经历一个惊心动魄“闷家战疫”一再延长的长假之后，多地复工了。
中央提出的“一手抓疫情防控、一手抓经济，为打赢疫情防控阻击战、确保今年经济社会发展目标任务”。而上海，作为世界中心城市、中国经济和金融中心城市和长三角一体化的龙头，不允许简单粗暴地通过封城控制疫情，而是要担起寻找这个防控与经济增长平衡点的责任的。
位于上海临港，承担千亿级GDP任务的特斯拉上海工厂复工，A股市场特斯拉概念股飙升，特斯拉概念指数大涨3.94%，美股特斯拉盘前一度涨逾9%，收复800美元关口。当天新增新冠肺炎确诊病例4例，全市迎来复工返程客流，上海发布了《关于进一步严格落实各项疫情防控措施的通告》。
防控的压力和上海经济龙头的地位在此就不必再举例了，在这个时间节点，上海推出新地王的举措还是引人瞩目。
2月11日，上海市规划和自然资源局官网一则不起眼的公告信息惊动了业界，上海新的超级地王总价横空出世！上海土地市场便迎来了重磅项目。地块包括南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E等28个地块，以整体一次性的方式出，起拍价310.2亿元，地上计容建筑面积为108.7万平方米，地下建筑总面积不超过71万平方米，地下商业面积不超过6万平方米。该地块本次出让总价已远超2014年中民投联合体248.5亿元拿下的董家渡地王，及新鸿基2013年217.7亿元拿下的徐家汇地王，成为了新的上海总价地王。
出让文件显示，“徐汇滨江西岸金融港”地块以甲级办公为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区，助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。并且本次地块预申请人需要缴纳的全额保证金金额为65亿元，挂牌截止时间为2020年2月20日15时30分。
出让规定受让人须持有地上、地下 100%的商业，60%的办公，100%的文化体育以及所有的租赁住宅。地块总体量中可售商品住宅占极低，仅为4.71万平方米；除此外，规划的商业高达21万平方米；写字楼65万平方米；酒店5.5万平方米；文体用地4万平方米；租赁住宅15.65万平方米，不超过1187套。项目总体能够出售的物业稀缺，沉淀资金巨大，预计项目建设周期将在7-10年左右，总投资将超过700亿元。在当下封城的说法还未平息之时，地王的出现发出了一个很强的信号，那就是上海不会停下发展的脚步，这不但是上海的战略，应该也是国家整体布局的组成部分。这700亿的投资中没有普通住宅而只有租赁住宅，也说明了一个问题：未来租售同权将成为主流，对于疫情中因为没有房产证而被劝返的新上海人，更是给出了明确的指引。
面对疫情，上海市拥有全国最先进的医疗资源、良好的工业化基础和素质较高的市民群体，并且拥有自抗击1988年甲肝疫情和2003年非典疫情以来不断积累的公共卫生管理经验，临危不惧！
面对当前疫情防控和复工两难问题，已经开始逐步交出答卷，并为疫情之后的经济恢复作了相应的部署和准备。围绕＂五个中心＂、＂三位一体＂的国际化大都市建设目标，在全市大多数企业和市民(含外籍及外来人口)的自觉参与下，为相关行业、企业、公民营造出战＂疫＂性必要的商事环境包括立法条件、行政条件、财税条件、金融条件等，有条不紊！
许多朋友非常关心在新冠肺炎疫情影响下上海房价未来走势会如何？
基于今年新冠疫情影响，我们选取2003年的非典时期同2020年的新冠时期前后(或政策预期)经济数据作一个比对。
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货币投放量的比较（源自央行和财经信息数据）
我国是发展中国家，经济长期偏向于依靠宽松货币来拉动，2003年应付SARS、2009年为应对国际金融危机，我们都利用了货币刺激经济增长。货币增发、物价上涨，导致房价和租金的全面上涨（房地产价格上涨是资产价格上涨的典型表现）。正常的情况下M2的增长应该控制在13%左右，如果M2降到8%左右，综合考虑经济增长和货币贬值率的叠加（理想状态是等比，我国今年基本在6%左右），房价就基本以稳定为主，如2019年上海房价基本不变，国内整体房价也浮动不大。但M2如果增速达到20%，因为货币投放的乘数效应，通常房价的涨幅还会超过M2的增速。
通常政府通过限贷来控制M2的超额投放引起的房价上涨，所以分析未来上海的房价走势一个主要的看点是贷款政策是否有放松？（包括贷款对象放宽和贷款利率降低），目前看上海房地产控制手段中限贷和银行利率已经逐步放宽，2020年1月，20个城市首套房贷款利率环比有所下调，其中下调后上海首套房贷款利率低至4.82%，创近两年半来历史新低。加上支持国家解决疫情后中小企业面临的困难，多家银行已经出台了放宽的信贷政策。原央行行长周小川说了句大实话：房贷依旧是银行业最为重视的业务之一，有保障，又有长期的利润，不良贷款占比极小，是银行业内最优质的贷款业务之一，很长一段时间里，上海的房产因为其稀缺性和良好的出租率，都成为银行眼中的硬通货，长三角的银行业普遍接受上海房产的抵押贷款。
2020年1月1日央行宣布了下调存款准备金率0.5个百分点，释放8000亿长期资金。2020年2月3日央行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金。从货币政策的趋势看，再投入3-4万亿元是非常需要的，今年GDP损失可能超过2万亿元，全年拉低1-2%已经是非常理想的数字。而非典期间仅仅损失了1400亿元，仅占当年GDP的1%，M2就多放了4万亿元。
上海自房地产改革以来一直保持正向增长；2020年受新冠肺炎影响，今年上半年的经济和房地产市场肯定受较大影响，但在M2增发（基本M2增长预期不如2003年）和经济增长（中国经济近20年几无低于5%的）拉动下，在M2和经济增长带动下，房地产价格依然会保持上涨。我国2008年M2总规模只有40万亿，到了2018年底M2总规模就达到了185万亿，10年时间，M2规模增加了4.5倍。而2018年我国GDP只有90万亿，M2于GDP的比为2，即M2总规模是GDP的两倍，货币超发势必引起房价和租金上涨。2008到2018年之间我国M2增长4.5倍左右，对应房价上涨超过4.5倍。疫情下，政府要促进经济增长，货币政策是主要手段。
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供求关系（相关历史数据源自历年上海市国民经济和社会发展统计公报）
按照上海规土局发布的信息，截至2017年底，上海市实际完成低效建设用地减量化28平方公里（其中“198区域”减量化22.7平方公里，其余为零散宅基地），“以减定增”，建设用地减量每年不低于15平方公里。
2018年11月21日，《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》（简称“高质量用地政策”）正式对外发布。政策从上海的土地资源现状出发，致力于“向存量要空间、以质量促发展”，提高土地利用绩效。
根据《上海市城市总体规划(2017-2035年)》，2020年上海城市建设用地规模将控制在3185平方公里，2035年控制在3200平方公里。但值得注意的是，至2015年末，上海城市建设用地规模已达3071平方公里。这意味着未来十几年，上海城市建设用地规模增量空间仅有100余平方公里。
上海近年商品房出让用地减少，住宅开工量大减导致其完工量下滑，整体供给难以全面满足购买需求，上海的开发商也没有因上海史上最严厉的限购政策而减少在上海拿地热情。
作为中国经济中心，上海拥有丰富的金融和人才资源，而长三角市场也一直是房企必争之地。数据显示，包括闽系的世茂、旭辉、阳光城、融信、正荣、中骏、禹洲、宝龙、三盛；苏浙系的新城、中梁、祥生、弘阳、港龙；川渝系的龙湖、蓝光、东原、协信等房地产集团百强房企已有近30家抢滩上海。
上海近年为促进城市产业提升，连续不断拆违，单2018年和2019年均拆违面积超2000万平米，推动低端的、低效、高污染等行业、产业及相关产业工人迁离上海；但上海2018年人口依然净增长55万（2019年还未统计）。大量高素质人口的导入助推上海经济产业转型，促进了经济发展，但在这一轮新冠疫情的影响下，也为上海城市治理提出了新的更高要求。
长三角一体化示范区加速推行，税收体制创新等一系列制度将有所突破，包括业界、市场及政府都非常关注税收体制创新。为配合上海落实和推进中央要求的“要加快向具有全球影响力的科技创新中心进军”和推进临港新城的建设开发，上海在2019年实行新的居转户政策，一定程度上放宽了落户政策，鼓励创业、创新、安居临港的高端人才落户上海，可预见上海在中短期内的居转户政策和人口导入势必保持不变，助力上海吸引人才落籍。
截止2019年7月上海累计吸引跨国公司地区总部696家(其中大中华区、亚洲区及更大区域总部104家)、研发中心450家，并出台了《本市促进跨国公司地区总部发展的若干意见》，是中国内地吸引地区总部和外资研发中心最多的城市。
2019年12月上海虹桥商务区管委会对外发布了最新统计数据。截至当月，虹桥商务区累计吸引各类总部类企业289家，其中投资主体涉及世界500强的企业16家，外资地区总部27家，国内外上市企业的总部或功能性总部、区域性总部121家，另有125家行业领军企业总部，包括华为公司华东总部、阿里上海总部、腾讯上海总部、头条上海总部、拼多多、饿了么、携程等集团，吸引了大量的新生代智力劳动者。
上海每一个五年计划中就会提出经济转型和产业提升方向，确立上海在全国和全球的经济地位和产业地位，近年上海的第一产业不断减少整体占比，第二产业增长稳定，第三产业快速增长；整体每万元GDP的能耗逐步降低，上海也由高能耗的传统产业大城市向高科技装备、国际金融贸易航运等多项领域发达的国际化金融大都市迈进。
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上海房价变动趋势（相关历史数据源自历年上海市国民经济和社会发展统计公报）
非典的2003年和国际金融危机的2008年，上海的房地产市场因房地产供给平衡问题、M2增发、经济本身的增长、上海人口导入等各方面因素导致上海房地产市场迎来了报复性的价格反弹，直至价格上涨至2017年年底。
从楼市调控力度来看，上海已是全国最高门槛之一，单身限购，家庭连续缴纳不间断5年以上的社保才可购买一套住房。2018年7月2日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，开始限制个人以企业名义或企业自身在上海购买住宅用房。上海通过诸多的严格的地方调控政策短期内限制部分有购买力人群的购房需求，已达到房地产供应不是太充足的情况下延缓和推迟购房者的购房需求。
虽然2018年1-4月上海商品房（住宅）平均销售价格岀现非市场性的短暂下行趋势；5月后上海房价又呈现快速上涨， 2018年在17年基础上商品房（住宅）平均销售价格上涨11.5%。2019年上海商品房（住宅）平均销售价格基本持平，平均房价53900元每平，上海中环周边平均房价非精准统计约为6万元左右每平（部分数据来源 房天下、链家、中原等房产媒体或经纪公司），举例上海的商品房住宅：平均单套购房价格450万元（目前上海外环周边均价不低于5万单价、面积90平米左右），基本在高位价格保持并增长。
由于受到新冠疫情影响，今年上海和全国经济一季度可能非常不理想，上海在房地产领域的限价、限购等政策预计会适度宽松，但考虑到上海的整体发展思路、政策法规、产业导向等政府工作要求，上海有关房地产领域的限购、限贷等投资限制预计短期内会适度宽松但不会解除。由于上海整体新建商品供应不足、M2增发，人口导入正向，全国开发商对上海的偏爱以及上海本地和全球投资者对上海的热情，导致上海房地产价格难下行。
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以上海为代表的一线城市房地产除居住功能之外，还有投资属性，2020年及未来上海的房地产价格在常住人口必然增长、人力资源成本上升、土地收储及出让成本上涨及M2增长的大背景下，居住成本及住宅价格继续保持增长应是一段时期的大概率事件。
上海在顺应时代发展的过程中，对城市的科学定位、有大局观和市场化的制度安排将形成向世界中心城市迈进的基石，上海会出台更全面的公共政策（包括更完善的公共卫生管理办法）、提供更周到的公共服务，从以往城市发展依赖“集中力量办大事”和“硬核强力的官员”的集权优势，走向尊重城市的发展科学和依靠开放的民众权利意识。战＂疫＂如此，相关法制建设及政策安排亦如此！如：2016年底全国率先推出的R4集中式租赁住宅社区建设及保持连续三年租赁住宅供地占比约三成的强大制度安排，也是为城市持续发展、公民财富积累，和新上海人融入上海，奠定了坚实的基础。
（作者系资深商业地产营销策划人士，上海华向股权投资管理有限公司 合伙人）
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