把普陀的房子置换到徐汇，于是挂牌卖普陀的房子，挂牌价330万（小两居），然后徐汇那边下了定，结果没想到去年下半年开始上海房价开始下跌，周边跌的更厉害，普陀的房子降到290都出不了手，一下子降了三四十万，而徐汇的虽然也降了，但是交了定金没法改了，一两个月亏了几十万，楼主要哭晕了。

所以那些相信上海房价永远涨的人，也要考虑下未来作为蓝筹板块，上海房价到底能不能跑赢理财收益？

我在上海呆了十几年，说实话，上海的吸引力根本不能和之前比较了，现在热点是深圳，大亚湾，那边发展的热火朝天，反观上海，这么多年，真的没啥变化，还在吃政策的老本。

所以，你还想房价像过去十年那样涨5倍，那可真的有点困难了。

赵冰峰财经

400万＊5.22%=20.88万元。

如果把这钱放在银行里存5年，每年可有近21万元的收入。5年有近105万元的利息收入。

如果出租 ，5年收益35万元。两者相差70万元。

再从5年的房价变化来分析。

如果房价的涨幅少于17%，甚至跌了。那么卖掉存银行比较划算。

否则，就收租好。

金丘说今

上海的房子目前租金的投资回报率只有2%左右，一般银行的理财产品可以达到年化收益率4%以上，也就是说，每年的投资收益率比收房租多一倍。还有一些净值型的理财产品，收益是超过5%的，当前中低风险的银行等金融机构的基础理财的产品还是很多的。

房子是卖掉还是租主要取决于你的房子所处的地段还会不会升值，当前的房地产市场泡沫很大，继续升值不太现实，如果不是自住或者子女有需求的话，建议还是卖掉买理财产品的收益比较高，就算买国债或者余额宝之类的随存随取的产品收益也比你的租金回报率高。

过去人们热衷于买了房子后把房子租出去，是期待着房子能升值，过去十年前在上海买的房子如今至少都升值两三倍了。在当前这样的供大于求的情形下，最好是尽快卖掉，越往后越卖不掉，趁早卖还不会有损失。

当然，如果子女长大了要结婚需要房子，这种情况下是不能卖的，还是先供孩子使用。如果仅仅是作为投资品来说，当前房子租金的回报率真的跑不赢银行的基本款理财。

如果你赞同我的观点请点赞加关注，如果你有财富生活中的难题欢迎点击我的头像到我的首页，再点击导航条中的“圈子”，我将及时为您解答。

金融学家宏皓教授

问题不能光看表面，400万市值的房子年租金7万，如果卖了换成银行存款在银行购买理财产品一年的理财收益可能会达到20万。

如果要从短期内的投资收益率看，肯定的卖了换成现金在银行收利息好。

但是，要综合考虑到换成现金后的通货膨胀率和楼市涨跌问题。

卖了房换成现金后，考虑到货币贬值问题吗？

这也是一个老生常谈的问题，近几年中国通货膨胀率还是不低的，年通货膨胀率达到7%左右。换成现金理财不是不可以，但是有没有稳定的投资渠道保证每年的投资收益率高于7%？

如果没有的话，在银行购买理财产品一年收益率5%，那还是有-2%的货币贬值率，那真的是得不偿失的。

持有上海的这套房产，未来的保值或者升值空间有么？

因为不知道你的房产具体所在区位，交通和学区条件怎样，也不能从短期的房价走势准确的预判未来的上海房价到底是涨是跌。

我简单的查看了上海的历年房价数据，一直到2017年都是保持上涨趋势，从2017年底到2019年5月，上海的房价均价维持在46000左右，一直在小幅涨跌中震荡。

单就近几年房价走势看，上涨势头已经没有以前那么强劲，但是也不至于短期内就下跌。

建议：拿住房子暂时不动，不要纠结于转换成资金的理财收益，保值最重要。

所以，400万的上海房产拿在手里，一年7万租金收益，在保证固定租金收益的同时，观望观望，上涨更好，未来即使是下跌，也不要急于抛售。（上海作为国内几个超一线城市之一，房价短期内下跌的可能性很小）。

财经札记

从这个题目中，我们可以分析出两点：

• 1、房子不大，可能也就70平到80平左右，月租金能达到6000左右，在上海这个租金也算公允。
• 2、题主不只有这一套房，这套房子存在的意义就是为了投资用的。

房价越贵，租售比越低，这点已经是公认的事实了。上海这座房子均价已经达到5万以上的城市当然也不能例外。靠租金想获得较高的收益几乎是不太现实的。

从投资角度来说，一个项目是否适合投资，关键要看安全性和收益率。

安全包括很多层面，有变现的流动性安全，有存放的损耗安全，甚至还会有持有的贬值风险。

就房子来说，安全性还是毋庸置疑的，房子在我国一直是一个比较受欢迎的硬通货，无论是银行还是民间，拿着房子去，基本都能借到钱。再不好的房子，搁到房屋中介那，虽然不一定能及时卖出，但都能给你评出一个售卖价格。

房子贴上“上海”的标签，更为房子提供了保障。

作为在国际上都非常知名的城市，人口会不断流入，上海房子是供不应求的。虽然在全国范围，上海的房价已经达到了令其他城市望尘莫及的程度，可如果站在上海这座城市来说，房价还有向上的空间。

持有上海房子还是非常令人安心的，不用担心随着社会的发展变得一文不值，更不用担心哪天想变现，怎么也无法操作。它绝对称得上一个安全的资产。

再来说说它的收益率，房子的收益率有两个，一个租金，一个是涨价。

从租金层面看，租金的收益还是比较低的。一年七万，收益率不足2%。把它变现，存到银行，至少也能获得4.2%的收益，是租金的两倍有余。

从涨价层面看，短期内上海的房价也没有经得住楼市管控的压力，一直保持稳定的维持。只要楼市监管不放松，上海房价依然会稳定的上涨。

去年一年，上海房价上涨了3.34%，我觉得这样的上涨速度基本是可以维持的。

综合来看，上海房子的收益率应该是租金收益加上房价上涨收益，大概在5.0%左右。

经过这一番分析，上海房子的投资效果基本可以评估出来了。安全性较高，收益性不高。那是否要把它卖了存银行呢？

因为银行的存款收益最高也就5%左右，卖了存银行和持有房子的收益性是几乎一样的。当然，银行存款也是有极强的安全性。既然持有房产和卖了房产有同等的收益，同等的安全性，为啥要去折腾呢？

我的建议是没必要卖房，持有就好。当然如果你有既安全，收益更高的投资项目，我觉得你可以考虑卖房投资。

银行研究僧

持有房产收房租与放在银行里收利息相比较，肯定是继续出租好。

1、首先，不考虑房产具有其他的属性，只看房租收益的话，市值400万的房子，年租金7万元，年化收益为1.75%。普通一年期存款基准利率为1.5%，三年期存款基准利率2.75%，房租收益在一年期和三年期之间。如果考虑大额存款的话，一般三年期可以和银行谈到4%左右。从这方面看，存款收利息的收益要高于房子出租。不过，在目前全球央行量化宽松，大放水的情况下，存款利率必然会走低。

2、但是，一线城市的房产不能简单拿租金收益来衡量，除了上面附加的教育、交通、环境、城市服务之外，一线城市的房产最核心的作用是可以抵御通胀的，即房产具有保值增值的功能。有人要说未来房子还有可能下跌，好的，这个问题我们后面谈，但至少从过去将近20年的大时间段来看，房产是具备保值增值的作用，而且，实际上是远远超出了大家的预期。如果以当时买入房产的价格来算，目前的租金收益率，其实远远高于银行存款利率的。

3、未来房价是涨还是跌？这个估计专家们的意见都无法统一。我的观点很简单，一线城市较好地段的房子，虽然不具备大涨的条件了，但一定能保值增值，因为房产所具备的不光是金融属性。即使现在国家一直坚持房住不炒，黄金十年已然过去，但白银十年已然存在。

4、即使，退一步说，如果有400万，稍微懂一点经济的人也知道，最傻的方式就是存入银行，因社会货币增发而导致的实际通胀，远高于银行给出的利息。聪明的人，一定会去找其他的投资渠道，保证自己的资产不会缩水，房子至少是其中一种相对风险较低的选择。那为什么还要把房子卖了，钱存进银行呢？

5、其实，如果想要用活自己的资产的话，又有更好的投资渠道，可以尝试将房子进行抵押贷款出来，进行投资。当然，这需要有一定的投资理财能力，普通人不建议。

所以，如果你手里真的有了400万，不建议直接以存款的方式存入银行，而是要找到合适的投资渠道进行投资，更不建议为了把钱存入银行而卖房子。

關鍵字: 上海 银行业 房子