撰文=燕十三
2016年西安房地產市場一直氣勢如虹，即便是在2017年初開始執行限購，也始終沒有能夠徹底擊潰房價漲勢，截至目前，西安市房價上漲已經超過46個月！
不僅如此，住宅用地供求齊漲，出現了成交價歷史最高水平，新增供應摺合建築面積1444萬㎡，成交1203萬㎡，經營性土地樓面價達到3196元/㎡，同比上漲29.3%，地價坐實，推動房價上漲。
在西安主城區與臨潼區政策收緊的情況之下，目前尚未納入調控範圍之內的如西鹹新區（除灃東新城部分區域）、高陵等與西安主城區緊密的外圍區域，為防止其因市場過熱而出現購房亂象，未來存在政策調整及市場監管加強的可能性。
西安限購調控軌跡（2017.1.1-2019.6.20），2017年初從西安第二輪調控到2019年末，西安調控政策升級有八次，每一次調控升級對於市場的影響都極為直接，以下是八次調控的具體內容，僅做參考！
一、限價政策：
1、主城區（含灃東新城）嚴格執行限價政策，新售商品房住宅實行價格公示制度，一房一價，價格不能高於備案價格。
二、限購政策：
1、限購區域：新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區、臨潼行政區區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區範圍。
2、購房資格：本市戶籍居民家庭總共可購買2套住宅；非本市戶籍居民家庭，已有住房者不得在購房，無房者提供5年以上（含5年）個人所得稅或社區保險證明可購買1套住宅。外來新落戶人口需滿一年或在本市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）才擁有購房資格。
三、限售政策：
1、主城區（含灃東新城）限購區域內，《不動產權證書》滿2年，商品房買賣合同網籤備案滿3年且取得《不動產權證書》。
四、限貸政策：
1、商業貸款，買房人資格審查更加嚴格，首套房首付3成，二套房首付4成，三套及以上拒貸。
2、公積金貸款，購買自住普通住宅的，貸款額度不超過所購買住宅合同總房款的70%；精裝修房屋和房價明顯高於本地區平均水平的房屋貸款額度不超過所購買的住宅合同總房款的60%；第三次使用住房公積金貸款購買住宅的，不予受理。
五、土拍政策：
1、公開拍賣要求至少3家企業公開競拍，否則不予召開。
2、主城區熱點區域基本採用設定最高限價+競拍公建配套的模式；新區及非熱點區域不設定最高限價。
3、新開發住宅板塊內配建不少於住宅開發面積15%的公租房（其中5%無償轉讓，10%底價政府回購）。
2019年上半年主城區供應不足，延續2018年供不應求的火熱態勢，因此，2019年下半年因“620政策”出臺，導致主城區供應量扭轉，價格出現穩定，外圍郊縣市場明顯降溫。
此外，西鹹非限購區域由於受到城建、產業等規劃利好，還有文保問題協調導致斷供，竟然在灃東、灃西、秦漢板塊，出現供不應求，實屬意外。
參考《西安權威觀點：住宅去化週期約5.2個月，低於合理下限6.8個月！》，2020年1月20日，西安市統計局發佈《調控政策效應深化 房產市場趨於理性》，明確表示：
截至12月底，全市商品房待售面積202.71萬平方米，較上年減少37.33萬平方米。其中，商品住宅待售面積55.57萬平方米，較上年減少4.41萬平方米。商品房待售面積去化週期約為11.3個月，處於12-18個月合理週期下限。其中，住宅去化週期約為5.2個月，低於合理下限6.8個月。
如果按照住建部提出的五大分類標準（2017月4初，住建部、國土部發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》），明確提出“6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏”。
西安僅有5.2個月庫存量，低於合理下限6.8個月，如果仍然是“供不應求”，在疫情完勝之後，不排除調控政策再次加碼的可能性。
閱讀更多 刀評樓市 的文章
