近日發佈的《2019年12月中國城市住房租賃價格指數報告》顯示，去年12月中國城市租賃價格指數為1043.7點，較上月上升0.2點，環比上漲0.02%，同比漲幅0.63%。

值得注意的是，在監控的35個城市中，包括貴陽在內的25個城市租賃價格指數卻出現了同比不同程度下跌。

在上期報道中，記者通過實地瞭解，發現貴陽觀山湖區的房屋租賃市場已經深度調整。

近日記者經調查走訪，發現不僅是觀山湖區，南明、雲巖、花溪等地房屋租賃市場其實也面臨租金持續下跌的態勢，很多房東忽然發現房屋“租不動”了。　　

房屋“租不動”的背後有著多方面的原因，要想破題，需多方協作努力，對於房東和投資者來說，要儘量順勢而為，努力加強自身實力，才能在市場上佔據有利位置。

A 一聽漲房租 租客就跑了

郭先生在貴陽噴水池大同街有一套50平方米的住宅。上個月，他準備將房租從1900元每月上漲到2100元，結果竟然嚇跑了在這裡居住了兩年多的房客小吳。

“我萬萬沒想到，就200元，相處了幾年的客戶就跑了。”他鬱悶地說。記者聯繫上了房客小吳，他表示，現在的房子太多了，即使是噴水池周邊，原本一房難求的狀況，已經被很多房東爭搶房客的局面所改變，現在花不到2000元，就能很輕鬆地在噴水池租到合適的房子。

後來，郭先生將房子掛在網上想尋找新的租客，可是一個月過去了，房屋依舊無人問津。

記者從貴陽市南明、雲巖、觀山湖等區域內的多家房屋中介機構瞭解到，從去年八九月份開始，貴陽的房屋租賃市場持續走低，每套房的月租金均價下降了300元左右，多的甚至下降了500元，降幅接近20%。

從數量上來看，房屋出租量也在持續下降，據不完全統計，現在貴陽租房市場，平均空置率比半年前提升了近十個百分點。　　

某房屋中介機構總監陳先生告訴記者，貴陽新房市場的逐漸降溫、“橫盤”的形勢，毫無疑問對租房市場造成了一定的影響。

新房市場和租房市場有著很大的關聯，在近兩年內，貴陽房價上漲過快，很多人買房困難因此選擇租房，房東及市場也更有底氣和能力控制租房市場的價格水平。但是，現階段貴陽處於“橫盤”的狀態，房價不漲了，租房者的心態已經發生了明顯的變化—希望房租下降，從而導致了租房市場下行。　　

另一方面，貴陽租房市場的價格持續下跌，也說明了現階段的價格已經觸及了消費者心裡的“天花板”。陳總監表示，很多房屋租不出去，80%以上的因素都是房客對於高昂的租金接受不了。　　

B 市場不均衡環境決定收益

連日來，記者走訪了貴陽多家房屋租賃機構，據工作人員稱，去年7月以後，貴陽房屋租賃市場迎來了短暫的漲幅，到年底又迎來了較大幅度的回落。

比如在雲巖區市北路的一套房屋，租金從去年7月份的每月1800元漲到了9月份的每月2100元，但現在，該房屋的租金又跌回到每月1800元，還無人問津。　　

資深房評人陳怡表示，貴陽市場房租的漲跌，主要是由於市場環境所決定，每年進入七八月份，學校迎來開學季，因此學區房的租金將迎來大幅上漲。

此外，近年來隨著貴陽各項產業的快速發展，外來人口逐漸增多，也帶動了租房市場的供求關係發生變化，從而促進貴陽租房市場的繁榮發展，同時，不光在貴陽，全國許多城市的租房市場主要是控制在中介公司手中，公司持有大量的資本，不排除這些公司藉助開學季的有利時機，推動房租價格的上漲。　　

但進入年底之後，貴陽的租房市場供求關係發生了顯著變化，待租房源不斷增加，同時檔次也在不斷升高，租客對房屋的要求逐漸提高，但與此對應的，則是需求方並沒有顯著增加，呈現出供大於求的局面，因而市場出現了疲軟的局面。　　

但要注意的是，貴陽的租房市場發展很不均衡。記者調查發現，熱點區域房源、配套設施優質的房屋租金仍然堅挺，但房源多的小區、非學區房小區、配套設施還有待完善的小區市場環境不容樂觀。　　

陳怡表示，關於貴陽租房市場發展不均衡的問題，主要是由於市場環境決定的，有競爭力的產品，自然會廣受追捧，而一般的“大路貨”，即使到了租房旺季的七八月份，價格仍然沒有太大波動，在市場上的競爭力仍舊較弱。

她表示，決定房屋市場競爭力的因素，一般有位置、配套、交通、環境，以及資源佔有情況如學校、醫院等，同時還有房子本身的裝修狀況，內部設施配套情況等等。　　

C 以租養貸漸感吃力

房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價值的比值，租金收益率是衡量投資收益的重要指標之一。　　

從去年四季度全國50個典型城市租金收益率的環比漲幅情況來看，煙臺（23%）、貴陽（18%）、贛州（17%）、錦州（15%）和牡丹江（13%）五個城市漲幅最大。

但是，貴陽房屋租金收益率環比漲幅增大的主要原因，則是房價下跌。資深房評人陳怡表示，貴陽的房價已持續“橫盤”了半年左右，在此基礎上，銷售放緩，價格有所下跌，這樣的趨勢，已經在很大程度上抵消了房屋租金收益率的上漲。

也就是說，貴陽的租房價格與房價的比值表面上是在加快升高，但這主要是由於房價的下跌造成的，並不是由於貴陽租房市場進入了火爆的狀態。

從目前的情況來看，貴陽的房屋租金收益率和全國平均水平基本持平，數據表明，當前貴陽的新購置住宅物業，一般需要出租30年以上才能收回房款，以租養貸很吃力。　　

同時，記者通過多家房屋租賃機構瞭解到，目前貴陽租賃市場的疲軟，已經開始反作用於二手房銷售市場。中介機構銷售人員王女士告訴記者，他們目前意向購買二手房的客戶，在數量上已經有了明顯下降，除了很特殊的學區剛需用戶，其餘二手房的銷售愈發艱難。　

D 精裝加配套房子才好租

很多購房者，都想將新購房屋用於租賃，一是承擔房貸壓力，二是開闢新的投資獲利渠道。在目前的形勢下，這類購房者的投資，必須具備戰略眼光。　　

貴陽的周女士將房屋用於出租已經有十餘年，而她的幾任租客，多為外地的公司白領，她分析認為，白領買不起房，在租房時他們並沒太多選擇，要麼租賃普通小區，要麼租賃一些民房，但這當中普遍存在著房東隨意漲租金、隨意收回房屋的問題。

因此，房客就不願意也不可能投入過多的金錢和精力來對自身的居住環境進行改造，但簡陋的環境，又和他們內心的希望值很不匹配，因此，他們很渴望獲得更優質、省心的居處環境，這樣一來，優質的產品就是他們心中的首選。　　

但遺憾的是，這些事實周女士現在才明白，在和前幾任房客籤合同的時候，周女士就忽略了對房客真實需求的關注和滿足，導致了物業空置了差不多一年，損失了好幾萬元。她說，無論是單獨住還是合租，更大的獨立空間是一個很重要的事情，租客需要一個獨立的空間去思考、睡覺、玩遊戲。

此外，根據她和幾十位房客打交道的經驗，他們最看重的首先是交通方便，周邊有四通八達公交線路的公寓樓更好租，價錢也更高；其次，在設施方面，房客一般要求室內有獨立私密的空間，光線和通風要好，傢俱要配套，不需要房客自己掏錢購買。

最後，客人還要求配套服務要好，在水電繳費、家電維修、家政服務方面要有妥善的渠道接口，這樣才能生活得更輕鬆。記者瞭解到，像周女士所說的房屋，在市場上也較為“吃香”。　　

總之，房客對於公寓的要求主要體現在交通、配套設施、室內設施等方面，而且要求較高，因此對於投資者來說，周女士建議各位投資者要注意這些方面，同時要注意苦練內功，讓房子的內部設施完善、配套上一個檔次，這樣才能租個好價錢。　　

劉先生目前擔任一家房企中介公司總經理，在當前房屋租賃市場中，他比較看好物業服務完善的產品，對於新房東來說，具有投資價值的產品周邊一定要有大量新的寫字樓、商住樓。

他認為這個因素很重要，各種人氣旺的產業和房屋產品本身配套好，才能吸引到更多的客戶群，他們也是租客中的主力軍。如果產品的周邊還有IMAX電影院或者商業中心、美食廣場、學校、醫院等等，那這些條件都是這個產品具有良好投資價值的重要條件。　　

此外，精裝修和完善的配套設施已經成為了租房的標配。“栽下梧桐樹，引來金鳳凰。”劉先生認為，在目前嚴峻的形勢下，只有把自身做強，才能在市場上佔據一席之地。　

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