奔跑在幸福的小路上
商铺主要还是看一个投资回报率，以及出租率，能够满足这两点的商铺，其实就是值得投资的！而对于一家合格的商铺来说，我认为起码要有7%以上的回报率，如果没有达到这个回报率，其实从某种意义上来说就是不值得持有的！
道理很简单，商铺看的是租金回报率，而不是本身的升值，因为买卖商铺所需要花费的税费太高了，导致商铺升值后的收益会大大减少，因此租金回报率才是最直观能够体现商铺价值的数据！
而对于目前上面上的理财来说，低风险的已经可以做到5年定期6%，那么如果一个商铺连这个6%的收益都跑不赢，还有投资的必要吗？事多，投入资金大，后期还要承担租不出去的风险，还不如投资理财！！
那么这样看的话，给你这套商铺算一笔账就知道了！总价为136万的商铺，到手价格应该在150万左右吧！每年的租金是12万，也就是8%，大于了我刚才所说的7%，所以是合格的租金回报率！
接着你就要考虑以下几点问题：
1.你的商铺是包租形式的还是可以自营的，如果是包租形式的，那么这个12万的年租金也是有水分的，甚至千万不要参与包租形势的商铺，里面猫腻太多！
2.能否重餐饮，目前电商对于实体的打压非常严重，只有消费类和餐饮类的出租率和租金回报率加高，所以一定要优先买入可以重餐饮的商铺！
3.商铺的年租金8%的回报率是个别现象还是普遍现象，你可以打探一下周围的商铺，如果都是这个租金回报率，那么就是正常的，合理的！如果周围都是4%-5%，而只有你的是12%，那么这种租金回报率就是暂时的， 不正常的，租客很有可能会中途毁约走人！
4.要注意观察的是，商铺的周围出租率如何，如果是大部分的商铺都已经租掉的情况下，那么就是安全的！但是如果仅有几家出租，其他的空置率达到了50%以上，你的商铺就是有风险的！
5.最重要的就是查明产权明晰，如果是二手的商铺一定要产权清晰，没有太多问题！
最后我想说的是，136万的商铺有这个租金回报率，真的是非常高，现在好的商铺非常难找，甚至门槛都非常高！我自己有两套商铺，一套在上海，一套在松江，现在都是300多万的价值，当初买的时候也是200多万，租金回报率才7%个点！而你100多万的商铺就有8%多点回报率，真的是天上掉下的美事恭喜你，如果我说的以上五点都没问题，那就安心买下吧！但是如果其中有问题，一定要深思熟虑，调查清楚！！
⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经和投资背后的真正逻辑。一家之言，欢迎批评指正。
琅琊榜首张大仙
如果租金能够稳定获取，而不是一些开发商为了销售商铺的承诺，可以入手。
1、租金年化收益率
总价136万，首付100万，年租金12万，租金年化收益率为8.8%，这个租金收益率相当高了。
2、首付资金成本+贷款成本
首付100万，贷款36万，这两项的资金成本按照上浮房贷基准利率上浮10%计算，资金成本利率5.39%
3、商铺升值情况
2000年全国商铺销售平均价格为3260.38元/平方米，2017年全国商铺平均价格为10323元/平方米，17年间上涨3.16倍，相当于2000年100万房子，2017年值316万，年平均收益为12.7%。
如果过去买商铺，按全国商铺升值的的平均情况，租金年化收益率8.8+商铺升值率12.7%-资金成本5.39%=16.11%。对未来房价走势，过去M2平均每年的增长率在15%以上，比GDP的增长率高，只要货币保持现在的发行情况，肯定是升值的。如果题目的租金收益率有保障，可以考虑入手。
互金圈
这是一个非常值得投资的房子，可以迅速拿下，要确保的一点就是，你买这个房子，100%的产权，100%的收益是真实的，而且商铺可控，拥有实体商铺，不属于产权商铺，才可以投机，如果真是这样的商铺，个人建议是这样的商铺，建议使用最大的杠杆，可以做到100%以上的收益。
如果你首付100万，使用的本金过多，可能就没有那么高的收益率了，其实很简单，每年租金12万，理论上全款136万，11年的时间，就能全部回本，相当于年收益率9%左右，你若按揭，最多只能做到8%左右的收益率，因为你用的本金大，倘若最大限度的使用杠杆，就会是另外一个结果了。
假如136万的商铺，可以按揭一半，68万，你用68万首付，就可以拿下这个商铺，68万按揭十年的时间，每个月的还款额是7200块，每年的还款额度是85000块，而你一年的收益，12万，还有35000块钱的盈余，十年后这个房子，价值136万，相当于你用68万，赚了68万，打到100%的收益，而每年你有35000的纯收益，十年35万，相当于你的这个房子的收益率，达到了150%以上，而你使用的本金只有68万，这样的收益率，你觉得怎么样？
如果你有100万首付，36万按揭，总共买下这个房子应该是146万左右，需要完全收回投资，需要12年左右，大概8%左右的收益率，12年后，你只赚了46万，你用的是100万的本金，收益率只有50%左右，想一想是什么概念，突然间明白点啥没有？
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
乐福居
现在投资商铺和投资房子一样，不像以前坐着吃房租就可以了，毕竟会升值。但，现在不行了，不但升值的空间小而且也不像以前一样那么好租。
小静认为，现在买房子和商铺要看是不是自己用，不是自己用尽量不要投资。
如果想投资就要看下这个店铺这个店铺周围的出租率怎么样，如果出租率低于90%的话，那小静建议题主要好好考虑下。
再就是买商铺尽量不要买商场类店铺，如果要买一定要买有实力的，要不然很容易成为“鬼城”。
希望小静的回答可以帮助到你。
小静创业新思维
按照比较常见的用租金回报率的方式来判断一个商铺的价值，你这个商铺的回报率如下：
年租金12万/商铺的总价是136万（不太清楚是否包括税费在内）=8.8%的回报率。
一般来说，租金回报率在5%的商铺，就可以购买，你这个商铺，超出了3.8%，当然是应该购买的。
其实，这种计算方式是错误的。我不太清楚你这个商铺是现铺还是期铺，怎么计算的年租金是12万。
既然能够计算年租金是12万，想必是现房，并且有商家在经营。
如果有商家经营，年租金是12万，你总价136万的商铺，首付100万，贷款36万，这种情况的租金回报率应该这么计算：
年租金12万/首付100万+36万贷款的年利息和本金是4.56万（按揭10年，利率上浮30%计算）=11.5%的回报率。
36万不能计算在你的购房成本里。你并没有支付这36万元钱，是银行借给你的钱，你每个月支付本金和利息。
因此，你的购房成本只是100万的首付和36万的年利息加上36万的年本金。
用常见的计算方式来判断你这个商铺是值得购买的。问题是，一个商铺的投资，是一个复杂的经济活动，不能用这么简单的方式来判断这个问题。
判断一个商铺是不是值得投资有很多因素，包括地理位置，商铺的周边的规划，消费人群，购买力等。
我可以举一个例子来说明，为什么不能这么简单的判断。
昨天我也在悟空问答回答了一个问题，说一个社区的门面面积和住宅面积的比例是多少，这个商铺是可以投资的。
可以肯定，这个问题比你这个问题要有价值。社区商铺面积多了，居民消费有限，未来的租金也有可能不确定。
总结：初步的判断，你这个商铺值得投资，但要仔细的研究商铺的其他价值才能更好的判断。
个人观点，仅供参考。欢迎各位在下面留言或者发表你们的观点，可以交流学习，共同探讨这些问题。
重庆老杨侃房
总价136万商铺首付100万、贷款36万，10年期利息合计146164.80元，若再考虑贷款部分的本息是按月支付，则回报率达到10%（不包括租金逐年递增及商铺可能产生的增值部分），回本时间不到10年。单纯从租金回报率来看，已经远远跑赢通胀及保本型理财产品收益，这样的商铺值得投资！
不过，还需考虑以下几个问题：
1、商铺的核心价值在于周边人气，如果周边人气旺盛，商家生意都非常好，都能赚到钱，就会形成良性循环，未来租金逐年递增不是不可能；如果周边冷冷清清，商街没有形成整体气候，人气很差，其他商铺租金低廉，生意很惨淡，或者很多商铺长期租不出去，单个商铺租金高也是不能买的。
2、如果是自己找的租户，年租金12万，回报率10%，这样的商铺当然有投资前景；如果是开发商返祖铺就不好说了，开发商开出的年租金，已经远远超过市场平均年租金回报率，要么是口头承诺，要么让你与第三方签约，里面猫腻太多，一旦开发商无法兑现承诺跑路，想要维权很难，可能出现租不出去、卖不掉的问题。
3、如果租户有丰富的从商经验，今年出你12万租金，明年还能出你12万租金，那当然很不错；就怕租户是个刚入行不久，缺乏营商经验的年轻人，不懂得市场的残酷性，冒冒失失的高价承租，结果没营业几天就转让，接手的人做不了多久再关门，那就会出现断租期，不仅租金收益没有保障，银行本息还要还，是件很麻烦的事情。
4、目前很多商铺租金回报率普遍都在3%左右，回报率能达到7%以上的才算合格商铺。你的商铺租金回报率10%，不能说没有，但非常少见。这样的商铺如果不是通过特殊途径购买，开发商绝对不可能以这样的价格卖给你，否则早就一抢而光。因此，还要看你的购买途径。
抽时间来看看
1、先搞清楚年租金12万的数据是否可靠，是开发商给你的数据还是你自己根据周边商铺的租赁情况得到的结论。
2、如果是开发商给你的数据，最好去周边实地考察一下，确认同等地段、同等面积的商铺租金，就算同地段，不同的商业综合体的租金也是有差别的，因为商业体吸引客源的能力不同，这个差距可能体现在服务能力和商业综合体的结构上，比如万达广场可能就比当地的商场更吸引人。
3、如果是确切的数据，而且近几年没有租金下调的可能，这个商铺就具备投资价值了，正常情况下，租售比（年租金/总房款）小于30就具备投资价值，你这个已经小于15。
老吴谈财
租金20年内可以回本的就是有投资价值，前面几位朋友说的都挺好的，一定要看看这是虚高的房租还是成熟稳定的收益
沈阳房产顾问
我只能告诉你，这是个圈套
神农架
换个角度想想，如果这个商铺是你的，这么高的收益，你愿意卖？
