經歷一個驚心動魄“悶家戰疫”一再延長的長假之後，多地復工了。
中央提出的“一手抓疫情防控、一手抓經濟，為打贏疫情防控阻擊戰、確保今年經濟社會發展目標任務”。而上海，作為世界中心城市、中國經濟和金融中心城市和長三角一體化的龍頭，不允許簡單粗暴地通過封城控制疫情，而是要擔起尋找這個防控與經濟增長平衡點的責任的。
位於上海臨港，承擔千億級GDP任務的特斯拉上海工廠復工，A股市場特斯拉概念股飆升，特斯拉概念指數大漲3.94%，美股特斯拉盤前一度漲逾9%，收復800美元關口。當天新增新冠肺炎確診病例4例，全市迎來複工返程客流，上海發佈了《關於進一步嚴格落實各項疫情防控措施的通告》。
防控的壓力和上海經濟龍頭的地位在此就不必再舉例了，在這個時間節點，上海推出新地王的舉措還是引人矚目。
2月11日，上海市規劃和自然資源局官網一則不起眼的公告信息驚動了業界，上海新的超級地王總價橫空出世！上海土地市場便迎來了重磅項目。地塊包括南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E等28個地塊，以整體一次性的方式出，起拍價310.2億元，地上計容建築面積為108.7萬平方米，地下建築總面積不超過71萬平方米，地下商業面積不超過6萬平方米。該地塊本次出讓總價已遠超2014年中民投聯合體248.5億元拿下的董家渡地王，及新鴻基2013年217.7億元拿下的徐家彙地王，成為了新的上海總價地王。
出讓文件顯示，“徐匯濱江西岸金融港”地塊以甲級辦公為主體，以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務為配套，建成集商務、商業、居住、休閒、文化、生態等功能為一體的中央活動區，助推徐匯濱江加快建設“全球城市的卓越水岸”。並且本次地塊預申請人需要繳納的全額保證金金額為65億元，掛牌截止時間為2020年2月20日15時30分。
出讓規定受讓人須持有地上、地下 100%的商業，60%的辦公，100%的文化體育以及所有的租賃住宅。地塊總體量中可售商品住宅佔極低，僅為4.71萬平方米；除此外，規劃的商業高達21萬平方米；寫字樓65萬平方米；酒店5.5萬平方米；文體用地4萬平方米；租賃住宅15.65萬平方米，不超過1187套。項目總體能夠出售的物業稀缺，沉澱資金巨大，預計項目建設週期將在7-10年左右，總投資將超過700億元。在當下封城的說法還未平息之時，地王的出現發出了一個很強的信號，那就是上海不會停下發展的腳步，這不但是上海的戰略，應該也是國家整體佈局的組成部分。這700億的投資中沒有普通住宅而只有租賃住宅，也說明了一個問題：未來租售同權將成為主流，對於疫情中因為沒有房產證而被勸返的新上海人，更是給出了明確的指引。
面對疫情，上海市擁有全國最先進的醫療資源、良好的工業化基礎和素質較高的市民群體，並且擁有自抗擊1988年甲肝疫情和2003年非典疫情以來不斷積累的公共衛生管理經驗，臨危不懼！
面對當前疫情防控和復工兩難問題，已經開始逐步交出答卷，併為疫情之後的經濟恢復作了相應的部署和準備。圍繞＂五個中心＂、＂三位一體＂的國際化大都市建設目標，在全市大多數企業和市民(含外籍及外來人口)的自覺參與下，為相關行業、企業、公民營造出戰＂疫＂性必要的商事環境包括立法條件、行政條件、財稅條件、金融條件等，有條不紊！
許多朋友非常關心在新冠肺炎疫情影響下上海房價未來走勢會如何？
基於今年新冠疫情影響，我們選取2003年的非典時期同2020年的新冠時期前後(或政策預期)經濟數據作一個比對。
①
貨幣投放量的比較（源自央行和財經信息數據）
我國是發展中國家，經濟長期偏向於依靠寬鬆貨幣來拉動，2003年應付SARS、2009年為應對國際金融危機，我們都利用了貨幣刺激經濟增長。貨幣增發、物價上漲，導致房價和租金的全面上漲（房地產價格上漲是資產價格上漲的典型表現）。正常的情況下M2的增長應該控制在13%左右，如果M2降到8%左右，綜合考慮經濟增長和貨幣貶值率的疊加（理想狀態是等比，我國今年基本在6%左右），房價就基本以穩定為主，如2019年上海房價基本不變，國內整體房價也浮動不大。但M2如果增速達到20%，因為貨幣投放的乘數效應，通常房價的漲幅還會超過M2的增速。
通常政府通過限貸來控制M2的超額投放引起的房價上漲，所以分析未來上海的房價走勢一個主要的看點是貸款政策是否有放鬆？（包括貸款對象放寬和貸款利率降低），目前看上海房地產控制手段中限貸和銀行利率已經逐步放寬，2020年1月，20個城市首套房貸款利率環比有所下調，其中下調後上海首套房貸款利率低至4.82%，創近兩年半來歷史新低。加上支持國家解決疫情後中小企業面臨的困難，多家銀行已經出臺了放寬的信貸政策。原央行行長周小川說了句大實話：房貸依舊是銀行業最為重視的業務之一，有保障，又有長期的利潤，不良貸款佔比極小，是銀行業內最優質的貸款業務之一，很長一段時間裡，上海的房產因為其稀缺性和良好的出租率，都成為銀行眼中的硬通貨，長三角的銀行業普遍接受上海房產的抵押貸款。
2020年1月1日央行宣佈了下調存款準備金率0.5個百分點，釋放8000億長期資金。2020年2月3日央行開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金。從貨幣政策的趨勢看，再投入3-4萬億元是非常需要的，今年GDP損失可能超過2萬億元，全年拉低1-2%已經是非常理想的數字。而非典期間僅僅損失了1400億元，僅佔當年GDP的1%，M2就多放了4萬億元。
上海自房地產改革以來一直保持正向增長；2020年受新冠肺炎影響，今年上半年的經濟和房地產市場肯定受較大影響，但在M2增發（基本M2增長預期不如2003年）和經濟增長（中國經濟近20年幾無低於5%的）拉動下，在M2和經濟增長帶動下，房地產價格依然會保持上漲。我國2008年M2總規模只有40萬億，到了2018年底M2總規模就達到了185萬億，10年時間，M2規模增加了4.5倍。而2018年我國GDP只有90萬億，M2於GDP的比為2，即M2總規模是GDP的兩倍，貨幣超發勢必引起房價和租金上漲。2008到2018年之間我國M2增長4.5倍左右，對應房價上漲超過4.5倍。疫情下，政府要促進經濟增長，貨幣政策是主要手段。
②
供求關係（相關歷史數據源自歷年上海市國民經濟和社會發展統計公報）
按照上海規土局發佈的信息，截至2017年底，上海市實際完成低效建設用地減量化28平方公里（其中“198區域”減量化22.7平方公里，其餘為零散宅基地），“以減定增”，建設用地減量每年不低於15平方公里。
2018年11月21日，《關於本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見》（簡稱“高質量用地政策”）正式對外發布。政策從上海的土地資源現狀出發，致力於“向存量要空間、以質量促發展”，提高土地利用績效。
根據《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》，2020年上海城市建設用地規模將控制在3185平方公里，2035年控制在3200平方公里。但值得注意的是，至2015年末，上海城市建設用地規模已達3071平方公里。這意味著未來十幾年，上海城市建設用地規模增量空間僅有100餘平方公里。
上海近年商品房出讓用地減少，住宅開工量大減導致其完工量下滑，整體供給難以全面滿足購買需求，上海的開發商也沒有因上海史上最嚴厲的限購政策而減少在上海拿地熱情。
作為中國經濟中心，上海擁有豐富的金融和人才資源，而長三角市場也一直是房企必爭之地。數據顯示，包括閩系的世茂、旭輝、陽光城、融信、正榮、中駿、禹洲、寶龍、三盛；蘇浙系的新城、中梁、祥生、弘陽、港龍；川渝系的龍湖、藍光、東原、協信等房地產集團百強房企已有近30家搶灘上海。
上海近年為促進城市產業提升，連續不斷拆違，單2018年和2019年均拆違面積超2000萬平米，推動低端的、低效、高汙染等行業、產業及相關產業工人遷離上海；但上海2018年人口依然淨增長55萬（2019年還未統計）。大量高素質人口的導入助推上海經濟產業轉型，促進了經濟發展，但在這一輪新冠疫情的影響下，也為上海城市治理提出了新的更高要求。
長三角一體化示範區加速推行，稅收體制創新等一系列制度將有所突破，包括業界、市場及政府都非常關注稅收體制創新。為配合上海落實和推進中央要求的“要加快向具有全球影響力的科技創新中心進軍”和推進臨港新城的建設開發，上海在2019年實行新的居轉戶政策，一定程度上放寬了落戶政策，鼓勵創業、創新、安居臨港的高端人才落戶上海，可預見上海在中短期內的居轉戶政策和人口導入勢必保持不變，助力上海吸引人才落籍。
截止2019年7月上海累計吸引跨國公司地區總部696家(其中大中華區、亞洲區及更大區域總部104家)、研發中心450家，並出臺了《本市促進跨國公司地區總部發展的若干意見》，是中國內地吸引地區總部和外資研發中心最多的城市。
2019年12月上海虹橋商務區管委會對外發布了最新統計數據。截至當月，虹橋商務區累計吸引各類總部類企業289家，其中投資主體涉及世界500強的企業16家，外資地區總部27家，國內外上市企業的總部或功能性總部、區域性總部121家，另有125家行業領軍企業總部，包括華為公司華東總部、阿里上海總部、騰訊上海總部、頭條上海總部、拼多多、餓了麼、攜程等集團，吸引了大量的新生代智力勞動者。
上海每一個五年計劃中就會提出經濟轉型和產業提升方向，確立上海在全國和全球的經濟地位和產業地位，近年上海的第一產業不斷減少整體佔比，第二產業增長穩定，第三產業快速增長；整體每萬元GDP的能耗逐步降低，上海也由高能耗的傳統產業大城市向高科技裝備、國際金融貿易航運等多項領域發達的國際化金融大都市邁進。
③
上海房價變動趨勢（相關歷史數據源自歷年上海市國民經濟和社會發展統計公報）
非典的2003年和國際金融危機的2008年，上海的房地產市場因房地產供給平衡問題、M2增發、經濟本身的增長、上海人口導入等各方面因素導致上海房地產市場迎來了報復性的價格反彈，直至價格上漲至2017年年底。
從樓市調控力度來看，上海已是全國最高門檻之一，單身限購，家庭連續繳納不間斷5年以上的社保才可購買一套住房。2018年7月2日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局出臺《關於規範企業購買商品住房的暫行規定》，開始限制個人以企業名義或企業自身在上海購買住宅用房。上海通過諸多的嚴格的地方調控政策短期內限制部分有購買力人群的購房需求，已達到房地產供應不是太充足的情況下延緩和推遲購房者的購房需求。
雖然2018年1-4月上海商品房（住宅）平均銷售價格岀現非市場性的短暫下行趨勢；5月後上海房價又呈現快速上漲， 2018年在17年基礎上商品房（住宅）平均銷售價格上漲11.5%。2019年上海商品房（住宅）平均銷售價格基本持平，平均房價53900元每平，上海中環周邊平均房價非精準統計約為6萬元左右每平（部分數據來源 房天下、鏈家、中原等房產媒體或經紀公司），舉例上海的商品房住宅：平均單套購房價格450萬元（目前上海外環周邊均價不低於5萬單價、面積90平米左右），基本在高位價格保持並增長。
由於受到新冠疫情影響，今年上海和全國經濟一季度可能非常不理想，上海在房地產領域的限價、限購等政策預計會適度寬鬆，但考慮到上海的整體發展思路、政策法規、產業導向等政府工作要求，上海有關房地產領域的限購、限貸等投資限制預計短期內會適度寬鬆但不會解除。由於上海整體新建商品供應不足、M2增發，人口導入正向，全國開發商對上海的偏愛以及上海本地和全球投資者對上海的熱情，導致上海房地產價格難下行。
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以上海為代表的一線城市房地產除居住功能之外，還有投資屬性，2020年及未來上海的房地產價格在常住人口必然增長、人力資源成本上升、土地收儲及出讓成本上漲及M2增長的大背景下，居住成本及住宅價格繼續保持增長應是一段時期的大概率事件。
上海在順應時代發展的過程中，對城市的科學定位、有大局觀和市場化的制度安排將形成向世界中心城市邁進的基石，上海會出臺更全面的公共政策（包括更完善的公共衛生管理辦法）、提供更周到的公共服務，從以往城市發展依賴“集中力量辦大事”和“硬核強力的官員”的集權優勢，走向尊重城市的發展科學和依靠開放的民眾權利意識。戰＂疫＂如此，相關法制建設及政策安排亦如此！如：2016年底全國率先推出的R4集中式租賃住宅社區建設及保持連續三年租賃住宅供地佔比約三成的強大制度安排，也是為城市持續發展、公民財富積累，和新上海人融入上海，奠定了堅實的基礎。
（作者系資深商業地產營銷策劃人士，上海華向股權投資管理有限公司 合夥人）
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