糖果社聞
說句大家不愛聽也不願意看到的現實，濟南盤子短時間做的太大了，還來不及消化！所以房價下跌還在繼續，未來將會持續陰跌！現在濟南的房地產佈局是南到仲宮，北到鵲山，華山，東到唐冶(還在西擴)，西到齊河，吳家鎮！另外又擴進長清，章丘，萊蕪！人口再次分流！看看我提供的下圖數據，你就應該知道，不寒而慄。現在的限購已經放開一部分，但是濟南房價還是在下降，主要原因：1，國家房住不炒政策。2，購買力不足。3，青島，煙臺，東營，淄博，日照等城市的分流！4，薪資水平不高，居民負債率增高。5，2016-2018年的房子將會在2022年集中交房。另外，在二環內的舊城改造也進入建設期，庫存又來一波！這需要用10年來發展的，結果用了兩年(2017-2018)！2019年更多！所以，後續支撐不足，未來除了房價會有10-30%的長期跌幅，一些邊緣樓盤後續配套設施將會進入休眠期。濟南房價的暴漲也分流很多回鄉置業的山東人口，以至於部分外來務工人員回鄉置業。現在，全國很多城市，庫存又在增加，除了商住，還有很多商業地產寫字樓也愈加過剩！至於，房價什麼時候回彈，就看庫存消化和人口了！但是隨著人口紅利的消失，未來不容樂觀。因為2胎預期不足2成。人口老齡化也在逐步升高，未來投資房地產一定要多小心。持有房地產資產溢價超過30%的，可以出手。未來可以投資二手資產。
邏理思維
先說結論：
在濟南，東部是核心，是未來；北部是新城也是未來。
濟南受制於地形的限制，在2003年確定了“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的十字方針。目前來看，這一方針還是很有指導意義和前瞻性地。濟南的發展也基本上是按照這個方針來進行的。
東拓方面，隨著2009年全運會的召開，奧體片區得到了發展，目前已成為熱點地區。再往東，唐冶和漢峪片區也先後藉助房地產的開拓得到了極大的發展，成為新城區。目前，濟南的東拓已經到了彩石和孫村片區。
西跨方面，隨著京滬高鐵濟南西站的開通，西客站片區目前也成為了新城。在前兩年，隨著醫學科學中心和山東第一醫科大學的建設，西跨已經到了吳家堡一帶，很快就能接壤長清區了。
隨著東拓和西跨的發展，濟南也被髮展成了一根”老油條“，交通不堪重負，極大制約了城市的提升。
此時，北跨進入了公眾的視野。北跨並不是最近才提出來的，但是這兩年是發展最快的時期。藉助山東獲批全國首個新舊動能轉換綜合試驗區，濟南成立了新舊動能轉換先行區，拉開了北跨的序幕。目前，先行區規劃已確定，綠地等項目已經落地。
從上面簡單介紹的情況來看，濟南的未來其實不是單選項，而是雙選項。濟南的未來既在東部，東部要做的是城市管理和品質的提升，打造核心競爭力和龍頭；也在北部，北部有廣闊的空間，也有最新的規劃，也有最新的產業，一張白紙上也能產生蝶變。
濟南樓市官
你這個擔心，點出了濟南發展軟肋，也看出濟南發展方向的缺失。
第一，濟南正迷失自我，不知往哪裡發展。到目前為止，從濟南發出的聲音看，濟南發展先後出現了東移（濟南政府、CBD、高新區等相當於副中心），西延（長清大學城、西客站、醫學發展等），北跨（新動能轉換先行區）。前幾天有教授認為必須南進（越山，接壤泰安）。也聽說提出了國家發展中心城市戰略規劃。
第二，濟南發展到底啥走向？錢哪裡來？自貿區的設定，必須傾注大量人力物力，方可實現自貿功能。動能轉換先行區，同樣傾斜才能完成轉換。南山自然屏障，如何變通途，不是幾句話就能搞定。加上老市區膠濟鐵路橫斷東西，把四面荷花三面柳一城山色半城湖的濟南，搞成了全國首堵。
至今沒有一個定性的發展指向，不能不說濟南發展戰略的缺失，以及改革的力度問題。同時，如蜻蜓點水般四處開花尚無重點發展的資金何處求討而又突出效果？
劉俊利
濟南，北有黃河，南有千佛山，主城區被擠壓在東西狹長的區域，地下水域發達，無法構建地下交通，又錯過了地上高架交通發展的黃金期，單從地域條件上來講，濟南不太具備大型城市發展的區域優勢。
政治上濟南一直是一個保守，求穩的典型城市，不要說南方省會，就是本省的青島相比，也缺乏開放，包容，探索的大格局思維。
濟南要想跨越式大發展，核心還是從政治戰略思維上下功夫，濟南不僅僅是一個省會城市，更是山東省半島區域騰飛的鑰匙，更是一枚核心棋子，走活了濟南，整個山東，尤其半島地區才能走出來。
濟南從風水上背靠黃河，屬水之陰，南鄰泰山，屬山之陰，氣候受泰山阻擋，夏天炎熱，冬季寒冷，空氣受東部，北部工業區影響，又無法南北擴散，導致空氣優良天數不高。
濟南的發展就是山東的發展，必須有整體的格局和戰略，吸納泰安，東部章丘，西部平陰，形成三足鼎立格局，泰安意味國泰民安，以政治，旅遊，醫療為主，西部平陰以文化，教育為主，東部章丘以工業，製造業為主，並且政府必須開放思想，杜絕官僚主義，探索新發展，解放生產力，山東的經濟在省域經濟中仍然會鶴立雞群的！
財經耕耘客
對濟南發展的制約，最主要的不在地理環境，而在思想觀念。思想無疆則發展無界。
濟南的發展，不能囿於山東看濟南，而要放眼全國放眼世界看濟南!
由於思想的桎梏，濟南的發展出現了四面圍堵的窘迫狀態:南部面山，北有河塹，西無立足，東有瓶頸。
假如換種思維方式，可能同樣的方位就瞬間呈現出截然不同的意蘊:
一山一水一聖人，這是山東多麼得天獨厚上天難尋的旅遊資源呀！為什麼近在咫尺視而不見?挖溝築渠，打通關節，營建後花園，形成資源一體化，做大文旅產業，這是多麼大的文章呀！怎麼說沒有發展空間呢？
北部，假如有氣勢有胸襟，整個河北都是經濟發展的輻射地，這就是英雄的舞臺!產業梯度推進，替代轉換，有巨大的市場空間。一條河算得了什麼!逝者如斯夫___只能是園子裡的一個小景觀!
問題是你如小馬過河一般如臨天淵，哪裡會有大手筆呢！
濟南西部，踞京滬，扼京九，望津浦，直指太行，扼南北交通咽喉，是自古以來的兵家必爭之地，戰略位置十分重要。歷史上也曾經是大運河的重要節點。
抬腳西進一步，意味著什麼?這是一塊潛力巨大，交通資源豐沛，肥得流油的寶地!
濟南向東，濟青高速濟青高鐵多線密集，是山東的神經中樞和大動脈!之所以發出"瓶頸"的哀嘆，只能說明胸襟和眼界有問題!
在這一線，是山東人財物資金信息最集中最發達的地帶，是山東依託西部腹地面向沿海港口實施弓箭戰略，走向國際的絕佳組配!環渤海，接日韓，挽華東，能進能出，四通八達，這麼好的環境，什麼樣的鳳凰不願意來?最主要的是山東民風淳樸，歷史文化深厚，基礎設施完善，工業門類齊全，營商環境絕佳，什麼樣的金鳳凰不願意棲息!濟青一線正是山東實施動能轉換邁步跨越的起跳板!金融服務信息產業高新技術應該成為山東戰略崛起的走廊和大動脈!
沒有山東的整體崛起，絕不會有濟南的單個突破!
山東朱墨
濟南未來，往南是不可能的啊，那是濟南綠肺。東西發展到了盡頭，因為再往東西發展，會變成中國首都啊！往北是最佳選擇，綠地國博城，己經先拔頭籌。未來會有更多財團跟進，先行區己經大部分拆遷完了。那需要更多資金翹動，濟南人非愛期盼，北部新城來了。
濟陽老哥
猜你是山建大的。。。問題太大了，也只能從宏觀的發展思路來回答了：從產業和城市職能角度來說，還是“退二進三”的發展思路，基本定位為山東半島地區的政治文化中心，因為其工業發展是不具備優勢的，至少比不過青島，煙臺等沿海城市，這是濟南發展的歷史格局。從空間格局來說，濟南城市總規提出了“東拓、西進、南控、北跨”的發展戰略，其實分析一下重點還是“東拓”、通過膠濟鐵路、濟青公路等交通廊道加強與沿海的青島等城市的經濟聯繫，西邊主要是想將“濟鋼”、“濟化”這樣的大型企業歸併轉移過來，為城市未來發展騰出空間。“南控”就是要保護千佛山一帶的生態自然環境，至於“北跨”就是要跨黃河發展，現在還不現實，不過最近有要把小清河沿線——即濟南北部沿黃河那一帶整個納入一個新區統籌發展，作為城市拓展的新區考慮。總體來說，濟南未來東部及經十路是發展的關鍵，你看奧體文博園、行政中心都落在西邊了，也就是山建大那一片區。費解的是大學城為何放在了西邊，題外話。。。
Apple241314
改變北部格局對整個濟南發展有著至關重要作用，改哪裡呢？大家看看濟南北部圖就應該有所瞭解了，沒錯，就是把那個三角水庫去除掉。大家可以發佈一下自己的觀點。
麼麼麼dddddd
北跨更多地體現在政治意義上，國家新舊動能轉換先行區需要，不能沒有行動，也必須行動，而且要落實好，跨在哪裡很重要，跨黃河不能稱為“跨”，本身就是濟南，早就應該發展。但目前的實際是一路往東與章丘融合還有很大的空間，也同樣是新舊動能轉化，要比發展北部容易的多，去經十東路看看就知道了，從發展的角度看是其他地方沒法比的，科創走廊又有產業和大學帶動，萊蕪劃歸濟南已成事實，東部已成為濟南地圖上中心，濟南也不再是一根油條，這個沒法否認，地鐵也是非建不可，沒有哪個城市中心留著大片的空地，濟南要發展哪個區都不能落後。別整天跨來跨去的當口號喊、當標籤，把這些城市中心地帶建好發展好是當務之急，也是最大的實際，個人覺得10年後再提“跨”字更有意義。
戰鬥蟲
老祖宗很有大智慧！為什麼不北垮發展！深思！一旦黃河在洛口低處變道！北就是奪路而奔的一條平川！濟南還是向東發展，章丘夲身就是古老的濟南郡！想一想，有道理否?！！！
