2018年已過半，我們有必要對2018年下半年鄭州房產市場做出個基本預判。
以便幫大家買對房，買好房，把握準時機邁入美好生活。
2017年上半年，鄭州房子賣得不錯，基本均是推貨即清，但是由於限制簽約，銀行放貸難，各家開發商回款均不理想。回款約佔整個市場45％左右，窟窿還是非常大。
回款、催款勝過賣房、賣房！2018年下半年開發商海外融資被叫停，開發商開發貸受限，信託進入房地產難，回款慢。開發商普遍缺錢，整天急的嗷嗷叫，一堆工程款等費用有待支出。今年和房地產關聯的行業拿不到什麼錢。
於是房企集體在反思。
必須寧肯便宜一點也要收全款，回款是鄭州房企2018年下半年的生命線。收不上來錢，有的房企得繼續賣地賣項目了。並且很多新項目入市價格會適當調低價格，以確保快速去化，快速回款。
現將鄭州17片區房價做出2018年下半年預判：
01
高新區——年輕活力之區
華潤悅景灣，估計均價到11000元/㎡，位置絕佳的中海萬錦熙岸都是關注點。
雙湖科技城鳥瞰圖
高新區雙湖科技城，在一級土地開發商的中建，建築開發商萬科，華潤，中海等巨頭的拱衛下，2018年下半年是入手的絕佳機會。河南地市房價有的已破萬，該區此次值得入手。
02
北龍湖——豪宅金融教育區
保利瓏熙，碧桂園御府均價在3.8萬元/㎡左右，但是究竟怎麼買到，這是真不清楚了。華潤龍湖南里如果拿到地，下半年推出估計價格甚至不超3.5萬元/㎡，同樣，怎麼買到也是個問題。
保利瓏龍熙是140㎡、160㎡起步，正弘臻7月認購，也是160㎡起步，預計精裝修價格在4.6-4.8萬元/㎡起，康橋諸子廬也是160㎡起。估計售價5萬+起。
北龍湖以如意東路和中運河為界線，以西起步面積段是140㎡、160㎡起，界線以東是180㎡、200㎡起。以東部分豪宅如融創中原壹號院、永威上和院、金茂府、榮盛華府、正弘瓴等則繼續呈上漲趨勢。
以東片區中唯獨碧源榮府是160㎡起，是該區最不自信的一家。前段手續不全開始內購遇冷。檢查組來了，該公司位於建業總部港的臨時售樓部也停售了。
如果你要問為什麼北龍湖價格差距如此之大？核心答案是圈層、產品均有細微差別。就像積家、江詩丹頓、愛彼、勞力士手錶；你還真搞不懂其價格差異的原因，作為計時功能都沒問題。或許北龍湖的房子已是像奢侈品一樣是身份象徵，屬於社會學解釋範疇，而不簡單屬於房地產範圍。很多成功人士需要用一個小區的名字將自己的尊貴偷偷告訴你。
03
大北區——生活宜居區
正弘府、錦藝四季城、尚悅居、融創中原宸院、家河家、萬科紫臺均屬差不多同質化產品，毛坯15000元/㎡，精裝16000元/㎡。價格會比較穩定，漲不動也降不了。
正商河峪洲、碧桂園思念翡翠城，融信江灣城會廝殺比較厲害，先亮價格大殺器的估計會是融信江灣城，不久後見分曉。
04
金水區——老富之區，小改善
名門翠園繼續狂飆，價格會較穩並熱銷，位置好、學校好，極可能是2018年銷冠樓盤。金水區泰山譽景熱賣，融創中原大觀、美景美境近期推出。金水區競爭不激烈，價格非常穩定，無降價空間。昔日的老富之區，正變成小改善首選。
05
管南——打卡族首選
振興富田九鼎公館與老的管南綠都瀾灣、永威城、鑫苑國際新城、綠地公園城四小龍展開搏殺。振興富田九鼎公館河景，雙地鐵、位置更有優勢一點，預計價格也會更高一些，這一代沒有任何降價空間。同時盛澳金尊府性價比也很高。該區是東區、經開一帶打卡上班族首選之地。
06
白沙在分化——鄭東入門之區
白沙是個好區域，但是白沙在分化。被限價的融創象湖一號三期和亞新紫藤公館的確價格差異挺大，永威森林花語和融創象湖一號三期差距也不小。
象湖
白沙整體買房很划算，樓盤定位不同。各花入個眼，在這個區域沒必要糾結價格。重性價比就別貪圖高品質，重高品質就別太看重價格。
07
綠博片區——改善剛需魔變之區
2018鄭州比較艱難片區。
該片區是從改善到剛需再到改善的過程。
雅居樂春森湖畔太剛需，亞新美好藝境、康橋香溪郡、融創觀瀾一號高層都是性價比較高的高層，但恰恰是這些高層住宅又影響了綠博改善屬性。
2018年下半年，建業新築、永威上和郡、建業·電影小鎮之橙園 、金科博翠書院小鎮、名門紫園及與龍湖地產合作項目均會相繼入市，綠博將重回改善屬性。如果再糟蹋了綠博，繼鄭州北龍湖、濱河國際城之後真的再無更好的改善區域了。
綠博園一景
房東俱樂部對綠博宜居性和改善屬性還是相當看好和期待。希望綠博重返改善區。
08
濱河國際新區——新貴鍾愛之區
濱河國際新區實拍圖
很多人會拿白沙和濱河國際新區比較，其實，濱河國際新區建成後一定比白沙高端很多，白沙的優勢是離東廣場連接較近，但整體品質參差不齊。濱河國際新區目前高層價格超2萬+。一分價格一分貨，這一點請購房者務必看清楚，該區域品質高不代表其性價比高，但是舒適度會高。
亞新海棠公館、中海、融僑、康橋美廬灣、信保春風十里二期均值得期待。
康橋美廬灣將是一個極有特色創新的產品，挑高6米多的大客廳。
09
雁鳴湖區域——休閒度假區
該區域2018年下半年會非常熱鬧。
永威上和府、普羅理想國、綠地香頌、未來地產雁鳴悅璽、綠都敘、萬科雲廬、建業聖安德魯斯都將在2018年下半年會入市，這些全是低密別墅加少量洋房為主，競爭會非常激烈。
曾爛尾的利海雁鳴湖一號已被接手，該區域從2018年開始，正式進入滿血復活模式。
雁鳴湖的崛起，是對鄭州周邊遠郊盤最大的競爭和挑戰。
雁鳴湖風光
五雲山一帶小鎮、平原新區、新密美景素心園、銀基國際旅遊度假區、雁鳴湖一起爭奪大鄭州第二休閒居住區。“有天、有地、有院子”的生活離鄭州越來越近了。
10
常西湖新區——西城希望之區
該區域是2018年下半年，2019上半年最熱戰場。華僑城、恆大健康城、金科航海西路項目、融信、融僑、永威西郡、華瑞紫韻城、碧桂園西湖全面開戰。
該區域隨著鄭州市政府功能西遷，四大中心建成，區域價值巨大，是鄭州東西兩翼發展的核心。地鐵1號線和14號線為該區域注入澎湃動力。
11
鄭西新區——鄭漂上車門票最低區
該區域是鄭州剛需上車成本最低的區域。
新城地產、鄭西理想城、碧桂園、新東潤、西郡原著均是可以入手樓盤。該區域無降價空間，只會小步慢跑漲價，隨著該區學校、商業日趨成熟，還是適合剛需上車。是年輕人融入鄭州開始鄭州生活的啟航之地。
12
平原新區——養老冥想現實區
隨著黃河橋免費，東三環開通，鄭東到平原新區時間縮短至20-30分鐘，平原新區已不再是“空城”、“鬼城”。2018年下半年，華潤、藍光、泰禾中州院子、桃園春曉等名盤推出，平原新區才開始步入可進入的時代。
13
港區——第二座鄭州
港區是鄭州未來的重點，這毫無疑問，港南是價值窪地，港北比較成熟。
港北置業重點看永威、正弘、豫發，港北無降價空間，但二手房賣出較慢。買這裡得熬，未來會給你不錯回報，也是鄭州希望之城。
14
高鐵區——金領午休安養區
高鐵東廣場公寓和北龍湖湖心島公寓將入市。
高鐵東廣場
高鐵東廣場公寓未來有正商、華潤、寶能等。與此同時北龍湖湖心島臨湖高端公寓也將入市，湖心島無散售的辦公樓，高端公寓或許是進入北龍湖湖心島唯一機會。鄭州富人對此早已嚮往。90-100米臨湖高層，逼格滿滿，並且是重慶協信、建業、東龍控股組成的金融島開發公司開發，估計最小面積90-100㎡左右。湖景豪華公寓有望破5萬+/㎡。
湖北岸清華啟迪公寓也將推出，估計帶清華附小附中學位，鄭州辣媽們是不是很期待。
15
楊金很熱——鄭州年薪20萬精英夢想之城
楊金的價格隨著瀚海爾灣的清盤，碧桂園天譽的清盤，康橋東麓園的熱銷，其價值已被坐實，只要開發商有實力，產品力強，看來楊金不會愁賣。
16
二七新區——三四環間最便宜的都市生活區
二七新區目前是鄭州三四環之間價格最低的區域，該區銷售還不錯，但只因距離市區近，價格低。像萬科、昌建、融僑、正榮、東原、綠地、亞星等開發商實力不錯，將該區價值坐實。該區無降價空間，處於慢熱狀態。
17
南龍湖——剛需變改善的鳳變冰新城
南龍湖發展開始於龍湖鎮，再到宜居教育城，再到剛需，再到2017年底正商、雅居樂、龍湖地產爭王。
南龍湖之所以受到大開發商的爭奪，源自於鄭許一體化，源自於東三環即將開通，從高鐵區沿東三環到南龍湖通勤時間將變成25分鐘。並且南龍湖到港區、濱河國際新城、經開區等就業區特別近。
小團購
在正商、雅居樂、龍湖地產開盤前，房東俱樂部跟水榭華城項目領導談了個洋房小團購，洋房價格在12000/㎡-14000/㎡左右，五證齊全無風險。大家組織起來一起去聊聊，有驚喜。聚在一起有優惠！
水榭華城位於南龍湖中華路與雙湖大道交匯處東側，整個洋房組團共有十五棟樓組成，整體建築風格全部為英倫風格。簡潔的線條搭配凝重的色彩體現出整體建築的莊重與古樸。
水榭華城實拍圖
採用人車分流設計，同時五重層次景觀規劃讓整體環境達到自然、精緻、優雅。不僅可以做到鮮花搭配四季常開，更用花草點綴建築降低空間侷促感，增加私密性。
全部採用智能化系統：入戶門便捷的人臉識別系統、暖心的入戶掛鉤、精裝入戶大堂、入戶智能鎖、可視門鈴系統、淨水系統，洋房組團wifi全覆蓋，壁掛爐採暖系統等現代智能生活設施帶來更具品質的生活體驗。
整體建築均是一梯兩戶。戶型南北通透，超寬樓間距放眼望去恍若置身精工園林之中。目前洋房在售面積區間120平方至280平方不等的戶型。
水榭華庭團購報名請加微信：array323
閱讀更多 房東俱樂部 的文章
