春節後，樓市正在經歷的一切，恰如潘多拉魔盒被打開的那一刻。空曠的大街小巷，有家不能回的外地租戶，閉門謝客的售樓處，瞬間降至冰點的樓市成交量……當魔幻變成現實，疫情之殤，無人得以倖免。
突如其來的疫情，讓2020年的樓市剛剛開啟便遭遇宕機，後市將會如何？這會是樓市面臨的最大風險，還是購房者們最後的抄底良機？
10點確定與不確定，在2020年前所未有的樓市迷局中，讓我們遵循經濟與市場邏輯，揭開危機背後的真相。
1 確定的城市實力與不確定的經濟影響
房地產價格，是城市價值的直觀體現，是數以萬計的購房者們用金錢投票的結果，因此，任何時候，脫離城市經濟實力去談房地產，都是不負責任的誇誇其談。
在剛剛過去的2019年，北京的經濟發展交上了一份優秀的成績單。初步核算，2019年北京地區生產總值為35371.3億元，人均GDP達到16.42萬元，超越上海、廣州，位居全國前列。
北京確定的城市實力，意味著經濟發展的活力與韌性，代表著在醫療、教育等公共服務上的投入，更是城市管理水平的側面印證。 本次疫情中，外來常住人口占比超過35%的北京，感染人數只有1ppm，不得不說，至少到當下這一刻，北京創造了奇蹟。
那麼，疫情對城市經濟是否會造成負面影響呢，一定會有，但影響力度和作用週期卻很可能相對有限。
以2003年非典為例，病例高發的二季度，經濟見底，但很快走出了“U”型反轉，當年北京GDP增速高達11%，相比全國經濟增速還高出了一個百分點。而2003年北京的經濟總量不過5007億元，2019年7倍於當年，抗風險能力相信會更勝一籌。
對於房地產市場而言，城市競爭力是吸引人才的關鍵因素，公共服務水平則是城市宜居性的衡量標準，北京作為精英人才聚集的宜居城市，置業需求的基礎相當紮實，夯實了樓市發展的根基。
今天，北京三宗地塊出讓，12家房企蒙面競拍也順利出讓。開發商的投資動向，已經亮明瞭對北京房地產市場的看好，而國企央企為主的大動物堅守北京，也為未來的行業走勢指引出清晰的方向。
2 確定的行業紅利與不確定的消費減少
出於防控疫情的需要，人們開始減少外出，幾乎所有行業都因此受到影響，70億電影票房打了水漂，春節七天餐飲5000億營收灰飛煙滅，旅遊市場全線凍結，樓市當然也不例外。
2月上旬，北京新房市場的日均成交僅為個位數，相當於1月同期的4.1%；二手房簽約402套，相當於1月同期的11%。短期來看，當存量成交簽約完畢，疫情仍未得到明顯控制，對購房消費的抑制作用還更明顯地體現到簽約數字上。
但消費需求就此消失了嗎？《唐探3》上映時，你會不會約上小夥伴一起去電影院？閉關在家幾十天，解禁後要不要呼朋喚友，大吃幾頓慶祝一下？春節期間沒能出遊，是不是規劃一下“十一”假期？該領證結婚、該生育寶寶，丈母孃能否同意你不買房，就拐走人家的小棉襖？更別說，租房回不了家的慘痛經歷，難道不會堅定你買房的信心？
小小病毒，只會讓需求蟄伏，一旦病毒退去，需求的反彈，很可能會帶來各行各業的“小陽春”。
疫情對消費的影響，正如一個硬幣的兩面，既有損失慘重的個案，也不乏紅紅火火的行業。生鮮果蔬平臺、網遊、在線教育等行業就是個中翹楚，微信支付團隊年終獎金2個億，人均20萬，京東數科在年終獎基礎上，額外拿出了2億多獎勵。
確定的行業紅利，造就確定的高收入、高消費人群，這些人將是消費升級的“種子”，萌發強大動力。
3 確定的寬鬆環境與不確定的樓市調控
與非典時期相似，面對疫情，政府迅速出手，拉動經濟、刺激消費的政策接連出臺。
金融方面，繼2月1日央行發文，就金融支持疫情防控頒佈一系列重要舉措之後，又通過鼓勵發債、部署3000億再貸款、中央財政貼息資金等方式，超預期提供流動性、降低信貸成本，支持穩定金融市場。財政部也先後頒發十餘條財稅支持措施，減稅降費。
北京則出臺了助力中小微企業發展的16條措施，涵蓋房租減免、延期納稅、進一步增加信貸投放等，為中小微企業注入強心劑。
全面寬鬆的營商環境下，企業穩，則就業穩、預期升、增消費，同時有助於提振樓市信心與購買力。但是，真正能夠扭轉樓市頹勢的關鍵點在於限購、限貸等樓市調控政策的寬鬆。
當前，一手拉動投資、一手拉動消費的房地產行業，仍是中國經濟的柱石，近年來各城各地也相繼通過人才引進為樓市“關門開窗”，可以預見，在疫情引發，地方財政吃緊的情況下，樓市調控有望進一步鬆動，而具體到不同城市的鬆緊尺度，將決定樓市復甦升溫的程度。
4 確定的智慧健康人居與不確定的產品迭代效率
如果說2003年非典時期受信息傳播的侷限，大家在懵懵懂懂中度過疫情的話，本次新肺病毒，無論是每日更新的數字，還是無死角的疫情防控，都是國人親歷並見證的。正是因此，此次疫情引起了無數人的自省與反思，面對未來，也有了更清晰的目標與規劃，從而對緊密關係到生活質量的好房子，形成不一樣的評價標準。那麼，疫情之後，樓市將迎來怎樣的需求演變？
首先，社區居住人口密度較低、戶與戶之間有所區隔的低密住宅，置業需求大概率將會明顯上升。
其次，中高層住宅產品，單層戶數越少越少。一梯一戶>一梯兩戶>一梯N戶；居住私密性越高越好，私家電梯入戶>電梯直達樓層>隨意搭乘。
第三，綠色科技將升級為對智慧健康的追求。在健康硬件的選擇上，系統化的硬件集成>幾個設備的拼湊組合；在智慧科技上，自動監測，並應用於各種生活場景適時開閉的智慧硬件>簡單的智能面板及APP；在展示效果上，工藝工法區可視化的綠建效果>洗腦式銷講。
總而言之，隨著購房者認知水平的提升，講的清楚、看的明白、改變生活的真綠建，才是項目不可替代的核心競爭力。
只有深刻理解居者生活痛點，並積極在產品上作出投入，加速變革的房企，才能在新形勢下掌握髮展的主動權，對銷售形成賦能，為品牌帶來溢價。
5 確定的“服務為王”與不確定的資源能力
如果說，以往大家對社區服務的理解相對簡單，在購房條件的重要性排序中相對靠後的話，那麼這次疫情，成為檢驗樓盤品質的試金石，代表開發商服務水平的軟實力，將會深刻影響未來的購房決策。
隨著感染人數的上升，相比混亂不堪，禁止外地租戶進入，用管理代替服務的社區，那些秉持“以客為尊、服務為王”理念，快速響應疫情變化，在保障社區安全防疫的基礎上，一旦發生問題，還能協助業主直接聯通專家醫生的社區，將成為開發商口碑傳播、吸引“新粉”的樣板。
但是，並非開發商有意識地在物管服務上加大投入，就能迅速提升服務水平。隨著眾多頭部房企轉型“美好生活運營商”，一些基於生活方式出發，多元投資大健康、大文娛、大文旅板塊的房企，將自主掌控的資源應用於社區，提供可落地的增值服務，漸漸拉開了開發商之間服務能力的距離。
隨著購房者對社區服務內容和服務標準的提升，服務，正在成為樓盤價值的“硬核”實力，一些提前佈局的房企，有望在新賽道上領先奔跑。
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